债务激增任职12年的CFO离任 合景泰富850亿目标或生变故

　　任职12年的CFO离任，加上今年以来融资渠道不畅，负债超千亿的合景泰富集团仍保持着凶猛拿地节奏，但在房地产政策调控力度加大以及融资渠道收窄的情况下，下半年背负逾400亿销售目标或面临调整。

　　8月11日，合景泰富集团(01813.HK)发布公告称，徐锦添先生将于次日(8月12日)辞任公司执行董事、首席财务官(CFO)、公司秘书等多个职务，仅担任公司高级顾问一职，这也是公司近一年来人事变动所涉及到的最高职位。

　　债务承压，徐锦添辞任

　　　　公开资料查询，徐锦添已在合景泰富任职超过12年，他于2007年1月加盟合景泰富后，长期担任首席财务官一职，并于2007年11月获委任为合景泰富执行董事。针对徐锦添先生的辞任、公司上半年拿地状况以及目前财务情况等问题，《企业透明度报告》已邮件形式致函公司执行董事孔健楠及公司秘书陈健威，但未得到公司回应。

　　上市公司CFO离任，对企业而言必然会引起较大影响，尤其是财务及融资层面，也关乎到公司后续发展战略，更何况徐锦添已经为之奋斗了12年。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向《企业透明度报告》表示，徐锦添先生的离任对公司影响还是会比较大，尤其是在当前市场行情不太之下，从经营方面看，这次人事变动会打乱企业的经营节奏。从投资角度看，投资者会担心这是否释放出一些信号，比如公司管理层是否存在不协调等情况。回顾过去五年时间，公司的业绩表现较为平淡，但公司的战略扩张方面力度比较明显。

　　经《企业透明度报告》梳理，发现合景泰富近两年的营收出现下滑现象，尽管归母净利润有小幅增长。根据公司公开信息显示，公司2018年实现全年营收74.77亿元，比2017年的115.43亿元同比减少35.22%，2018年实现归母净利润达40.35亿元，同比增长11.47%。 负债方面，公司2018年总负债为1519.76亿元，比2017年的1066.99亿元增长约30%。由此可见，公司在经营上承受着不少债务压力。

　　申万【宏源证券(000562)、股吧】研究报告显示，截止2018年末，公司在手现金增长同比40%至570亿元，总有息负债同比增长30%至780亿元，对应净负债率下降3个百分点至65%。但公司应付合营企业款项从年初的280亿元进一步上升至2018年末的400亿元。

　　加速拿地背后融资渠道受限

　　众所周知，对于房企而言，债务压力的加剧很大程度与其扩张节奏有关。今年上半年，公司在拿地扩张上显现出较为凶猛的力度。今年上半年，公司拿地总金额已经超过100亿，其中4月份拿地节奏最为紧凑。《企业透明度报告》经过查阅相关资料并梳理了合景泰富2019年上半年拿地一览表，如下图所示：

　　拿地扩张必定给房企带来一定的负债压力，而缓解债务的方式主要来自融资。然而，体现这家公司目前存在经营压力的，不只是负债总额、拿地情况，还有它这近半年来在融资方面遇到的阻碍。

　　　　今年1月是众多房企频繁融资的时期，合景泰富在一月连续两起融资受到监管层的中止。2019年1月15日，上交所中止了公司申请发行的20亿元“国君-合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划”。三天后(即1月18日)，2019年1月18日，深交所发布公告显示，“【华西证券(002926)、股吧】-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划”处于“中止”状态，该笔ABS拟发行金额为200亿元。在这连续两笔融资都被迫中止之后，合景泰富在三月份开启了海外融资的步伐。

　　今年3月1日，合景泰富发行了3.5亿美元优先票据，年利率为7.875%，去年11月30日发行的1.5亿美元优先票据，年利率达到9.85%。

　　3月22日，合景泰富再一次发布公告，拟额外发行于2023年到期本金总额3.5亿美元的7.875%优先票据，将与公司于今年3月1日发行于2023年到期本金总额3.5亿美元的7.875%优先票据合并及组成为单一系列。经《企业透明度报告》统计发现，合景泰富在今年年初的海外融资总额已达到8.5亿美元。如此频繁海外发债，同时也体现出公司年初急需资金，大力进行土储扩张的强烈需求，但另一方面也为公司带来较大资金压力。

　　850亿目标或添变数

　　8月7日，合景泰富对外披露了截至2019年7月为止未经审核营运数据。公开信息显示，7月份，公司及其合营企业及联营公司预售额为人民币67.11亿元，同期增加28.2%；预售建筑面积约为38.7万平方米，比去年同期增长38.2%。结合今年1至6月，合景泰富的预售额累计为360.43亿元。以此推算，公司今年1月至7月累计预售额为427.54亿元。因此可见，若以公司今年提出的850亿目标为基准，今年前七个月仅实现了目标销售额的一半。

　　850亿元，对于合景泰富来说，像是一次向千亿规模突破的第一步。自从2016年至今，公司的规模虽然一直在不断增长，但至今仍未突破千亿。

　　根据公司财务数据，2016年，公司全年的销售金额仅达223亿元，2017年销售金额增长至381亿元。紧接到了2018年，其销售规模达到654.85亿元，出现了较大幅度的增长。今年，公司把销售目标设立在850亿元，但仍未突破千亿。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出，这反映出千亿目标对于公司来说比较大，公司需要反思自身经营上的问题以及压力，还有在海外的布局。

　　与此同时，在下半年房企市场行情不太好、融资收紧的大背景下，仍需肩负逾400亿元的销售目标，对于合景泰富来说依然承压不小。值得一提的是，合景泰富今年开始介入旧改领域，在其大本营——广州参与了多处旧改项目，以更好地扩储，并预计首批项目将于2021年推售。不过，因旧改项目本身就存在开发周期长、资金回笼慢等局限因素，这对企业的现金流情况也会造成一定影响。

　　总体而言，从今年上半年合景泰富动态来看，公司正保持积极扩充土储态势，并通过发行海外债券来弥补国内融资不畅的缺憾，而CFO徐锦添先生的离任，在业界人士看来，这或许透露出公司正在为调整发展策略做准备的信号。但从短期来看，公司在经营方面仍需面临不少挑战，今年850亿元目标能否顺利实现，明年是否会向更宏大的千亿目标发起冲锋，有待时间揭晓。

　　（文章来源：投资者网）