合生创展短期借款134亿两年猛增一倍 广州多项目开发超10年

　　近段时间以来，沉寂多年的“华南五虎之一”合生创展(00754.HK)动作频频，除了在土地市场斩获多幅地块，融资计划也陆续跟上。据深交所公布，合生创展20亿元ABS债券发行获得通过。

　　作为“中国第一家百亿房企”，合生创展1998年在香港联交所主板上市，曾被王石誉为“中国地产界的隐形航母”。2009年，合生创展的销售额达到近150亿元。不过，令人惋惜的是，此后十年间，合生创展不仅再未超过该销售额，更多次失守百亿大关。

　　近日，长江商报记者采访了解到，合生创展位于广州的骏景花园、珠江帝景、帝景山庄等数个项目，开发建设周期均超过十年。其中，位于珠江新城核心商圈的珠江帝景，甚至在开发长达18年之后，仍有大量土地处于待开发状态。

　　市场分析人士提出，虽然合生创展在北上广等一线城市拥有大量低成本地块，但“慢周转”的开发模式也暗藏风险，譬如资金沉淀，规模掉队等。纵观其近十年的发展，自2009年达到150亿元的销售巅峰之后，一直在“百亿”销售阵营徘徊，随着行业加速洗牌，寡头竞争格局渐显，合生创展已逐渐脱离主航道，与主流房企拉开差距。

　　针对项目开发建设周期以及企业融资等问题，长江商报记者致函合生创展方面，截至发稿未获回应。

　　多项目开发逾十年

　　与大多数房企高喊“高周转”，宣称要“快速回笼资金”的开发模式不同，合生创展多年奉行“慢周转”模式。其底气则来自于北上广等一线城市大量优质且成本低廉的土地，不过，上述土地大多拿地时间早，开发周期慢，多次被指“坐地生财”。

　　长江商报记者翻阅财报发现，仅广州市场，就有骏景花园、珠江帝景、帝景山庄、逸景翠园、华南新城等多个项目开发周期超过十年。其中，截至2018年年末，骏景花园、珠江帝景、帝景山庄等项目仍有大量土地处于待开发状态。

　　同时，记者梳理地块资料了解到，这些住宅项目不乏位于市中心核心地段项目，在地理位置、交通条件、周边配套等方面均有明显优势。目前在售的珠江帝景·紫龙府就是其中的典型。

　　8月13日，长江商报记者走访位于海珠区双塔路上的珠江帝景·紫龙府看到，项目毗邻广州地标建筑广州塔以及珠江水系，地理位置绝佳。项目定位高端豪宅，均价8.8万元/平方米，目前只剩189平方米的大户型。而珠江帝景·紫龙府所在的整个珠江帝景项目，占地面积较大，早期开发的部分楼栋外立面已出现斑驳和脱落。

　　此外，根据财报披露，珠江帝景项目66.48万平方米土地中，仅完工11.78万平方米，约7.34万平方米将于2021年完工，而高达47.36万平方米的土地则会在2022年及以后完工。

　　而在位于天河区中山大道的骏景花园，记者同样看到项目体量庞大，大片区域已完成开发并有业主入住，靠近中山大道西一侧有工地正在热火朝天地施工建设中，工地被贴有合生创展其他项目的宣传广告遮挡。在年报中，合生创展称，骏景花园项目已完工1185平方米，约有20.8万平方米将在2021年完工。

　　另据媒体报道，靠近珠江帝景的TIT合生科贸园，计划建成超大型商业综合体项目，预计2013年开工2016年落成，然而目前仍未动工。这一情况，长江商报记者从财年中也得到了印证。据披露，位于海珠区新港中路489号的 TIT项目(科贸园)，约78.84万平方米的土地，均计划在2022年及以后完工。

　　盈利下滑短债攀升

　　合生创展1998年在香港联交所主板上市。作为“中国第一家百亿房企”，合生创展曾执业界之牛耳。2009年，合生创展迎来销售巅峰，销售额近150亿。

　　令人惋惜的是，此后十年，合生创展再未超过该销售额。数据显示，2010年至2018年七年间，合生创展销售额分别为110.37亿元、99.44亿元、116.44亿元、112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元、149.75亿元，多次失守百亿大关。

　　随着行业逐渐进入寡头竞争格局，粤派房企中，“碧万恒”在2018年冲进了5000亿俱乐部，富力、雅居乐等迈入了千亿阵营，中国奥园、时代中国等则提出要冲击“千亿”目标。规模化浪潮中，市场人士认为，合生创展的“慢周转”模式让其在“百亿”阵营原地踏步十余年，已存掉队之忧。

　　或许合生创展也意识到这一危机，今年以来，似有重回赛道迹象。8月8日，合生创展对外公布前7个月未经审核营运数据显示，合约销售额为约117.15亿元，同比上升53.8%。

　　此外，下半年以来，合生创展一改往日风格，在土地市场频频发力。仅仅7月，合生创展就斥资9.36亿元首进江门斩获蓬江区两宗商住用地，并在北京与中海鏖战争夺“总价地王”；同时以11.19亿元将广州增城陆村一宅地揽入囊中。而在7月拿地之前，合生创展最近一次在公开市场出现还要追溯到2018年12月。

　　除了在公开市场表现激进，合生创展在旧改中也收获颇丰。4月，合生创展与广州市海珠区凤和经济联合社签署鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议，拿下海珠旧改项目中面积第二大改造片区。7月，广州市番禺区南村镇新基村旧改公开选择合作企业，合生创展被曝参与招标。

　　而销售提速、土储扩容都需要资金做后盾，与去年多次被“终止”发债相比，今年合生创展的融资计划相对顺畅。近日，根据深交所披露，合生创展20亿元ABS债券发行已获通过。

　　饶是如此，摆在合生创展面前的难题依然不少。

　　今年4月，加盟合生创展不到一年的冯劲义离职。而去年9月，原【建设银行(601939)、股吧】广东省分行副行长席荣贵出任其行政总裁及执行董事，此前，这一职位空缺长达6年。外界认为，朱孟依家族不放权，致使合生创展陷入了难以留住职业经理人的困境中。

　　管理团队难以放开手脚的情况下，合生创展遇到了盈利下滑、短债攀升的局面。数据显示，2018年，合生创展净利润同比下降0.36%，结束了连续两年高速增长的趋势。

　　同时，尽管公司保持着较低的负债率，但短期借款的攀升也是不争的事实。数据显示，合生创展2016年至2018年的短期借款分别为为69亿元、156亿元、134亿元，两年增长超过一倍。

　　如今，在资金与土地方面频频出击后，昔日“地产航母”合生创展还能否重返赛道，将留待时间去检验。

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