中海地产高毛利盘算：利润与规模 能否两全其美？

　　原标题：“利润王”中海地产高毛利盘算：布局一线城市大盘、舍弃合作开发 　　爱拿一线城市的超级大盘，似乎已经成了中国海外发展集团（HK:00688，以下简称“中海地产”）的专属标签。

　　今年7月，刚在北京花了80亿夺下丰台地块之后，近日，中海地产又在广州珠海以51亿元拿下一宗大项目。

　　至此，其年内在一线城市的累计权益拿地金额已接近350亿元，远超去年全年中海地产在一线城市239.86亿元的拿地金额。

　　这无疑让人产生疑惑，在当前一线城市行情降温的环境下，中海地产如此布局，究竟有着怎样的打算？

　　持续加码一线城市拿地力度

　　“霜降”的广州，中海地产成为了土地市场唯一的参与者。

　　10月24日，中海以底价50.96亿元如愿竞得广州海珠区大干围西侧地块，而当日原本计划出让的另外5宗土地却在此前陆续宣布了终止出让的消息。

　　在寸土寸金的一线城市中，闪亮的聚光灯下，中海地产完成了一出独角戏。

　　下半年以来，中海出现在多场诸多备受关注的大型土拍现场，亦斩获颇丰。例如，7月份，在北京丰台区花乡造甲村的争夺中，“单枪匹马”的中海战胜保利、金茂等率队的联合体，以79.4亿元的价格拿下了这幅彼时的年内总价“地王”；9月份在年初刚刚落子的北京大兴瀛海，再度斥资32.7亿元划下了逾10万平的建筑面积。

　　从近年来地段最好的北京四环内“不限价”地块，到炙手可热的南中轴线高端居住区，再到近期的本次广州土拍上的果断出手。在不同闪光点的背后，一线城市、价值不菲成为这三宗地块共同的特质。

　　一直以来，让多数外阜房企望洋兴叹的一线城市，是头部房企及头部房企竞争的舞台，其中，价格不俗的高区位、大体量优质地块对于大多数参与者更显得高不可攀。

　　今年以来，在北上广深四座一线城市的招拍挂市场中，共诞生40幅成交价格在30亿元以上的地块，其中，中海成为独一档的“大玩家”，一人独揽其中6块，无论数量、还是金额均大幅领先其余同行。

　　　　“在一线城市布局，房企无疑要面对拿地的门槛高、调控执行严格等现实。” 58安居客房产研究院首席分析师张波对蓝鲸房产表示。而显然，这些困难，对于有着TOP10地位、央企背景的中海地产并非是一件难事。

　　张波进一步表示， “如今的一线城市几乎演变为大型品牌房企的“竞技场”，中小房企的身影已渐渐消失，因此头部房企对于一线城市的布局力度并不会放松，甚至多数会加大权重。”

　　事实上，无论是三四城市的棚改红利，还是城市群核心城市的溢出需求，中海多年来一直沿着自己重仓一二线城市的路径前行。在2019年亦是如此，只是布局力度出现倾斜。

　　根据公告数据，今年1-9月份中海地产共计在一线城市录得8幅土地，合计296.36亿元，花费了期间全部土地款的三成，无论金额与比例均较2018年数据有所增长。事实上，若再加之本月入账的广州地块，该比例有望进一步提升。

　　显然，在2019年，中海对于投资、布局一线城市格外偏爱。

　　利润与规模，中海能否两全其美？

　　一直以来，“利润王”是业内给中海地产最常见的标签，然而，随着近两年行业利润“王座”的易主，这个标签也逐渐显得名不副实。

　　在今年3月份，中海董事局主席兼行政总裁颜建国在明确“净利润率为最终目标”的同时，公开表示，为了净利润的持续增长所需的规模增长是必须的，中海也在努力保持净利润位于行业前列。

　　可以看到，多年来对规模并十分不看重的中海，对于未来有着新的打算，在保证利润率稳健的前提下，由规模增长带动名次提升。

　　而在一线城市加大布局，便是其实现目标的途径之一。在业内人士看来，在行业监管趋紧，需求遭遇瓶颈的背景下，布局高维度城市是避免“以利润换规模”的优先选择。

　　其中，张波表示，由于北上深的房价本身会明显高于非一线，从最终的销售金额占比来看，往往对于头部房企的业绩提升也起到关键性作用。同时，由于一线城市楼市本身的抗风险程度相对较高，往往投资的安全系数会相对较高。

　　而上海中原地产分析师卢文曦也有着类似的观点，卢文曦对蓝鲸房产表示：“即便有去化不理想的情况后，小幅度的降价营销，就可以带来明显的去化改善，不会使得项目的利润水平伤筋动骨。”

　　事实上，面对“终极目标”，今年以来中海加大的不仅仅是一线城市的布局，同时增长的还有项目权益比例。在2019年的前十个月中，中海地产几乎完全舍弃了合作开发的模式，在年内新增的逾40幅土地中，除在中国香港地区所购地块以及郑州的一幅地块为合作拿地外，其余项目中海都将项目公司100%的权益攥在手中。

　　在业内人士看来，房企并不会主动放弃合作拿地这个路径，尤其是在楼市调控从紧，行业整体降温的大背景下，为了分散风险并提升拿地实力，房企合作拿地的现象在一二线城市往往普遍存在，包括保利、万科等头部房企亦是如此。

　　“中海合作拿地的减少，主要是对于毛利的考量，合作方式会在一定程度上稀释销售业绩的含金量。”张波表示，另一方面才是自身在操盘上更倾向于独立方式。

　　而随着一二线布局比例的调整，以及权益比例的变化，中海用行动表明了追求利润的态度，而这是否能遏制住中海在利润层面排名下滑的态势，蓝鲸房产将持续观察。