上市后的中梁动刀组织架构 8月初七大区域组建完成

　　跨过千亿规模后，浙江温州商人杨剑控制的中梁控股(02772.HK)在今年上半年开始对其组织架构“动刀”，计划在现有区域公司的基础上，合并整合，成立数个大区。

　　具体整合方案是大体量的区域吞并规模小、业绩不佳的小区域。经济观察网独家获悉，8月初，中梁的区域整合全部完成，成立了南方、北方、西部、山东、浙江、江苏和中部等7个大区。

　　7月31日，中梁第一个大区正式成立，在原有浙广区域集团基础上，合并浙闽粤区域集团形成的南方大区，南方大区包括广东、广西、福建、浙江温台部分地区(原浙广区域集团项目所在区域)、重庆部分地区(原浙广区域集团重庆区域公司准入范围)。

　　山东大区包括山东(除青岛直属区域公司及其拓展范围外)、辽宁、吉林、黑龙江；同日，浙江大区成立，包括浙江(不含温台部分地区)。

　　北方大区包括安徽、河南、河北、山西和天津。

　　8月6日，中梁中部大区和江苏大区成立，中部大区包括湖南、湖北、江西、内蒙古、贵州，江苏大区则包括江苏和上海。

　　8月8日，西部大区成立，包括云南、四川、甘肃、宁夏、陕西、重庆(原西南区域集团(筹)新渝区域公司准入范围)。

　　经济观察网获得的一份内部文件显示，中梁的组织架构变革是为了对标万科的G6、U9模式，中梁内部对大区的规模定义是，300亿培育，500亿成长，700亿成熟。

　　成立大区后，中梁对大区下面的区域公司的人员规模有严格限制，区域公司总编制控制在150人左右。

　　在完成组织架构变革之际，上市一个多月的中梁，于22日晚间公布了其上市后的第一份成绩单。

　　今年上半年，大部分房企都出现了销售规模增速明显放缓的现象，中梁也不例外。半年度业绩报告显示，上半年中梁实现合约销售金额为636.73亿元，同比增长26.8%。

　　上市前，中梁是地产圈典型的“黑马”房企，凭借过去几年规模的高速扩张而实现异军突起，从百亿规模到千亿规模的跨越，中梁仅用了三年时间。

　　2016年-2018年，中梁分别实现销售额为190亿元、649亿元、1015亿元，年增长率曾超过200%。

　　今年中梁的销售目标同样保守，约1300亿元，增速约为28%。上半年中梁完成了年度目标的约49%。

　　根据半年报，中梁上半年实现营收为205.6亿元，同比增长111.2%；股东应占核心净利润约人民币12.32亿元，同比增长88.4%；归母净利润12.04亿元，同比增81.8%。

　　在上市前，中梁实现了净负债率的大幅骤降，从2016年末的1790.2%骤降至2018年底的58.1%。今年上半年，中梁的净负债率进一步下降至43.5%。

　　在土地市场，中梁依然保持激进态势。2019年上半年，中梁斥资252亿元收购70个新项目，新进入18个城市，已收购地块的平均成本为每平方米3934元。

　　截至2019年6月30日，中梁权益土地储备约为4200万平方米。过去中梁依靠收割三四线城市的红利而快速扩张，去年开始三四线市场增长乏力，中梁提出要增加在二线城市的储备，但根据半年报，截至6月底，中梁依然有高达81.8%的土地储备是在三四线城市。

　　此外，上半年，中梁的毛利率由去年同期的27.3%下降至24.5%，中梁方面解释称，这主要是由于本期内交付的物业项目的土地收购成本相对有关平均售价较高所致。

　　上半年，中梁借款总额的平均实际利率约为10.0%，相较于去年同期的9%略有上升。

　　上市不久的中梁或许需要花费更多的时间，去获得资本市场的认可。7月16日，中梁每股定价5.55港元，开盘价5.6港元/股，上市初期中梁股价曾经上涨过，此后跌破发行价，截至8月22日收盘，中梁股价报收5.31港元/股。

　　（文章来源：经济观察网）