新力突围：江西最大房企闯关上市

　　10月30日，新力控股集团正式在港招股，并计划在11月15日于港交所挂牌上市。

　　招股书显示，新力控股近几年一直是江西市场最大的房企，2018年在当地的签约销售额约540亿，是第二名【绿地控股(600606)、股吧】(600606,股吧)的两倍多。新力控股在2017年将总部从南昌搬迁至上海，此前后快速将版图延伸至惠州、长沙、武汉等核心二线城市，尤其以惠州为重。

　　随着全国化布局进入收获期，新力控股三年多来业绩快速增长。2016-2018年，新力控股营收分别为22.23亿、52.41亿、84.16亿，复合年增长率高达94.6%，远高于同期排队上市的奥山控股、海伦堡。截至2019年7月31日，新力控股有77个项目已开始预售，总建筑面积约为97万平方米，2019年销售规模预计将更进一步。

　　新力控股的行业排名亦进步迅速。据第三方研究机构克而瑞统计，2016年进入房企TOP100，2018年进入房企TOP50，2019年位列第39名。

　　从去年开始，中小房企涌起赴港上市潮，新力控股亦在今年5月底递交招股书，10月23日顺利通过聆计划在11月15日挂牌港交所，市值将超百亿港元。

　　新力控股即将是今年第四家成功上市的内地房企。德信中国（2019.HK）、银城国际控股（1902.HK）分别在2月、3月挂牌，中梁控股（2772.HK）7月挂牌，此后港股市场进入淡季，多家仍在排队的中小房企至今无进一步的消息。但进入10月后，港股市场回暖，为新力控股打开了很好的上市时间窗。与前面三家房企相比，新力控股融资规模超18亿港币，仅次于中梁。

　　成长密码

　　2010年，新力控股的前身江西新力置业成立于江西。当年，新力在南昌红谷滩CBD北侧以2.28亿元拿下一块风水宝地，三年磨一剑打造“新力帝泊湾”项目。这个英伦风格的精品小区在2012年底亮相，从此奠定新力在江西地产界的地位。

　　新力控股成功的关键是抓住了二线核心城市房价腾飞的契机。2010年-2018年，南昌房产价格已从5000元左右涨到万元以上，惠州市场也在2016-2017年期间迅速起飞。招股书显示，新力控股的物业项目2016年平均售价6246元，但今年的平均售价已在9000元以上。

　　截至今年7月底，新力控股拥有110个项目，覆盖全国11个省份27座城市。新力控股将产品线划分为分别面向首次置业者的“湾系”住宅、家庭升级者的“园系”住宅、高收入家庭的“悦系”住宅，“湾系”是新力核心产品，但近两年随着二次置换需求的上升，“园系”住宅销售额占比已上升到20%以上。

　　从2016年起特别是总部搬迁至上海后，新力控股先后南下、北上，西进，已布局全国27个城市，拥有超过1500万平米建筑面积的土储。其中江西市场土储约占半数，大湾区占23%，其次为华中华西（长沙、武汉、成都等地）以及长三角地区，均为潜力巨大的核心城市。

　　招股书显示，新力控股的盈利水平逐年翻番，2016-2018年净利分别为1.31亿、2.78亿、5.55亿，复合年增长率约105.9%。从毛利率看，新力控股的毛利率已从2016年的24.7%上升到2018年的37.3%，远高于行业平均水平。受益于净利润的大幅增长，新力的股本回报率从2017年度的2.4%大幅增长至2018年的9.7%。

　　新力控股的快速发展，首先得益于区域深耕策略，其次与并购拿地模式紧密相关。招股书显示，新力控股在2016、2017年发展高峰期所获地块中，大多数来自于并购。以这两年贡献较大的惠州为例，新力控股进入惠州时收购了多个项目。这导致新力控股较好的控制了土地成本。2016年-2018年，新力控股的土地成本仅为1184元、1274元、1129元，稳定控制在销售成本的25%左右。

　　此外，大量并购成熟项目，比如2017年并购的惠州项目当年年底即可预售。

　　不过，目前新力控股扩充土储的途径已变得更为多元化。2018年后，除了加大公开招拍挂拿地力度，新力也联手其他房企联合拿地，同时在旧改项目上频频出手。今年7月，新力控股被曝参与了广州增城一项高达200亿的旧改项目。

　　财务改善

　　大多数成长型房企均面临负债陡增问题，新力控股也不例外。

　　2016年-2018年，新力控股净资本负债率为1.9、2.7、2.4，截至2019年4月30日达到3.1。最新的数据（截至2019年8月31日）显示，新力控股有息负债总计309亿——包括银行贷款121亿、信托167亿、债券10亿。不过，从新力控股的负债增速看，2018年增幅73.4%已较2017年的116%大幅下降。

　　新力控股的短期负债较为稳定，长短债比例较为合理。招股书显示，短债最新规模是117亿，含银行贷款28亿、信托等89亿，约占总有息负债的1/3。新力控股截至4月30日持有约96亿现金，较2017年底不到30亿已有大幅提升，加上此次上市募资，已经基本能够覆盖短债。

　　房企的现金流安全度主要依赖销售周转。新力控股今年销售增速不减，这意味着新力控股拥有更灵活的资金能力。此外，成长型房企上市后融资渠道更加多元，也会进一步提高财务稳健度。

　　新力控股上市后依然业绩可期，丰富的项目和土地储备支撑了其未来数年的增速。随着前期布局红利的释放，新力控股今年继续保持快速增长，前四个月营收57.1亿，达到去年全年的2/3，实现净利2.82亿，同比增幅超过500%。目前新力控股110个项目的建筑面积达1500万平方米，在建项目面积近1300万平方米。

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