潘石屹抛售资产背后：净利下滑 上半年净负债率44%

　　据外媒报道，有知情人称，SOHO中国正考虑出售其所持有的大部分商业地产，交易价值可能高达80亿美元。北京和上海至少有八座办公大楼在销售计划中，目前第一批价值高达30亿美元的项目正在出售中，由于谈判仍处于初期阶段，最终的项目数量尚待确定。

　　该消息一出，周三午后开盘SOHO中国(0410.HK)股价节节攀升，最高涨幅27%，也是近两年来最大的盘中涨幅。截止收盘，盘中最高价为2.91港元，成交额达4.38亿元。而在今天之前，SOHO中国今年已经下跌了18%。

　　不过，对于如此大的涨幅，机构投资者却采取了抛售资金的策略。根据富途实时数据，瑞银减持641万股，美林减持167万股。南下的聪明资金则现分歧，深港通下的南下资金大幅买入87万股，沪港通下的南下资金则抛售89万股。

　　上个月卖停车位这个月又卖楼

　　实际上，就在上个月潘石屹刚把停车位卖了。

　　9月30日晚间，SOHO中国发布公告宣布，SOHO中国及卖方(即SOHO中国六家全资附属公司)与买方慧泊停车场投资(广州)有限责任公司(独立第三方)就出售停车位订立协议，初始代价为约人民币7.61亿元约合8.29亿港元。

　　按照账面净值约为5.08亿元共计2583个地下停车位，包括建外SOHO东区、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、银河SOHO、朝阳门SOHO、丹棱SOHO及中关村SOHO的对价7.61亿元进行计算，平均每个地下停车位的成交价格约为29.46万元。

　　2017年和2018年，上述停车位的年度租金收入分别约为1700万元及2000万元。SOHO中国表示，通过出售停车位，预计集团将获得毛利润约2.53亿元，约合2.76亿港元，所得款项净额拟用于一般营运资金。

　　除了停车位，潘石屹也卖了许多其他固产。自2012年转型后，SOHO中国在2014年、2015年、2016年以及2017年均有不同程度的销售动作。

　　2014年，SOHO中国以52.3亿元的价格出售上海SOHO海伦广场及静安广场，30.5亿元出售凌空SOHO一半项目。2015年，潘石屹将外滩地王股权转让给复星，涉资84.93亿元。2016年出售SOHO世纪广场和预估总价值78亿元人民币的物业。2017年公司又分别以35.73亿元和50.08亿元的价格，通过股权转让的出售虹口SOHO和凌空SOHO。

　　此一时彼一时如今营收不及龙头零头

　　曾经辉煌一时的百亿房地产企业，如今营收却仅有20亿，不禁令人唏嘘。

　　2012年的SOHO中国可谓是风光无限，营业额达155亿元，同比上涨约169%；净利润约为106亿元，同比上涨约172%；核心净利润约为33.4亿元，同比增长约135%，核心净利润率约为22%。

　　而自从2012年SOHO中国宣布去地产化，转型发展办公空间区域，从“开发销售”转为“自持租赁”后，SOHO中国几乎鲜有拿地，营收也在逐年下降。不仅再也无法回到2010年营收182.15亿的巅峰，总营收甚至从2012年的155.44亿元直线降至2018年的20.89亿。根据今年中报10.66亿的营收估算，2019年大概率营收也将维持在20亿的水平。

　　营收持续低迷使得归属权益股东的税后净利润也大幅跳水，2012年净利润高达百亿，而2018年净利润仅为19.25亿元，暴跌80%左右。根据2019年中报数据，今年上半年净利润为5.65亿元，同比降幅也达到了48.36%。

　　根据提供的数据，SOHO中国曾经虽不及龙头万科、碧桂园的营业规模，但仍在高手如云的民营地产圈中遥遥领先。2009年，营收75.29亿元的SOHO中国，与57.31亿元的中国恒大、47.96亿元的融创中国相比，仍要明显胜过一筹。2010年，SOHO中国的营业收入达到184.23亿元，更是力压151.15亿元的龙湖集团和66.6亿元的融创中国。

　　然而，自2015年以来，SOHO中国的营业收入规模一直在10亿以上30亿以下徘徊，几十亿的营收规模在动辄千亿的地产行业中确实不够看了。不说行业龙头，像【泰禾集团(000732)、股吧】、佳兆业、宝能地产这类中小型、区域性的民营地产公司也无法匹敌了。

　　2018年，SOHO中国营业收入在20亿元左右，而同期第一梯队的碧桂园、中国恒大、万科的营收规模均以千亿计算。SOHO中国的收入与最高者中国恒大的4678.14亿元相比，差了近272倍。哪怕是同规模相对较小的龙湖集团相比较，SOHO中国同期的营业收入也不及其零头。

　　为啥卖卖卖还债又没现金了

　　作为一名高瞻远瞩的地产大亨，潘石屹早已看到房地产市场的“极限”。此前在接受采访时他也表示，房地产行业这种“拿地—开发—销售”的商业模式到2017年基本就已经结束，房地产继续上涨的空间已经没有，地价高，地产企业利润率很低，天花板已经在来的路上，甚至已经来了。SOHO中国不会再通过拿地去建房。

　　如今房地产市场已经走进下半场，2019年的上半年全国房产企业土地购置面积同比下降了29.4%，及时回收资金、抛售固定资产，将资金投入到更有发展潜力的行业才是上策。不少房地产企业分别向了现代化农业、新能源绿色汽车等等轻资产路线转型，一些大型房地产企业更是努力将房地产在集团中的业务比重全降低。

　　然而，更重要的原因是SOHO中国不断暴雷，净利大幅下滑，现金流紧张，负债高企，促使潘石屹开启卖卖卖模式。

　　2015年之前，SOHO中国的账上现金基本保持在百亿上下，而经过四年的大幅减少，截至2018年，账上现金骤降至7.3亿元。尽管今年有些许好转，但截至2019年中期，SOHO中国的现金及现金等价物为10.65亿元，同比增长60%。将物业、停车位等项目抛售后进行资金回笼可以为SOHO中国补充大量现金流。

　　其次，高位抛售资产也可偿还到期的债务。根据SOHO中国的财报，报告期内SOHO中国的总借贷共计约177.6亿元。借贷中约20.53亿元将于一年内到期，约8.27亿元将于一年以上二年以内到期，约31.89亿元元将于二年以上五年以内到期，约116.9亿元将于五年以上到期。就目前而言，银行对房企的信贷资源采用紧缩政策，房企贷不到款，只能抛售部分的名下资产，来偿还之前欠下的债务。

　　数据显示，2014年至2018年，SOHO中国资产负债率平均值保持48%左右。2019年上半年，净负债率约为44%，平均借贷成本约4.8%，境外负债占全部负债约3.5%。

　　SOHO中国较低的资产负债率也与传统开发商的高周转、高杠杆和高负债的“三高模式”不同。数据显示，2014年至2018年，SOHO中国资产负债率平均值保持48%左右。2019年上半年，净负债率约为44%，平均借贷成本约4.8%，境外负债占全部负债约3.5%。

　　潘石屹&；张欣夫妇跻身

　　2019福布斯全球亿万富豪榜

　　值得一提的是，尽管SOHO中国的业绩不断下滑，但潘石屹和张欣的个人财富却不断增长。潘石屹夫妇以36亿美元在2019年福布斯全球亿万富豪榜中位列第597位，在324位中国内地亿万富豪中排名第62位，约合人民币250亿元。

　　同2018年2018福布斯全球亿万富豪榜相比，尽管资产并没有较大变化，但不论是世界排名或是中国内地排名都有所上涨。

　　（文章来源：中国基金报）