绿景中国融资成本增7成 转型综合运营不顺仍依赖地产业务
来源： 长江商报
作者：江楚雅
摘要： 不要规模，只要利润最大化。绿景中国地产(00095.HK，下称绿景中国)有其独特的方式。2019年半年报显示，绿景中国地产实现收益34.22亿元，同比增长346%；公司股东应占期内盈利为9.92亿元，同比增长416.8%；毛利率为70%，较去年同期增长13个百分点。每股基本盈利为20分，同比增长407.6%。
不要规模，只要利润最大化。绿景中国地产(00095.HK，下称绿景中国)有其独特的方式。
2019年半年报显示，绿景中国地产实现收益34.22亿元，同比增长346%；公司股东应占期内盈利为9.92亿元，同比增长416.8%；毛利率为70%，较去年同期增长13个百分点。每股基本盈利为20分，同比增长407.6%。
绿景中国高利润的诀窍在于深耕旧改开发模式。公司投资者关系总监陈健民认为，相比招拍挂拿地，绿景中国地产旧改模式最大的优势是盈利性超过同业一倍的水平：“一般同行业毛利率水平在20%左右，而我们过往几年基本上在50%以上。”
在行业盛兴去地产化的当下，绿景中国转型综合性房地产开发及商业物业运营商，不过，从业务经营上来看，其业绩主要还是依赖地产开发业务。
财务方面，根据2019年上半年报显示，由于有息贷款总额的增加，绿景中国的融资成本约为4.9亿元，与去年同期的2.85亿元相比，增长约71.8%。
上半年完成80%业绩目标
截至2019年6月，绿景中国合同销售金额约40.87亿元，同比增长310.3%；实现总收益约34.22亿元，同比上升约346%；公司股东应占盈利为9.92亿元，同比增长417%；每股基本盈利20分，同比增长408%。
年初整体合约销售目标是50亿，目前合约销售金额达到了40亿，已经完成了80%。整体来说，今年的目标基本上已经锁定了。
“绿景中国有自身独特的优势，虽然规模不大但赚钱能力不输龙头房企，主要就体现在经营模式、拿地模式以及土地资源上。”财经评论员严跃进对长江商报记者分析称，从绿景中国目前拥有的土地储备来看，超过90%位于大湾区的核心地段。主要是通过城市更新获取土地资源，而这种获取土地的方式盈利性非常高。因为在土地成本方面，相比招拍挂拿地，拥有绝对优势，所以过往几年毛利率基本上都是超过50%。
作为旧改先锋，绿景中国在城市更新领域优势凸显。公司早在九十年代已在深圳、珠海等粤港澳大湾区核心城市布局，已开发的20余个项目，超90%位于粤港澳大湾区内。
数据显示，绿景中国土地储备充裕优质。截止2019年6月30日，绿景中国拥有土地储备可开发面积约438万平方米，大部分位于粤港澳大湾区内，公司重点布局湾区核心城市，包括深圳、香港、广州、珠海及东莞等。此外，控股股东土储规模高达1210万平方米，位于粤港澳大湾区核心位置。
值得注意的是，规模不到百亿的绿景中国近年业绩起伏不定。2015年至2018年，公司实现收入分别为12.10亿元、45.90亿元、29.68亿元和45.16亿元，收入同比分别增长192.61%、279.27%、-35.35%和52.16%。
2017年和2018年都没有完成既定销售目标。绿景中国地产2017年签约销售额36.19亿元，2018年签约销售额为45.16亿元，而这两年的全年业绩目标分别为45亿元、100亿元。在多个公开场合，绿景中国地产将未完成既定业绩目标的原因，归结为主动放缓了绿景虹树湾一号项目的销售。
主攻旧城改造毛利润超同行一倍
“不要规模，只要利润最大化”。回溯以往，公司对规模没有表现出明显的欲望。在2010年至2014年之间，其收入规模在2-4亿元之间。直到2015年公司完成反收购顺利登陆港股，其收入规模才升至10亿级。
从利润上来看，绿景中国一直保持着高于行业水准的毛利和净利率，2015年至2018年，公司毛利率分别为52.50%、50.02%、65.30%和59.49%，其赚钱能力不输于千亿房企。
2019年上半年，公司取得毛利为24.08亿元，同比上升约446.5%；毛利率70%，同期为57.4%；核心盈利约5.69亿元，同比增长623%。
国庆前夕，深圳市南山区沙河街道一个城中村因为拆迁上了热搜。白石洲，是深圳最大的城中村之一，盛传拆迁后将诞生1878个亿万富翁。
而负责白石洲拆迁和改造工作的地产公司，是绿景集团。白石洲拆迁改造之后，将会和绿景虹湾、绿景红树湾、绿景公馆一样，成为深圳各区的名片。
白石洲旧改项目是深圳最大旧改，总计容开发规模达到了358万平方米，绿景中国将分三期开发，周期为8-10年。券商测算，该旧改项目货值高达2200亿元。
毛利的爆发性增长也为绿景中国带来了稳定的现金流，截至6月30日，公司现金余额达90.93亿元，较2018年底的75.9亿元增加了15亿元，充足的现金流也为其在旧改市场继续发力。
转型综合性房地产开发效果不佳
在行业去地产化的当下，绿景中国也在尝试转型综合性房地产开发及商业物业运营商，不过，从业务经营上来看，业绩主要还是依赖地产开发业务。
半年报指出，绿景中国地产出售物业的收益约为29.88亿元，同比增长865%，主要包括销售绿景红树湾一号高层住宅楼宇。
而绿景中国地产来自酒店经营、物业管理服务以及其他服务的收益仅为1.31亿元，与去年同期1.84亿元相比，今年数据还减少了0.53亿元。
财务方面，绿景中国地产总借贷约为人民币239.92亿元，与去年同期233.24亿元相比，有所上升。其中，流动负债借贷为69.64亿元，与去年同期的58.24亿元相比，上升了16个百分点。资本负债率为121.3%，与去年同期的137.6%，高了15.5个百分点。
截至报告期末，绿景中国负债总额为346.69亿元，较2018年上半年279.47亿元同比增加24.05%。其中，流动负债与非流动负债分别为146.48亿元与200.21亿元。绿景中国资产负债率为73.83%，较2018年71.81%的资产负债率同期上升了2.02个百分点。
融资成本也进一步攀升。根据2019年上半年报显示，由于有息贷款总额的增加，绿景中国地产的融资成本约为人民币4.9亿元，与去年同期的2.85亿元相比，增长约71.8%。
业内认为，在传统主业住宅楼盘助推业绩攀升的现实状况下，绿景中国转型综合性开发商的其他业务经营并不容易。并且，在融资环境收紧、融资看重规模的大背景下，“不要规模，要利润”的绿景中国地产融资成本和资产负债率、以及总借贷均有所上升。未来要进一步降杠杆，需通过多元化转型寻找新的增长点。
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