当代置业总裁张鹏：将绿色进行到底

　　在绿色地产领域，有“南朗诗，北当代”之说，这足以说明当代置业的江湖地位。眼下，规模发展仍是这家企业的重要目标。

　　通常谈到绿色，你会想到什么？是生命，是环保，还是大自然的食物链？一千个人也许会有一千种答案。但是在当代置业执行董事兼总裁张鹏的眼中，绿色是他的工作使命。

　　如今的当代置业，作为中国领先的绿色科技产业家园运营商，其打造的绿色科技地产领域的标杆产品——当代MOMΛ项目，曾获“世界十大建筑奇迹之一”的赞誉。然而在19年前，张鹏正式加入这家企业的时候，他甚至还不知道绿色科技地产究竟是什么。那时候，或许全国也没有几个人可以把“绿色”概念真正讲清楚。

　　但是当代置业创始人兼董事长张雷非常笃定。尽管他现在很少管理公司具体事务，但他却是张鹏在绿色科技地产里的领路人。

　　2000年，张雷在北京做了一个房地产项目，当时还在报社工作的北漂记者张鹏，带着他的选题前来采访。那次会面，改变了张鹏的职业轨迹。采访结束后不久，他便接到张雷的邀请，成为当代的第一批职员。从一名人力资源总监做起，直到位居集团总裁，张鹏与绿色交织缠绕了十几年。

　　《财经天下》周刊=EW

　　张鹏=ZP

　　规模是目标之一，但不是唯一

　　EW:当代成立于2000年，可以说经历了中国房地产的黄金时代。但是直到2015年，销售额才突破百亿，你也说到2020年要做到500亿元规模。在目前千亿房企数量不断上升的情况下，你怎么看待规模和发展速度的关系？

　　ZP:我们不否认，中国房地产现在还是以规模论英雄，但是当代有自己的独特基因就是“绿色科技地产”，而这是一条要下苦功夫、笨功夫和硬功夫的艰难道路。规模是我们追求的目标之一，但不是唯一。我始终说把企业“做强做大”，强才是首位。因为你把一家企业放在历史长河中去评价时，就发现并不只有规模这一件事。不过“做大”这个事儿不能丢，毕竟我们是香港上市公司，投资人对我们也是有要求的。

　　EW:“聚绿前行、蓝绿相映、进阶绽蓝”是当代2019年至2022年的战略方向。今年当代做了什么？

　　ZP:绿色是我们差异化核心竞争力，蓝是全生命周期生活家园的商业模式。在我看来，地产商最宝贵的不是钱，因为那些钱大部分是你借来的，最后还是要还的。土地也不是你的，因为最后要变成房子卖掉。真正能留在开发商手里的其实是客户。所以今年我们系统梳理了四条产品线，并且从教育到长租公寓、酒店、餐饮、健身和养老，我们都在做，这是我们没有把这些产业放在当代置业的财报里，而是通过我们的关联企业“第一资产”在运营。作为地产为主业的公司，我们的绿还要更深，同时做好产业协同、产业互通和产业联动。

　　EW:你曾说“很多种子都是许多年前埋下的，但是现在回过头来看，埋的种子都长出来了”，具体指哪些？

　　ZP:比如51VR，这是一个做无人驾驶仿真测试、智慧城市以及地产数字化的公司，公司CEO李熠之前在当代置业工作，所以51VR算是我们内部的孵化的平台。当年51VR刚出来的时候，人工智能和VR还没流行，现在他们正在走科创板。应该说做应用场景，做软性服务的领域，51已经占据了很大份额，只不过它还没有真正的爆发，还需要时间去验证，这就是种子。

　　不过，也有一些种子死在襁褓里。之前有家创业公司叫无忧回收，就是将居民的衣物、生活用品等废物再利用。PE、VC都投了不少钱，但是后来发现回收之后找不到后续渠道，没有找到好的商业模式。但我觉得这种尝试还是有意义的。

　　EW:2019年，当代又给未来埋了哪些种子？

　　ZP:今年做了当代艺术创意基地，叫蔓兰家的四季，这是当代置业在文旅地产及运营方面的先驱尝试，背后就是大资产运营。未来房地产将进入增量和存量并举的时代，你手里那么多空间，如果有运营能力，轻资产就能重构重资产的估值。

　　要引导客户，不能一味迎合

　　EW:2000年的时候，中国房地产市场处于一种什么状态？当时怎么想到要做绿色科技地产？当年国内还有哪家企业做这个细分领域？市场对绿色建筑的概念买账吗？

　　ZP:那时候拿地就能赚钱啊！我印象中很清楚，1000万就能撬动一个项目，现在给你1000万啥也干不成了。当时做企业，要么有钱，要么有特殊资源，但是我们创始人是白手起家的，刚开始团队也在思考，作为一家民营企业，要走怎样的路，有怎样的狩猎手段，才能把企业做起来。最后就说做跟别人不一样的，所以确立了绿色科技地产方向。最初业内有一家叫锋尚的企业，比我们略早半年做绿色，但现在这家公司已经没有了。

　　当时的市场环境对于绿色建筑的概念并不清楚，记得万国城ΜΟΜΛ一出来，不夸张地说，几乎所有北京的纸媒都来看过，大家很奇怪，屋子里怎么会没有空调暖气呢？

　　EW:虽然当代置业一直坚持绿色，但是纵观这20年的发展，在坚持绿色这件事上，我们推翻过什么理念，又塑造过什么路径？

　　ZP:曾经我们经历过一个很痛苦的过程，就是讨论房子是做毛坯还是精装？做欧式复杂的精装，还是极简的精装？以前为了经济效益，做的毛坯房，客户就自己装修，但是我们发现你不知道他们用的材料是不是环保的，很容易造成污染。但我们做绿色科技地产的初衷就是环保的，健康的。所以我们非常明确地说一定要做精装，做毛坯就是污染环境的，然后就确定做极简精装，不做繁琐的。会有一个跟客户沟通的过程，以前我们也做过妥协，但是发现还是要引导客户，而不能一味迎合，当代还是比较有自己的坚持。

　　EW:一个很有意思的现象是：很多大企业现在开始提倡做绿色科技建筑，但很少有企业是因为做了绿色科技地产而成为大企业的。

　　ZP:民企确实在拿地、融资成本上有些困难，但这跟做绿色科技地产没有直接的牵连。做绿色科技地产，前期肯定有技术、资金、人力的投入，但这些年产业化、标准化后变成了社会平均利润率，现在都不存在障碍。不过，之前的投入确实可能影响了企业发展速度，但我始终认为这不是单一因素，不是说做了绿色，企业没有发展。这两者不能完全划等号。

　　EW:楼市调控愈发严格，很多大企业也频频感到压力。对于当代这样一家百亿企业而言，有哪些应对策略？

　　ZP:很多大企业每个月必须完成一定的任务，所以不停地推货，甚至降价推货，但我们这样的企业，储备也相对富裕，年初大约推了600亿元左右的货值，我要完成三百到四百亿，还挺好卖的。要是限价了，没有达到我的预期，那就稍微缓一下。我们盘子不像大企业摊得这么大，可以更灵活地调剂货值。

　　要让自己的行为确定

　　EW:人的一生，总会遇到艰难时刻。你在管理当代置业的过程中，遇到最大的困难是什么？

　　ZP:其实做企业每天都能遇到点儿困难，一会是资金的事，一会儿要做土地判断，或者团队骨干被挖走，反正各种各样的事情都会有。但是我觉得这种困难本身就是管理的一部分。管理者的天职，就是要解决问题，解决困难。

　　EW:2019年的哪个时刻，让你感到焦虑？一般会怎么处理不良情绪？

　　ZP:如果套用刚才的话，真是天天都焦虑。不是说遇到困难就焦虑，而是要用一种出世的精神，去做入世的事业。要调节自己，我没事会游泳、写作这样疏解一下。未来是不确定的，但是你要让自己的行为确定，要用你确定的信念、确定的行为去应对。

　　EW:你曾说，企业发展有三种模式，一是“农夫的发展”，勤勤恳恳把产品做好；二是狩猎的发展，保持独特的竞争力；三是多元化发展。而你认为，当代属于第二种。现在有很多房企都开始在提绿色科技地产、科技智能。当代的独特竞争力在哪？

　　ZP:做绿色科技地产还是要不断地深淘滩，不断地去研发技术，完成转化。当代是把所有中国的气候、地质条件，无论是北方还是南方的技术路线全部都做了实践，实现了标准化和产业化。我觉得如果有细心的人，研究绿色的人，他会去深究地看一看，其他的企业在这方面有没有这种绿色的储备。

　　（文章来源：财经天下周刊）