融资渠道仍在收紧！8月份40家房企融资大跌六成 提前储备现金流过冬成共识

　　在一系列融资收紧政策影响下，8月房企融资大幅下跌。

　　同策研究院的统计数据显示，8月，40家典型房企融资金额大跌近6成，接近5月的最低点。其中，公司债融资大跌超8成，信托贷款融资大跌超6成。

　　接受券商中国记者采访的业内人士认为，融资大跌主要与银保监会发文后的严查有关，各种渠道融资确实在收紧，预计这种情况在9、10月份还会持续。在这种情况下，房企最主要的应对方式是加快销售回款，控制扩张速度，提前储备现金流过冬，另外可以通过引入战略合作或项目合作来化解风险。

　　房企大佬们对下半年融资进一步收紧已有所预期，并充分意识到自身造血能力比融资能力更重要，拟在加大销售回款力度的同时放缓投资节奏，保证现金流。

　　　　融资金额环比大降6成

　　同策研究院的统计数据显示，8月，40家典型房企融资金额为368.26亿元，环比下跌58.15%。这是继今年5月跌至年内最低点后，8月房企融资再次断崖式下跌，金额接近5月的最低点。

　　　　8月，40家房企债权融资金额326.73亿元，占房企融资总量的88.72%，环比下降59.69%。主要债权融资方式融资金额均大幅下跌，其中：

　　第一名：境内银行贷款，融资金额74.59亿元，环比大幅下跌41.79%，占比20.26%；

　　第二名：其他债权融资，融资金额74亿元，环比大幅下跌35.7%，占比20.09%；

　　第三名：信托贷款，融资总额66.24亿元，环比大幅下跌63.28%，占比17.99%；

　　第四名：公司债，共融资63.36亿元，环比大幅下跌83.62%，占比17.21%；

　　第五名：海外银团贷款，共融资43.54亿元，占比11.82%；

　　第六名：中期票据，融资金额5亿元人民币，占比1.36%；

　　第七名：委托贷款无发生。

　　另外，股权融资方面，融资金额为41.53亿元，占总融资金额比重为11.28%，环比下降40.22%。

　　　　对于8月房企融资总额大跌的原因，同策研究院总监张宏伟接受券商中国记者采访时表示，主要与银保监会发文后的严查有关，各种渠道融资确实在收紧。

　　据同策研究院统计，7月，监管部门出台了6条收紧政策，至少4条融资渠道被严控。其中，银保监对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行了约谈警示，要求其控制业务增速，8月信托贷款金额环比大跌63.28%。7月中旬，国家发改委要求外债资金仅限于境外市场的借新还旧，再加上美元汇率升高的压力(离岸、在岸人民币双双破7)，8月房企美元债遭受重创，仅发生3笔公司债发行(7月18笔)，共融资63.36亿元，环比大幅下跌83.62%。

　　　　融资收紧或成常态

　　今年以来，不仅各地房地产调控政策从严，而且房地产金融管控政策更严，从央行到银保监会再到发改委，密集加强对房地产金融的风险把控，信托贷款融资、海外发债融资、银行贷款融资全面收紧。

　　8月9日，银保监会发文称，将在32个城市开展银行房地产业务专项检查，重点选择房地产信贷规模较大或占比较高的机构、房地产相关业务风险较为突出的机构、与融资规模较大的房地产企业合作较多的机构、与交易火爆楼盘合作密切的机构等开展检查，目的是为坚持“房住不炒”，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。这是对今年5月银保监会发布的23号文中关于整治房地产融资乱象的进一步细化要求和落实。8月30日，银保监会又发布对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报，对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。

　　近日，市场传言称多家银行房地产开发贷额度收紧，原则上控制在2019年3月底时的水平。该传闻引起市场广泛关注，被认为对房企影响较大。不过，据券商中国记者从银行人士处了解，该传闻是个别地方对辖内个别银行做的窗口指导，并非所有银行都接到这一监管要求。

　　尽管如此，业内对于下半年房地产行业融资将进一步收紧已有预期。融创董事会主席孙宏斌预计，下半年，政府对房地产的调控政策将延续上半年的收紧态势，尤其是对房地产行业融资将进一步收紧，融资端的严控甚至可能是一个常态化的过程。这种形式预计将使目前整体较高的土地价格逐渐回归合理，并将使得行业分化和整合进一步加剧。“下半年不管是商品房市场还是土地市场，压力还是比较大的。”他说。

　　不过，万科总裁祝九胜认为，融资收紧对整个行业肯定会有一些影响，可能对资信比较好、比较稳健经营的企业来说，适应的难度没那么大，对其他来说可能会有一些挑战。

　　　　提前储备现金流过冬

　　在房地产调控持续从严、融资渠道不断收紧的背景下，房企将面临拿地难、销售难、还款难等压力，如何摆脱融资困境成为当前房企的棘手问题。

　　张宏伟对券商中国记者表示，融资收紧的情况在9、10月份还会持续。在这种情况下，房企最主要的应对方式是加快销售回款，另外可以通过引入战略合作或项目合作来化解风险。

　　在联讯证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事李奇霖看来，房企有两个应对办法，第一个是减少拿地，控制扩张规模；第二个是加快周转，但在居民购房意愿下滑的当下，要加快周转，可能更需要房企让利，降价促销。

　　不过，李奇霖同时指出，短期来看，这种方式确实可以获得更多的现金流，但一来这些内生现金流可能要更多用于还债(再融资已经受限)，二来以降价促销的方式加快周转，会强化房价下跌的预期，不利于后续销售回款。而减少拿地的行为，对地方政府土地出让与房地产新开工会产生明显冲击。

　　李奇霖提醒房企，后续要规避两类风险。一是货币资金与债务(尤其是短期债务)之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，房地产销售是下行的趋势，后续回款能力可能没有那么强，外部融资又偏紧，房企的经营可能会比较困难。

　　因此，在应对策略上，李奇霖建议房企，首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流过冬，在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免，未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，可以在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

　　在外部融资环境收缩的情况下，更多企业意识到自有资金的使用将更加重要。融创、旭辉等多位房企大佬认为，主要的现金流贡献和来源是现金，不是融资，企业自身的造血能力比融资能力更重要，而造血能力来自于销售。在加大销售回款力度的同时，土地储备充沛的龙头企业选择了放缓投资节奏，甚至暂停拿地，而仍有规模发展需要的奥园等房企则表示，要择机补充货量，但会更多通过收并购、旧改、城市运营等方式获得土地。在融资更困难，市场不确定性更大的情况下，世茂等房企为保证安全，对收并购的税后利润提出了更高的要求，对下半年房地产市场持谨慎态度。

　　（文章来源：券商中国）