时代中国上半年销售额增速放缓 九成土储来自广东

　　“去年定的目标是五百多亿元，最后实现了六百多亿元，今年定750亿元，有可能做到800亿元，就是在向1000亿元靠拢。”年初的业绩发布会上，时代中国(1233.HK)董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄就表示时代中国正在加速靠拢千亿房企。

　　根据业绩报告，2019年上半年，时代中国实现合同销售约为312.3亿元，同比增长20%，总建筑面积约为206.4万平方米，同比增长36.9%，累计销售均价15131元/平方米，低于2018年同期的17240元/平方米。但从完成度来看，仅完成全年销售目标的约41.6%。

　　为快速进入千亿阵型，今年上半年时代中国积极拿地，新增土储与拿地金额已超去年全年。不过，早在几年前就提出全国化布局的战略规划有些失衡，超过90%的项目仍重仓在广东省。

　　一位知名房产研究人士对长江商报记者表示，类似销售数据的完成表现不太好，和市场冲击等因素有关，尤其是二季度市场继续降温，这对于此类房企的去库存是有压力的。从实际过程看，上半年很多房企其实还面临库存增加等风险，所以类似企业在完成千亿目标方面确实是有压力的。

　　业绩增速放缓

　　在房地产市场整体走弱的背景下，时代中国的业绩创出新高，销售额、营业额、毛利、净利润等多项业绩核心指标大幅提升。

　　8月5日，时代中国发布2019年中期业绩公告称，公司于期内实现合同销售额312.3亿元，同比增长20.1%，完成年度目标750亿元的42%；实现销售面积206.4万平方米，同比增长36.8%，销售均价为15131元/平方米。公司上半年实现营业收入159.4亿元，同比增长52.2%。

　　由于新增了毛利率较高的城市更新业务、产品确认收入，时代中国利润水平也有了部分提升。今年上半年，时代中国实现毛利51.87亿元，同比增长75.5%；毛利率同比增加4.3个百分点至32.5%；股东应占核心净利润同比增长43.8%，股东应占核心净利率微降0.6个百分点至10.7%。

　　在此前3月13日举办的2018年度业绩会上，时代中国集团管理层宣布2019年其销售目标为750亿元，年增长率约为23.76%。按此计算，该集团于今年上半年的目标完成率为41.6%。

　　不过，相比于去年同期53%的销售额增速，今年20%的增速在城市限价及融资收紧的政策背景下略显疲态。根据克而瑞统计数据显示，今年同期TOP100房企平均完成率为46.2%，时代中国的目标完成率低于行业平均值。

　　排名方面， 公司在全口径销售排行榜中从去年底的46位， 轻微下降至49位。对比其他重点布局大湾区的房企， 公司的销售增速明显逊于同行。

　　克而瑞分析称，考虑到时代中国7月份合同销售金额55.82亿元，公司仍需完成至少381.88亿元才能达到全年750亿元的销售目标。这意味着时代中国在未来5个月需加快推盘节奏，平均每月最少达到76.4亿元的销售额。

　　2020年是公司冲击千亿的关键时刻， 未来虽有旧改项目陆续转化结转成高质量利润的机遇，但考虑到动迁的不确定性及全国化后尚需考核的成本管控能力， 公司是否有能力高质量地完成千亿目标， 将影响到投资者对公司长远发展的信心。

　　财务方面，报告期内，时代中国的资产负债率同比增长1.4个百分点至76.4%，合同负债同比增长11.4%至212.0亿元，占总负债的19.1%。时代中国的期末现金约220.0亿元，超两倍于100.7亿元的一年内到期负债，现金短债比2.2，偿债压力较小。

　　九成土储来自广东

　　为快速进入千亿阵营今年上半年，时代中国积极拿地增加粮仓。

　　2018年，时代中国共购入23幅地块，土地收购成本总额约为人民币129.67亿元，预计总建筑面积319.7万平方米。

　　在最新发布的中期业绩公告中，2019年前6个月，时代中国以约187.59亿元的总成本通过公开招拍挂、城市更新、一级开发、合作及收购等模式购入21块土地。

　　不仅超过去年全年约129.67亿元的土地拿地总额，如果再对比今年3月份董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄给出的约302亿元预算，单单半年时间，时代中国的拿地金额占比就超过60%。

　　除了在投资拿地上重新回归积极之外，城市更新的转化也在陆续为时代中国提供新的土储面积。今年上半年，时代中国成功转化了4个城市更新项目，数量与去年全年持平，新增总货值近319亿元。

　　此外，公司上半年拿地的溢价率皆在33%以上。未来公司要确保企业在高于30%的毛利水平， 仍要看未来的新增拿地成本及旧改项目转化情况。 根据中国指数研究院数据，1-6月，全国300城住宅用地溢价率为20%，高于去年年底13%。

　　值得注意的是，起于广东的时代中国在全国化布局上还稍显滞后。截至2019年6月30日，时代中国共拥有120个处于不同阶段的主要项目，其中113个分布在广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山、清远、肇庆、汕头、汕尾及河源等广东省主要城市，4个位于湖南省长沙市，2个位于四川省成都市，1个位于浙江省杭州市。

　　其中，截至2019年6月30日，时代中国总的土地储备面积约为2307.5万平方米，广东省占比超过90%，长沙、成都、杭州合计占比仅为9.6%。在今年上半年的土地拓展中，广东省之外的城市新增4个项目，去年仅1个，但是全国化布局仍显缓慢，其项目布局仍显“失衡”。

　　克而瑞认为，虽然大湾区政策利好仍处于释放的阶段，但在市场预期转冷，投资情绪谨慎， 及融资逐渐收紧的大环境下，公司将同时面临增长规模与增长质量的考验。

　　一位业内人士向长江商报记者分析称，加速拿地或和此前销售业绩不错有关，实际上整体上看，很多房企需要积极研究对此前拿地项目的消化。另外此类城市布局持续失衡，也说明需要反思拿地投资策略。

　　对于下半年的拿地计划，岑钊雄表示，将按照销售回款按比例做出土地购买和支出的安排。他还表示，当前公司土储已足够支持公司今后三至五年的发展，在继续聚焦大湾区的同时，也正逐步进驻粤东粤西以及成都、杭州等有增长潜力的地区。

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