融创中国扩张警钟:5年并购耗资2000亿 负债率行业第1

　　 长江商报 　　“手拿巨资，疯狂并购”是融创中国（01918.HK，以下简称“融创”）董事长孙宏斌近年的显着标签，不差钱的豪赌背后，也承受着巨大的资金压力。

　　长江商报记者统计发现，2014年至今，融创中国少则数亿、多则百亿的并购，耗资已逾2000亿元。截至目前，融创市值1633亿元，融创总资产7167亿元。

　　一边大举收购，一边攻城掠地。长江商报记者统计发现，2019年前4个月，融创已经斥资800亿拿地。

　　巨资并购、快速拿地、快速开发的融创模式同时带来高杠杆，高负债的隐患。

　　长江商报记者梳理财报发现，2018年融创总负债金额达到6435.53亿元，负债率89.80%，居行业第一。此外，融创中国净负债率自2014年以来，连续4年大幅攀升，2017年公司净负债率已经超过200%。

　　长江商报记者粗略计算，截至目前，融创总负债或超7000亿，负债率超过90%。

　　针对上述财务问题，长江商报记者向融创中国发去采访函，但截至发稿时止，仍未获得具体回复。

　　收购商业项目被疑变住宅

　　6月5日，一篇题为《孙宏斌让所有北京开发商惊掉了下巴》的文章，将融创、孙宏斌、泛海国际推到了舆论的风口浪尖，其中关键词甚至成为了微博热搜话题。

　　文章指出，融创在接手泛海国际项目后，通过“神”操作更改了泛海国际部分地块用途，将商业配套用地更改为住宅用地，增加了200亿住宅货值，将“身家普遍几千万的泛海业主”逼成了维权者。随后，融创做出回应，予以否认。

　　事实上，融创并不差钱。2018年，融创中国实现合同销售金额4608.3亿元，同比增长27.3%，居行业第四，实现营业收入1247.5亿元，同比增长89.4%，这是该公司上市以来营业收入首次突破千亿大关；净利润为165.7亿元，同比上涨50.6%；毛利润311.4亿，同比增长128.5，毛利率为25%，较2017年的20.7%提高4.3个百分点。

　　从业绩增速来看，2015年，融创中国的营收下降8.22%，此后在2016-2018年，增速分别为53.59%、86.38%及89.37%。在净利方面，增速并不稳定，2015年为2.35%，2016年为-24.85%，而2017年，融创净利润同比暴增344.00%，2018年增速回落至50.55%。

　　2019年，融创预计全年有超过400个项目进行销售，预计总可售资源超7800亿元。在此前的业绩发布会上，孙宏斌表示，2019年的销售目标是5500亿元，增幅约为20%，对比往年业绩，这个幅度并不算太高。他表示，“2019年融创将会慢下来，对于市场不太乐观，必须要小心。”

　　今年1-5月，融创中国累计实现合同销售金额约1633.7亿元，同比增长12%；累计合同销售面积约1124.5万平方米，合同销售均价约14530元/平方米。据克而瑞发布的榜单显示，融创前5月的权益销售额为1119亿元，在业内排第6。

　　5月单月，融创的合同销售金额约人民币443.8亿元，合同销售面积约304.7万平米，合同销售均价约人民币14570元/平米。这是融创2019年单月销售的最高点，同比增长16%，环比亦增长13%。不过，若要达成5500亿元的销售目标，融创接下来月平均销售额需达到552亿元。

　　财经评论员严跃进对长江商报记者表示，对于融创来说，业绩成长具有较好的导向，继续体现了其在房地产领域的行业领袖地位。净利润等数据也充分体现了融创较好的盈利能力。尤其是通过收购项目，能够在很大程度上降低成本，这是利好相关费用成本的节约和盈利空间的扩大的。

　　一季度新增借款占上年末净资产48%

　　融创的扩张之路，从2014年收购绿城股权开始。

　　2014年，绿城遭遇资金链危机，孙宏斌以62.98亿港元的价格收购绿城24.313%的股权；2015年，融资实施了4起并购，其中两起是与中渝置地进行，分别以4.5亿元获得成都国嘉志得置业、27.56亿元取得妙领所有悦景，另两起分别是绿城中国出售的上海融绿等7项交易以及武汉美联地产出售的。

　　2016是并购大年。5月，融创斥资42.25亿元，收购莱蒙国际6个项目所有股权；9月再花137.88亿元收购联想的地产业务，又用40亿盘下金科16.96%的股权；11月，再斥资8亿元在二级市场增持金科，以36.62亿元的价格，收购时代城项目。

　　2017年继续加码。当年1月，融创26亿把链家6.25%股权收入囊中；5月，102亿收购天津星耀地产烂尾楼——星耀五洲项目，21亿收购华城富丽60%股权；6月，32.32亿收购大连润德乾城的全部股权及债权；7月，斥资438.44亿收购万达13个文旅项目91%的股权，随后150亿元收购乐视股权，2017年半年时间，融创累计花掉超750亿扩张资本，简直就是“豪气冲天”。

　　2018年3月，融创再花10亿增资乐视，斥资19.33亿接手海航海南两家公司；10月，62.81亿全盘拿下万达文旅；2019年2月，125亿收入泛海京沪项目。

　　长江商报记者粗略统计发现，2014年至今，融创中国少则数亿，多则百亿的并购耗资已逾2000亿元。

　　融创大肆并购，市场最为关注的是哪来那么多钱？在收购万达项目的时候，孙宏斌称，收购万达的资金全部来自于融创，公司账面上还有900多亿现金。

　　事实上，这些钱是“借”来的。2016年融创中国借贷总额为1128.44亿，仅利息支出41.62亿元。当年净利润为29.4亿，负债率高达121%。

　　截至2018年末，融创净资产为705.90亿元，上年末借款金额1927.52亿元。到2019年3月，融创借款金额达2269.64亿元，较上年末新增342.12亿元，累计新增借款占上年末净资产的比例超过20%。今年4月8日，融创发布的未经审计的数据显示，一季度借款新增342亿元，新增借款占上年末净资产的48%。

　　今年前4月已斥资800亿拿地

　　一边大举收购，一边攻城掠地。

　　今年3月刚刚表示“拿地要非常小心”的孙宏斌，4月就在湖北省武汉市的公开招拍挂土地市场上砸下152.38亿元收获了4宗地块。

　　长江商报记者粗略统计发现，除了5月表示“暂停公开拿地”。今年前4个月，融创已经斥资800亿拿地。

　　在市场分布上，孙宏斌表达出对一二线市场的看好，并认为从去年底到今年一季度出现一波窗口期。从3、4月间融创的新增项目来看，二线城市是发力的重点，从早前的分布配比上来看，融创85%的土地储备都在一二线市场。

　　对此，严跃进认为，融创土地储备规模较为集中，过去来看，一二线城市房地产管控的力度太大了，这往往会有各类新的问题。但是现在来看，此类城市到了2019年会有较好的反弹机会，所以实际上土地储备结构是合理到位的。

　　事实上，2018年，融创在市场偏谨慎的情况也放缓了拿地节奏，当年新增土地储备约4820万平方米，相较于2017年的6764.2万平方米下降28.74%，权益土地面积约2631万平方米，平均土地成本3723元/平方米。据克而瑞发布的2018年1-12月中国房企新增土地货值TOP100，融创中国以8782亿元高居第二。

　　截至2019年3月28日，包括旧改等协议状态的土地，融创总土地储备约2.56亿平方米，总货值约3.55万亿元。

　　中原地产数据显示，截至5月20日，融创中国拿下88宗土地，权益规划建筑面积为1037.38万平方米，权益拿地总价为642.82亿元，楼面均价为6197元/平方米。克而瑞数据显示，截至5月，融创中国今年的拿地金额居行业第二。

　　总负债或超7000亿元

　　连续多年大规模的收并购，导致融创的高负债经营如同是在站在刀尖上跳舞。

　　长江商报记者梳理发现，2018年总负债金额达到6435.53亿元，负债率89.8%，居行业第一。融创中国净负债率自2014年以来，连续4年大幅攀升，2017年公司净负债率已经超过200%，高于行业3/4分位数。长江商报记者粗略计算，截至目前，融创总负债或超7000亿，负债率超过90%。

　　在房地产行业，70%已经是资产负债率的警戒线了。长江商报记者梳理前2018年前30家上市房企的负债率发现，基本都才超过了70%，整体踏足在警戒线之外。2017年上市房企的整体资产负债率是78.76%，有近6成的房企负债率超过去年的平均值。

　　2018年，融创中国严控拿地速度，加速去杠杆的策略确实有了不少的成绩，资产增厚至7166.60亿元，相比上年末增长了15%。与此同时，融创中国的账上现金余额为1201.98亿元，高于市场预期。现金充裕的同时，融创的负债也在逐步降低。融创的净负债率水平继续保持稳步下降的趋势，截至2018年底的净负债率为149%，同比大幅下降了53个百分点，降杠杆取得明显成效。

　　有业内预测，未来两年随着利润的释放，现金与净资产会稳步提升，净负债率会持续下降至100%以内。

　　严跃进向长江商报记者表示，由于房地产行业的特殊性，目前整个行业都面临着高负债的情况。融创作为行业的领头羊，高速扩张的同时也需警惕债务偿还高峰期时给企业带来的资金压力。企业长期处于高负债率，必然会出现极其危险信号。快速扩张市场版图和大笔收并购，对公司的现金流势必造成强大经营压力和市场的考验。