佳兆业美好借上市扩张 物业公司商业模式趋同怎样才能胜出

　　近日，物业公司佳兆业美好(02168.HK)交出了去年上市后的第一份中期业绩报告，2019年上半年，公司收入为5.58亿元，同比增长35.4%；净利为9158万元，同比增长297.6%。

　　不过，佳兆业美好于去年年底因上市产生了上市开支等费用，若剔除上市开支及宣派特别股息而产生的递延税项开支，佳兆业录得经调整净利润9158万元，同比增长45.4%，更能代表真实的经营情况。

　　当前，物业管理领域，上市公司不管是估值逻辑还是商业模式，均凸显规模效应。佳兆业美好上市后，也在遵循此法则。

　　在未上市前的2015年12月31日，佳兆业美好的在管建筑面积就有0.183亿平方米，至2017年12月31日，仅增加至0.24亿平方米，三年间年复合率为14.5%。

　　中期业绩报告显示，截至2019年6月底，佳兆业美好的总在管建筑面积达到0.363亿平方米，较2018年底增长34.9%，合共218个在管项目，其中住宅项目149个，非住宅项目60个。

　　佳兆业美好执行董事、副总裁郭丽表示，在管规模的增长，一方面，得益于母公司佳兆业集团的业务拓展，使来自母公司的在管面积实现稳步增长；另一方面，公司加大了对第三方物业开发商所开发物业的合作比例。

　　2019年4月，佳兆业美好以3658万元收购嘉兴大树物业管理有限公司60%的股权，该资产包共78个项目，在管建筑面积约780万平方米。

　　佳兆业美好称，完成收购后公司在管面积显着上升约35%。

　　近年，凡是物业公司，面对投资人时总躲不开根本一问——管理规模多少了？支撑规模意义的是，不管是传统的物业管理服务还是流行的增值服务模式，均以规模为基础。

　　以佳兆业美好为例，收入结构共分为物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务及智能解决方案服务四个板块。

　　上半年5.58亿元总营收中，物业管理服务收入同比增长31.5%至2.34亿元，毛利增长20.6%至7960万元；交付前及顾问服务收入同比上涨31.9%至2.17亿元，占总收入38.8%，毛利同比增长30.8%至7290万元。

　　物业管理服务产生的收入，是公司收入的最大头，且是增值等服务业务的流量入口，佳兆业美好中唯一与规模关联不大的是给第三方公司提供智能解决方案的业务，然而此业务也需要佳兆业美好的口碑与管理经验。

　　自2014年中，彩生活(01778.HK)于港交所挂牌起，中国物业公司便开启了上市之路。截至目前，已有14家在H股上市，1家在A股上市，其中包括来自TOP10中的碧桂园服务、中海物业、绿城服务、彩生活、中奥到家等。

　　已上市的物业公司分野明显，碧桂园服务、中海物业等母公司每年销售规模庞大，物业公司也因而有稳定的新增管理资源；彩生活等母公司则销售规模较小，只能靠外延式扩张，于是物业公司自身具备了强大的市场收购能力。

　　2018年，佳兆业美好母公司佳兆业集团销售规模约位于30强内，佳兆业美好需靠自身力量突围。

　　要成为物业领域的龙头企业，佳兆业美好必须靠大量第三方物业来壮大自身管理规模，以拓宽盈利边界。

　　在8月21日中午举行的业绩发布会上，佳兆业美好管理层也着力强调，截至2019年6月底，公司由独立第三方物业开发商开发的物业面积约为1250万平方米，较去年底大幅增长190.7%。

　　收入方面，2018年上半年，来自母公司的收入占比50.9%，第三方的收入占比49.1%；而今年上半年来自母公司的收入占比下降至45.6%，第三方占比54.4%。

　　佳兆业美好主席廖传强表示，后续会继续把握市场中的收并购机会，降低对母公司的依赖，降低来自母公司的收入占总收入的比例。

　　然而，第三方与来自母公司的收入占比要达到什么水平才算理想状态？廖传强并未正面回应第一财经的问题。

　　对于未来，这名资本市场上的新兵并不愿意给出具体的愿景，只表示公司目标是至2021年，成为在第三方市场上具有核心竞争力的综合物业管理集团。但如何用财务指标量化“核心竞争力”，廖传强也未正面回答，“不能只看单一指标，要综合考虑。”

　　排名年年在变，相比行业前十，廖传强称，更想进入第一梯队。

　　佳兆业美好不是第一家上市物业公司，其提出的商业模型与已上市的同行相比并无太大差别。如何在母公司能提供强大资源的碧桂园服务们、自身市场收购能力卓越的彩生活们之中脱颖而出，佳兆业美好还在寻找自己的行业位置。

　　（文章来源：第一财经日报）