左手卖子、右手买地 大悦城地产业绩承压？

　　9月30日，大悦城(000031,股吧)地产公告称，公司的间接非全资附属公司济南大悦城产业发展有限公司以底价31.44亿元竞得济南七宗商住地块。

　　这对于刚刚完成重组，不断强调“低调做事”的大悦城地产而言，无异于“大手笔”。毕竟，今年上半年，大悦城地产全部物业开发销售收入及土地开发收入，即便在同比上涨120%的前提下，也仅为40.2亿元，上半年净利润也不过8.77亿元。

　　大悦城地产重仓山东济南之意，已是显而易见。

　　据了解，上述七宗地块中，一宗为商务金融用地，另外六宗为城镇住宅用地，地块均位于济南市王舍人片区工业北路以北，济钢西临，地块总面积为21.17万平方米，总规划建筑面积为76.76万平方米，起拍总价为31.44亿元。

　　根据公告，济南大悦城已支付11.49亿元作为拍卖会的保证金，且保证金将构成收购事项代价总额付款，上述收购事项的相关成本总额（包括代价以及税项及行政成本）预期将约为32.79亿元。

　　卖子减压

　　需要指出的是，由于济南大悦城由大悦城地产及独立第三方济南历城控股集团有限公司分别有60%及40%股权，因此，收购事项的总代价将由大悦城地产及济南历城控股根据其各自于项目公司的拟定股权比例按比例出资。

　　即便如此，大悦城地产仍需支付总地价18.86亿元，超过上半年净利润的两倍，在企业近年来负债率逐年走高的大背景下，这着实是一笔不菲的支出。

　　也正是由此，另一边，大悦城地产也在卖子减压，为公司提供现金流，降低负担。

　　8月30日，大悦城地产公告表示，拟转让旗下两家子公司泉智公司及耀赛公司全部权益，分别作价14.32亿元和6.69亿元，共计21.01亿元。受让方Garbo Commercial为一间于开曼群岛成立的有限合伙企业，大悦城地产持有其约36.36%的有限合伙权益，主要从事商业物业的投资及管理。

　　据披露，所转让子公司泉智，间接持有位于上海市普陀区名为长风大悦城的权益，而耀赛间接持有位于西安市曲江新区名为西安曲江大悦城的相关权益。这意味着，一向以“商业管理”见长的大悦城地产一下子出手了企业的两个大型物业项目。

　　对此，大悦城地产方面表示，转让事项将有助于本集团履行其向Garbo Commercial出资的所有责任，并将减少本集团综合财务报表的债务负债约27.52亿元。

　　值得注意的是，这已不是大悦城首次以出售股权的形式回笼资金。此前在2016年与2017年，其曾分别出售旗下子公司49%的股权以及杭州大悦城大部分物业。其中，立运、熙安、锦星三家子公司让大悦城套现逾90亿元，而杭州大悦城整体项目除购物中心自持外，住宅、酒店、写字楼等物业已全部被出售。

　　业绩承压

　　一手卖子，一手买地，在业内人士看来，这也是去年底刚刚完成重组的大悦城地产，迫于业绩承诺协议之下的无奈之举。

　　过去两年来，大悦城地产和中粮地产的重组事项备受业内关注。

　　3月27日，中粮地产正式更名大悦城控股，为历时一年多的重组画上了句号。大悦城控股董事长周政在业绩会上表示，中粮地产改名为“大悦城控股”并非是整合之后临时取的名字，而是在此之前经过反复讨论研究的结果，大悦城的品牌市场价值去年已有136亿元，它是家喻户晓的，大家都知道它是城市美好生活服务商。

　　不过，在美好愿景的背后，业绩压力却不可忽视。2018年11月，大悦城控股与交易对方明毅公司签署的业绩对赌协议中，承诺资产（大悦城地产）在2018年至2020年的承诺净利润累计为18.91亿元。

　　大悦城地产执行董事曹荣根在业绩会上表示，公司对三年业绩的承诺是有压力的，但是对团队有信心，无论如何都会实现承诺。

　　事实也确实如此，仅2018年全年，大悦城地产就取得净利20.03亿元，再加上今年上半年已实现的8.77亿元净利润。这意味着，在剩下的一年半时间里，大悦城地产只要不出现巨额亏损，完成业绩承诺就已是板上钉钉。

　　不过，大悦城地产当前的实际经营情况并不客观。财报显示，2018年，公司实现营业收入81.3亿元，同比下降30.3%。其中，占总营收近半数的物业开发收入及土地开发收入为35.8亿元，同比下降49.9%。财报指出，营收下降的主要原因是本期交付产品结构发生变化，其中上海静安大悦城交付产品包含车位，导致平均单价大幅下降。

　　而上述净利润的实现主要依赖出售子公司所获得的权益。财报显示，2018年，大悦城地产仅靠出售旗下中粮酒店（北京）有限公司100%权益就取得收益约11.45亿元。

　　在今年初的业绩会上，即便手握“自持+销售”的双轮驱动，周政仍坦言，实现三年业绩承诺确有压力。

　　不过，也有业内人士认为，中粮地产和大悦城地产完成重组，资源整合后，A股和H股可以实现更好的协同效应，虽然短期内难以适应，但从长期来看，其相对于多数传统开发商，仍然占据不少优势。