美的置业提前一年冲刺千亿 激进扩张“刹不住车”？

       7月31日，美的置业（HK3990）智慧生态发布会即将在广州举办，这家于2018年10月上市的中型房企一直在不断尝试突破自身、挑战极限。

　　在年初的业绩发布会上，美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐曾表示，2019年公司销售目标为1000亿元，这与此前公开的“2020年千亿计划”整整提前了1年。

　　美的置业如此有信心，想必公司2019年上半年的成绩单十分让人满意。美的置对此表示，对今年销售目标有信心，当前已完成近50%，从房地产销售规律来看，上半年和下半年一般是四六开。

　　7月4日，美的置业发布截至2019年6月30日止六个月未经审核销售数据，公司及其附属公司，连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约472亿元，同比增长约16.83%；相应的已售建筑面积约452.6万平方米，同比增长约14.44%。

　　为提前一年实现千亿目标，美的置业在拿地方面“毫不手软”，根据中指研究院排行榜，美的置业2019年1-6月拿地金额达到了221亿元，在全国房地产企业中排第17位。

　　这其中有多个项目涉及高溢价拿地。相关数据显示，4月3日，美的置业以6.43亿元竞得宁波市路桥区南官新天地（3号地块），溢价率约86.6%；4月20日，以7.65亿元竟得衡阳[2019]拍字01号地块，溢价率为44%；3天后又以28.57亿元竞得武汉编号P（2019）028号宗地，溢价率为72.9%。

　　其实，美的置业2018年就开始加大扩张力度，开启了加速拿地模式。截止2018年12月31日，美的置业拥有173个项目，并通过合营企业及联营公司参与了32个项目，覆盖15个省份的48个城市。其净可销售及租赁土地储备的总额约4507万平米，全年新增项目土地储备达1662万平米，通过合营企业和联营公司收购权益土地储备面积57万平米，全年共新增土地储备1719万平米。

　　2018年实现营业收入301.2亿元，同比增加70%；毛利98.5亿元，同比增加101%；核心净利润32.8亿元,同比增加75%。

　　不过，看似华丽的风光背后却是美的置业越来越高的负债。截至2018年底，美的置业净负债率为97%，高于行业80%的平均水平；负债总额1537.3亿元，同比增加52.5%。

　　具体来看，流动负债1192.6亿元，同比增加68.7%，非流动负债为344.7亿元，同比增加14.4%。其中，短期借款60.42亿元，一年内到期的非流动负债117.93亿元，长期借款238.91亿元，应付债券35.51亿元。2019年、2020年到期债务分别为97.20亿元、117.02亿元。

　　有业内人士分析认为，当前有很多企业战略扩张很明显，类似美的置业等拿地积极性非常高，实现了较好的土地储备。不过需要注意的是，土地市场扩张的同时也容易带来高杠杆等内容，或者说负债等数据会上升。在后续部分城市市场降温、楼市继续调控等过程中，要防范部分项目资金回笼速度放缓等问题。

　　拿地激进的做法，和此前积极上市前的准备工作有关，通过扩大土地储备，有助于强化上市的概率。而从其拿地布局看，其对于部分三四线城市，尤其是经济基本面不错，地价还没有大幅上涨的城市有较好的拿地姿态。但是拿地激进以后，遇到市场降温和包括金融环境收紧的情况下，容易引发新的经营风险。

　　值得注意的是，美的置业的经营性现金流净额连续三年为负，2016-2018年分别为-55.53亿元、-73.57亿元和-166.15亿元。招股书上对此说明，负经营活动现金流量净额会削弱其资本开支能力，并对其经营活动造成不利的影响。

　　此外，美的置业在高负债、高周转的扩张压力下，旗下项目频繁遭遇“被点名”的尴尬。相关统计显示，美的置业旗下公司在2015年—2018年前9个月，共计被各地监管部门处罚53起，年均被罚十次以上。

　　2019年2月15日，湖南省住房和城乡建设厅网站发布《关于公布2018年第四季度建筑施工安全生产标准化项目考评不合格名单的通知》显示，美的置业株洲项目美的·雪峰(一-三期)考评等级不合格，考评得分仅为42.06分。

　　据和讯房产西南频道6月报道，贵阳美的国宾府遭遇百名业主维权，原因为洋房负一层没有排水排污系统，顶层漏水存在问题。而美的置业方面工作人员回应赢家财富网的提问时表示：“媒体不是政府机关，无权过问房开行为”。

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