佳兆业旧改释放增厚利润 净负债率下降45个百分点

　　8月27日，佳兆业集团控股有限公司(1638.HK，以下简称“佳兆业”)发布了2019年中期业绩报告。

　　今年上半年，面对错综复杂的市场形势，佳兆业聚焦主业，稳中求进，销售业绩强劲增长，盈利能力持续提升，财务结构持续优化，旧改货值加速释放……在盈利能力、财务稳健性、增长持续性等核心纬度全面取得均好性发展，进一步巩固在粤港澳大湾区的领先优势，为抢抓深圳先行示范区机遇，实现全年各项目标奠定坚实基础。

　　毛利同比增长42% 加速释放旧改货值

　　2019年上半年，佳兆业积极应对楼市变化，制定了灵活的销售策略，销售增速再次实现突破。报告显示，前6月佳兆业实现合约销售347亿元人民币(单位下同)，同比增长37%；合约建筑面积约为196万平方米，同比增长38%。根据乐居财经研究院发布的《2019上半年中国50强房企权益销售增幅榜》，佳兆业位居上半年中国50强房企权益销售增幅榜第4位。

　　佳兆业重点布局的一线及重点二线城市也带来了持续的业绩增长。作为佳兆业深耕的重点区域，粤港澳大湾区贡献销售占比达58%。下半年，佳兆业预计可售货值约1200亿元，在加速释放旧改货值、加速推货入市、提高周转并加速回款的战略助力下，佳兆业有信心、有条件、有能力完成全年销售目标。

　　与此同时，佳兆业重点布局都市圈核心城市以及对质量管控的溢价能力不断强化，加快城市更新高利润型项目入市销售，使得整体盈利能力持续提升。2019上半年，佳兆业营业收入同比增长34%至201.1亿元；毛利67.1亿元，同比增长42%；净利润达到27.8亿元，同比增长24%；本公司持有人应占溢利28.4亿元，同比大涨67%；本公司持有人应占核心净利润同比增长55%达到27.5亿元。

　　上半年，由旧改转化而来的高利润型项目销售取得佳绩，包括深圳盐田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场，均为集团贡献了高毛利。其中盐田城市广场作为深圳盐田区较大的旧改项目，属于集团的粮仓型项目，而深圳佳兆业未来城毗邻大运中心及大学城，频夺销冠，深圳平湖佳兆业广场销售的住宅及公寓产品也表现优异。

　　两万亿货值蓄力一二线土储占比近八成

　　上半年，佳兆业以旧改供应、招拍挂、收并购等多元化渠道择机补充土地储备，共获得15个优质项目，新增土储权益建筑面积达246万平方米，深化全国化布局。

　　在战略布局上，佳兆业重点布局大湾区、长三角、华中、华西及环渤海五大城市群。截至今年上半年，佳兆业共有土地储备近2600万平方米，可售货值逾5000亿元。 其中，一线和重点二线城市占比达到76%，大湾区占比达到55%，丰厚且优质的“存粮”，无疑为佳兆业赢得了不小的竞争优势。

　　而在全国化布局中，佳兆业还开始将自身最具实力的城市更新步伐加快向全国输出。7月，上海嘉定区徐行镇“城中村”项目实现供地，这是上海市目前最大的“城中村”改造项目，也是嘉定区首个民营企业参与并成功完成拆迁摘牌的改造项目。

　　对此，有市场人士表示，上海是中国经济发展中心和长三角区域的龙头，随着长三角一体化政策的推进，佳兆业成功拿下上海徐行镇项目印证了其布局的前瞻性。

　　国务院常务会议今年6月提出要“加快改造城镇老旧小区”、“加大金融对旧改的支持”，标志着城市更新的万亿级市场正向房地产企业加速开启，这对于“旧改之王”佳兆业而言，迎来了新一轮高质量增长的窗口期。

　　中期业绩报告显示，佳兆业拥有近3200万平方米占地面积的旧改储备(未纳入土储)，在大湾区内共有128个旧改项目，包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，可带来近两万亿的货值。

　　佳兆业集团管理层表示，由于按照会计成本法入账，公司已纳入土储和尚未纳入土储的旧改项目价值均被严重低估，两万亿货值有待重估释放。

　　佳兆业计划每年从旧改项目中转化80-100万平方米的土地供应开发。去年底至今年上半年，佳兆业就成功转化广州小坪村、上海徐行镇及深圳福田口岸3个项目，共计可售面积73万平方米，可售货值逾404亿元。

　　深耕城市更新领域20年的佳兆业在今年6月发布了新书《城市运营核心逻辑》，首次系统对外展示其在城市更新领域的思考。

　　佳兆业集团管理层表示，未来集团将继续发挥旧改优势，推动旧改项目的快速转化。预计未来1-2年，集团将有9个旧改项目计划供地，货值约1140亿元；未来3-5年计划有13个深圳及广州项目供地，货值约4200亿元；长远来看，集团将有约占地面积2200万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。

　　净负债下降45个百分点提前完成全年目标

　　今年初，佳兆业曾提出要在年内将净负债率下降至200%以内，如今已经提前完成这一目标。

　　报告显示，上半年佳兆业净负债率下降45个百分点，速动比率保持在1.3倍的良好水平。现金及银行存款账面值较去年底增长31%至300亿元，完全覆盖1年内到期债务且有结余；所有者权益达到449亿元，较去年增长24%。

　　由于优化债务结构成效显着，穆迪、标普和惠誉三大国际信用评级机构在上半年都分别给予佳兆业B1、B、B评级，展望稳定。

　　境内融资方面，佳兆业上半年获深交所批准逾人民币90亿元的四项资产支持专项计划额度。截至目前，佳兆业已成功发行4.75亿元海上航运客票收入ABS、6.85亿元购房尾款ABS及5.55亿元供应链金融ABS。专项计划的发行，不仅推动了佳兆业融资多元化，也对于调整整体债务结构，降低融资成本，强化现金流管理具有积极作用。

　　此外，佳兆业管理层表示，公司今年积极管理债务，优化债务结构，至今回购了5.6亿美元优先票据，令2019年年底到期票据本金减少至1.4亿美元，，舒缓了短期偿债的压力。

　　截至2019年上半年，佳兆业的总借款额约为1.155亿元，其中58%在境内，42%在境外。境内借款中以银行贷款为主，占比达38%，非银行借款为20%；而境外负债中优先票据占40%，境外银行借款为2%。

　　在佳兆业未来到期债务中，一年内到期的占19%，约为224亿元，1-2年内到期的占35%，2-5年内到期的占43%，5年以上的占3%。

　　8月18日，随着《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，深圳在经济特区成立39周年的重要时刻再次吹响奋进的号角，也为精耕深圳的佳兆业带来巨大的发展机遇。

　　精耕深圳20载，佳兆业与深圳同发展，共成长。截至今年上半年，佳兆业深圳土地储备达到325万平方米，货值约1600亿元。国元国际研报指出，佳兆业扎根深圳，专注于粤港澳大湾区的发展，财务表现强劲，将成为“深圳建设先行示范区”的主要受益者。

　　市场人士指出，随着深圳建设先行示范城市，佳兆业长期扎根深圳的优势将进一步凸显，迎来属于自己的“黄金时代”。在地产和城市更新主业之外，佳兆业前瞻布局的大健康、大文旅、大消费产业加速推进，与主业的协同格局初步显现，以航运、文体等成熟产业为抓手，在深圳建设社会主义先行示范区中发挥先锋、引领作用。

　　（文章来源：每日经济新闻 ）