胡葆森：建业地产这半年发生过两件事情

　　8月末的香港，并无初秋来临之意，室外温度最高达到32摄氏度，下午两点十五分，距离建业地产中期业绩会还有十五分钟，四季酒店四楼已经聚集了众多媒体。

　　两点三十分，业绩会如期举行，建业地产董事会主席胡葆森携首席执行官袁旭俊、首席财务官胡平等人出席现场。

　　对建业地产而言，2019年上半年无疑是个特别的时期，走出河南、凯德出售股份、收购中民筑友、物业IPO传闻……

　　老胡感慨颇多，在通报业绩之前，对过去半年建业发生的“大事记”进行了回顾。

　　发生了两件事

　　“从3月份业绩发布会到今天，有5个月时间，公司发生过两件事情，借此机会报告一下。”

　　在胡葆森的致辞当中，过去五个月时间，其私人公司收购凯德所持有的建业地产全部股份、收购中民投旗下的装配式建筑公司是市场最为关注的两件事情。

　　提及与凯德的交易，胡葆森更多是回顾与感恩，他表示：“自2006年，凯德成为建业地产的股东，一直到6月29日签订协议，将近13年时间，我个人特别感谢凯德对建业地产的大力支持和积极配合。”

　　但对于凯德建业正式“分手”，不少观点则认为，这是凯德是看淡河南市场的信号。但胡葆森则强调，每个企业都有自己的战略，凯德也有它的战略和考量，但交易是建立在双方自愿的基础上才能完成的。

　　“凯德对于这一次交易应该说总体上非常满意。”胡葆森表示。

　　在他看来，虽然凯德从建业地产股东的地位退出了，但是两家企业的合作不会因为这件事情受到任何影响：“我们还会在地产领域，特别是在存量物业、不动产运营和投资方面继续向凯德学习，寻求和凯德合作的机会。”

　　此外，今年七月，胡葆森的私人公司收购了中民筑友智造科技集团有限公司，收购代价为16.5亿元。提到该项收购，胡葆森笑意满满地表示，装配式建筑是一个朝阳产业，跟地产业务形成一个很好的协同。

　　“我们收购这个公司之后，主要是通过装配式建筑在我们产品中比例的提升，从而改善我们对产品品质的掌控能力。”

　　除了两起收购，胡葆森还就建业地产上半年的销售、多元化探索、“建业+”APP等方面进行了简单的介绍。有趣的是，在胡葆森的致辞结束后，主持人宣布进入问答环节，当媒体提出第一个问题后，主持人才醒悟过来，业绩会第二个流程应该由胡平介绍上半年的业绩表现。

　　业绩会的小插曲并未影响众人的心情，反而调动了整场业绩会的氛围。当胡平从座位上起身，前往演讲台时，胡葆森则以爽朗的笑声回应这场“小乌龙”。

　　据观点地产新媒体获悉，上半年，建业地产录得收益为人民币90.68亿元，较2018年同期上升90.1%；溢利约人民币7.68亿元，同比上升33.8%，权益持有人应占溢利为人民币6.58亿元，同比上升19.6%。

　　从销售数据来看，建业地产实现合同销售金额人民币395.91亿元，同比增长约24.1%，其中重资产合同销售金额为人民币276.60亿元，同比增长约9.2%；轻资产合同销售金额为人民币119.31亿元，同比增长约81.3%。

　　“建业地产上半年的发展总体上还是稳中有升，销售突破了300亿大关，对我们来讲，300亿算是一个关口。”

　　显然，从胡葆森的话语中，他对建业地产上半年交出的成绩单颇为满意。

　　走与留

　　今年三月，胡葆森在业绩会上首次提出建业地产会逐步走出河南，自此之后，关于建业地产“走与留”的问题，一直成为市场关注的焦点。

　　随着一线城市拿地门槛提高，加之河南作为人口大省，近年来，越来越多的房地产开发商布局于此。

　　在群雄逐鹿的时期，河南本土房企建业地产的市场占有率也不断受到冲击，其在省会城市郑州的市场份额与销售额更是连续几年跌出前三，甚至有媒体在业绩会现场提出“建业地产在郑州淡出了三四年之久”的观点。

　　“不管从市场占比也好，从我们在郑州的绝对份额也好，是一个稳步提升的情况，所以不存在淡出郑州市场。”袁旭俊如是回应道。

　　袁旭俊还提出了一组数据来回应现场媒体的质疑：“建业地产2016年的整体规模是200亿，2017年实现了370亿规模，2018年规模是724亿，今年建业地产总体上升比例在30%左右，在这个前提下，郑州份额会超过前两年的份额。”

　　与此同时，袁旭俊认为：“今年上半年全国的GDP增长在6.3%，河南上半年的GDP增速为7.7%，增速跑赢全国。”

　　在他看来，从环境本身来讲，今年上半年全国房地产销售面积下降了1.6%，但河南省同比增长了7%，销售金额上半年增长在6%左右，但河南省销售金额增长在20%左右，意味着河南省房地产市场比全国要好。

　　“三四线城市的发展潜力是非常巨大的，因此，建业对深耕中原的战略非常有自信，也觉得非常正确，后面也会一直这样去走。”

　　胡葆森也表示，今年年底希望把河南120个县以上城市做到全覆盖，全部进入，这是建业的战略走向。

　　尽管深耕中原的战略并未改变，建业地产今年也在不断探索“走出去”的路径。

　　“中原建业从今年开始尝试性、探索性的走出河南。”胡葆森表示，今年3月份业绩会的时候就提到过，中原建业是建业地产旗下的一个子公司，主要负责轻资产的运作，目前，中原建业除了担负河南103个县一级市场的轻资产运作外，还担负了走出河南的任务。

　　业绩会上，他再次重申，建业地产走出河南有三个条件，分别是500公里的半径要求、轻资产模式与中原文化小镇的产品形态。

　　以下为建业地产股份有限公司2019年度中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：上半年公司出售项目股权的原因是什么？目前公司的负债水平比较高，未来有没有降低负债率的举措？

　　胡平：上半年，我们出售了信阳的一个项目，因为我们跟对方有一些战略合作上的安排，这只是一个偶然的安排。

　　目前，我们的总资产负债率到了91%，在我们看来，企业进入高增长阶段的时候，负债提高是一个必然现象。反过来看，它又是一个好的事情，说明我们大量已售未结的资源还没有进行结转，所以我们的负债率只是阶段性比较高。

　　现场提问：现在集团境外债的比例是多少？公司的还款能力如何？

　　胡平：境外债截止到7月底是19亿美金，到8月初又发行了一笔3亿美金，所以合计是22亿美金，如果仅今年中期的情况，我们境内债务占45%，境外债务占55%。

　　还款能力方面，我们在整个22亿美元里面，有8亿做了汇率对冲方案，剩下14亿也在跟踪人民币走势的变动做相应的安排。

　　现场提问：胡董为什么会选择接手凯德股票？是不是没有找到特别合适的战略投资者？现在全国房地产销售面积都在下滑，您怎么看待三四线城市的前景，公司策略是不是延续之前的聚焦河南，还是会继续向外拓展？

　　胡葆森：私人公司收购凯德的股份，主要是我本人对企业未来的发展还是非常有信心。

　　因为每个企业都有自己的战略，凯德也有它的战略，有它的考虑，这个交易肯定是建立在双方自愿、愉快的基础之上才有可能完成。如果不是自愿，我不会强行从凯德那儿买过来，凯德也不会逼着我强行出售。另外，如果不是愉快的，不可能这么顺利完成这个交易。

　　出河南的问题，我在3月份发业绩发布会讲到，中原建业是我们832(建业地产的股票代码)下面的一个子公司，负责集团的轻资产运作。中原建业现在的主要任务是两个，一是侧重于河南103个县一级市场，二是走出河南，主要还是以中原建业担负了建筑业务。

　　走出河南，当时讲到三个原则，第一，以500多公里作为市场半径，河北、陕西、山东、安徽、湖北的某些城市，大约都在500公里的半径距离范围内；第二是以轻资产模式，第三，主要产品形态是中原文化小镇。

　　在这三个原则的前提下，中原建业从今年开始尝试性、探索性的走出河南。

　　现场提问：建业地产如何看三四线城市的前景？

　　袁旭俊：大家也都看到了，今年上半年全国的GDP增长在6.3%，河南上半年的GDP增速为7.7%，增速跑赢全国。

　　从房地产本身来讲，今年上半年，全国房地产销售面积同比下降了1.6%，但河南省同比增长了接近7%；从销售金额来讲，全国上半年增长在6%左右，但河南省销售金额增长在20%左右，意味着整个河南房地产市场是比全国要好。

　　河南就一个二线城市郑州，主要是以三四线城市为主，说明了三四线城市的发展潜力是非常巨大的，因此，建业对深耕中原的战略非常有自信，也觉得非常正确，后面也会一直这样去走。

　　现场提问：全年销售目标是权益还是全口径的？下半年市场普遍也不看好，怎么实现600多亿？建业已经淡出郑州市场有三四年之久，现在怎么回归这个市场？

　　袁旭俊：我说一下销售目标的问题，全年定了365亿重资产销售目标，这是以全口径来讲，我们这个口径历年来没有变过，但在全域里面，我们会维持在70%到80%之间。

　　刚刚提到整个三四线城市销售趋势在下滑，河南省今年全省三四线城市的销售是明显跑赢了二线城市，以及跑赢了全国其他省份的三四线城市，所以，从整个市场来讲，河南还是有巨大的发展潜力。

　　刚刚提到我们在郑州淡出了三四年，我可以明确的告诉你，建业地产2016年的整体规模是200亿，2017年实现了370亿规模，2018年规模是724亿，今年建业地产总体上升比例在30%左右。

　　在这个前提下，郑州份额会超过前两年的份额，所以不管从市场占比也好，从我们在郑州的绝对份额也好，是一个稳步提升的情况，所以不存在淡出郑州市场。

　　同时，今年一季度，我们在郑州北龙湖连续拿了三个项目，地价就有55个亿，所以淡出郑州一说，在我们来讲是不成立的。

　　胡葆森：刚才袁总说到365亿，是没有包括轻资产，轻资产今年还有230亿的目标，加起来应该有900亿左右。刚才说到724亿，我补充说明，今年对应这样一个口径，应该是900亿，635亿加230亿，差不多是900亿。

　　（文章来源：观点地产网）