追逐规模扩张的美的置业 却在史上最严的楼市调控政策下暴露短板

　　中访网关注5月6日，美的置业(HK3990)发布未经审核销售数据公告，截至2019年4月30日止四个月，合同销售金额约人民币285亿元，相应的已售建筑面积约277万平方米。美的置业2019年合约销售目标为1000亿元，目前已完成全年目标的28.5%。

　　美的置业于2018年10月11日正式在香港联交所主板挂牌交易，预计发售1.8亿股，发行价为每股17港元，扣除相关费用后募资净额29.17亿港元。实际上，美的置业每股作价16.60港元，只融得27.87亿元的净额，和目标值相差1.3亿元。

　　但就在美的置业递交上市后的首份年报后，其股价涨幅近半，市值跃升至241亿元左右，目前约为239.9亿元。

　　短短四年时间，美的置业销售额从百亿上涨到接近千亿，2015年-2018年，公司合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元、790亿元，复合年增长率超95%，被称为行业“黑马”。

　　然而，近几年激进溢价拿地，追逐规模扩张的美的置业，却在史上最严的楼市调控政策下暴露了短板，净利润大幅下滑，财务压力加剧。

　　截至2018年12月31日，美的置业总现金及银行存款为265.3亿元，总借款额为495.1亿元，净负债率97%，明显高于同行业其他企业负债率水平。

　　2018年，美的置业拿地速度不减，新增项目土地储备达1662万平方米，通过合营企业和联营公司收购权益土地储备面积57万平方米，全年共新增土地储备1719万平方米。

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　　而4月单月，美的置业拿地动作频频。4月3日，浙江省台州市一宗土地出让，经过176轮竞价，美的置业以6.43亿元夺得地块，溢价率86.6%，楼面价约为8570元/平方米。

　　武汉成为美的置业拿地热门城市，4月23日，公司以28.57亿元竞得东湖新技术开发区一宗土地，楼面价10369.76元/平方米，溢价率72.94%；4月25日以最高限价25.22亿元加8.5%配建公共租赁住房比例竞得江夏区一宗地块，楼面价6233.33元/平方米，溢价率57.72%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中访网，“美的置业过去拿的地，多集中在一些地级市，这是为了把控土地成本和扩大土地储备。而上市以后，企业的投资重心有所调整，对于武汉等核心城市，也有敢拿地的姿态。对于美的置业来说，类似激进的做法，关键要看它后续对于武汉等楼市的周期把控。一般来说，武汉市场未来成长性很大，但关键还是要看此类企业内部财务的把控，否则拿地太多会消化不良，也容易导致负债数据偏大，影响盈利数据”。

　　此外，国内房地产市场政策收紧，对于二线及以下房企打击最大的一面在于，企业将面临一线房企在二、三线城市的直接对抗。

　　有业内人士分析，未来2-3年内，美的置业的拿地成本或将由于一线房企的入驻而不断攀升，届时公司的买地融资需求将进一步加大。

　　不得不注意的是，自2018年以来，包括银行、信托在内的融资渠道不断收紧，融资难、融资贵更是中小房企面临的巨大难题。

　　对此，在此前的业绩会上，执行董事兼首席财务官林戈表示，2019年美的置业将从四个方面做好融资工作：第一，借用上市公司平台，拓展多元的融资渠道；第二，不断提高信用评级升级的工作；第三，调整融资渠道的结构，2019年开始基本上是做信托融资，未来会尽量把融资成本降下来；第四，美的置业非常有信心会进一步得到改善净负债率。

　　（文章来源：乐居财经）