融创穿越新周期的家底：半年净赚百亿 土储货值2.82万亿元

　　一份37页的年中报告，锁定着融创中国控股有限公司(01918.HK，下称“融创”)的两个关键词：变化与未来。

　　在上半年市场增速收窄的背景下，融创以增收又增利的良好成绩， 进一步兑现“将战略优势转化为优异财务表现”的承诺。2019年上半年，融创实现营业收入768.4亿元，同比增长64.9%；净利润102.9亿元，同比增长61.7%。这也是融创历史上首次半年度利润超过百亿元。

　　日前，融创举行2019年中期业绩发布会，主席兼执行董事孙宏斌、执行董事兼行政总裁汪孟德、副总裁兼公司秘书高曦现身香港港丽酒店会议厅。他们从容又谨慎，想要对外释放的信息是：下半年超过5700亿元可售资源，将贡献大量现金流。他们还将严控投资，让自己更安全。

　　孙宏斌判断，中国房地产销售额短期内下降的空间不会特别大，在15万亿元量级上保持好几年问题不大。但眼下，面对从“需求端”到“融资端”的调控，楼市会受到比较大的影响，土地价格会下行，商品房销售也受冲击，购房者预期趋于稳定。基于此，融创将延续谨慎拿地的策略，严控拿地标准，只会在极少有优质项目上才会出手。

　　在时间的循环中寻找突破口，融创想要借此策略做到先发制人。他们希望从根本上搭建一个正循环体系，实现收入结构的多元化，同时增强自身抵御风险和穿越周期的能力。

　　微笑曲线的底数

　　融创依旧在终端市场领跑同行。半年报数据显示，今年前6月，融创及其联属公司实现合同销售面积约1472万平方米，合同销售金额约2141.6亿元，合同销售金额同比增长11.8%。从月度数据看，每月同比和累计增长均保持在10%―30%区间。

　　“未来市场走势仍将分化，一二线城市库存不多，限价与二手房价格也倒挂，所以市场受到影响不会太大，”孙宏斌表示，三四线城市的影响会比较大，因为这些地方价格过去大涨了一轮，且供应量也很大。

　　下半年，融创拥有可售资源5722亿元，超过80%位于一二线城市。德意志银行预计，得益于大量优质的土地储备，融创有能力实现20%以上的销售增长，将高于其他大型房企同期10%―15%的预计增速。

　　在连续多年合同销售金额快速提升后，融创已进入利润释放的重要阶段，继续稳稳站在资本微笑曲线上。

　　上半年，融创实现营业收入768.4亿元，同比增长64.9%；在过去三年营收复合增长高达88%基础上的继续大幅度提升。若考虑联营及合营公司收入，上半年集团附属公司、合营公司及联营公司的总收入合计为1293亿元，同比大幅增长82%，本公司拥有人应占权益收入1005亿元，同比增长71%。

　　在结算收入增加和毛利率提升的双重作用下，融创毛利润再创新高。上半年，融创录得毛利润193.5亿元，同比增长67.9%。与此同时，融创不断优化资本结构，保证现金流充足的基础上去提升市场份额和经营绩效。截至2019年中期，融创总资产8703.18亿元，较去年末增长21%；所有者权益797亿元，较去年末增长9%；现金余额1380亿元，较去年末增长15%；现金余额覆盖下半年到期之有息负债超过3.1倍，公司流动性较为宽松。

　　资金安全的底牌

　　万水千山走过，融创已经到了财务均衡、稳健发展的新阶段。孙宏斌和他的团队的下一步，正是要构筑融创更为牢固的护城河——强运营、控投资、降杠杆，继续将战略优势转化为优异财务表现。

　　“我们2015―2017年的土储增速接近130%，这两年的增速已经下降了20%左右。”融创董秘高曦称，融创已经由土储增速超过净利增速，转变为净利增速超过土储增速。

　　这意味着，优质土储在持续地变为金融现金流和利润。汪孟德重申了高曦的表态，并补充道，这个阶段一定会是负债率下降的过程。

　　“自2017年开始，我们的业绩、利润、收入都在快速地释放，新项目投资的速度在下降，这个阶段一定是负债率下降的过程，”汪孟德称，今年、明年到未来，整个负债管控和杠杆下降，将是融创管理层最主要的任务之一。融创负债率下降，是一个确定性事件。

　　“主要的现金流贡献和来源是现金，不是融资。”汪孟德称，保持销售优势是最主要的安排，下半年5700多亿元的可售货值能够带来丰沛稳定的现金流。事实上，面对从“需求端”到“融资端”的调控，孙宏斌觉得信号已很明确：严格控制资金流向房地产，不把房地产作为宏观经济调控的一个工具，“下半年融资端依旧是严控的态势，甚至可能是一个常态化的过程。”

　　融创一个最直接的应对措施——下半年基本不批拿地指标。

　　“过去几年，大家都低估了本轮对价格调控的力度和决心，很多企业都错判了这个形势。”孙宏斌称，融创战略的核心就是遵守了一个底线判断，即房价不怎么涨。基于此，融创将延续谨慎拿地的策略，严控拿地标准，只会在极少有优质项目上才会出手。

　　不仅如此，融创在收并购领域也保持清醒。数据来看，融创收并购的土储占比有所下降，最新披露数字是60%。

　　当然，在经过今年上半年一轮补仓后，孙宏斌直言融创的土地够了，可以休息了。截至财报发布日，融创确权土地储备货值为2.82万亿元，确权土地储备面积为2.13亿平方米，超过83%的土储位于一二线城市。平均土地成本为4307元/平方米，对应同期超过15000元/平方米的销售均价而言，公司可运作的利润空间较为丰厚。

　　文旅业务的底气

　　“5500亿+”后融创的突破，是孙宏斌筹谋的大事，他需要为5年、10年后的融创寻找地产主业之外新的增长点。过往几年，融创投资乐视、万达，做大文化IP，就是在为未来买一个更大的空间，铺一条可以走更远的路。今年年初，融创完成了以“地产+”为前提的四大战略板块全新布局，文旅和文化板块被提高到战略地位，并将逐渐成为融创“护城河”里的壁垒型业务。

　　文旅业务一系列亮眼的数据，已经出现在融创半年业绩介绍环节：今年6月，广州、无锡融创城相继开业，其中广州融创茂开业首日客流量达30万人次，开业七周累计客流量达328万人次，开业出租率100%；广州融创乐园开业七周累计客流量35万人次，收入平均周增长率17%，客流量平均周增长率19%。无锡融创茂开业首日客流量达25万人次，开业出租率100%；无锡融创乐园开业五周客流量约27万人次，其中水世界收入平均周增长率57%，累计达1686万元。

　　这些都是融创坚定看好文旅前景的底气。截至目前，融创文旅在全国布局了10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇，其中涵盖了39个乐园、24个商业，以及近70家星级酒店。

　　汪孟德称，2019年末昆明文旅城开业后，融创已开业的文旅城数量将升至8个。2020年，重庆、成都和桂林三座融创文旅城陆续开业，2021年则是济南文旅城开业。

　　不过，这依旧是一个“看长”的业务。2019年上半年，融创大多数收入依旧来自物业销售收入，文旅城建设及运营收入为10.8亿元，对收入贡献度为1.4%。“文旅项目刚起步，需要一个过程。我们还是坚持以地产开发业务为核心主业，文旅还是看长的一个业务。”汪孟德表示，未来三年，文旅对融创收入的占比依旧会比较低。但未来三五年以后，业绩会慢慢地释放，“这一两年最重要的任务，就是快速增强文旅板块的运营能力。”

　　汪孟德称：“今年，我们推出了第一个融创的IP阿狸，接下来会慢慢地丰富，我想这也是别人没有的一个优势。”

　　（文章来源：时代周报）