弘阳地产：销售增速行业第二 降负债保持财务稳健

　　三月的内房红红火火，来到2019年，房地产行业眼见告别旧年冬日，迎来了初春的回暖天。从一月份小型港股内房股经过一轮快闪暴跌之后，2月至今已有抬头之势。

　　这个时候投资者可关注那些受市场环境影响大跌之后，基本面良好，业绩突出，又明显具备修复回调动力的地产股，比如弘阳地产(1996.HK)。(如下图)

　　　　最近，弘阳地产公布了2018年年度业绩公告，作为去年刚在香港上市的“新秀”，表现还是十分亮眼的。

　　业绩公布

　　3月21日，弘阳地产(01996.HK)发布2018年度业绩公告：期内，公司实现营收约92.4亿元人民币，同比增长50.5%；录得年度净利润约13.2亿元，同比增长10.7%；归母净利润为约14.1亿，同比增长15.7%；毛利为28.9亿，同比增长15.9%；毛利率为31.2%；建议派发末期股息为每股10.7港仙，占归母净利润的约25%。

　　　　从弘阳地产2018年靓丽的成绩单我们看到，其核心盈利指标中的营收、归母净利润、毛利均录得增长，其发展动力十足。

　　财务重点

　　1、合约销售增长近翻倍，行业排名大幅上升

　　截止至2018年，弘阳地产全口径合约销售约473.4亿人民币(单位下同)，同比增长84%，全年合约销售面积约353万平方米，同比增长108%；全年平均合约销售单价约13158元人民币/平方米。(如下图)

　　回顾近四年弘阳地产合约销售额：根据统计，公司近4年销售能力保持稳步增长，从2015年的84亿人民币增长至2018年的473亿人民币，复合增长率达到78%，累计增长超过4.6倍。

　　　　且根据第三方乐居财经公布，弘阳地产销售额增幅排名全国地产第二位。可见，其上升动力势如破竹，爆发力不容小觑。

　　单月销售屡创新高：同比2017年单月销售情况，2018年公司实现同比大幅增长，11月更录得69亿人民币的，创下弘阳历史单月最高销售纪录。(如下图)

　　　　前线冲刺，后方要稳固，财务状况健康稳定是关键。

　　2、财务保持稳健，融资渠道畅通

　　地产行业在保证项目销售稳定增长，补充源源不断的“子弹”同时，内部的财务管理尤为重要，负债结构是否合理，现金储备以及融资渠道的拓展都将决定公司长期发展的稳定性。尤其弘阳地产正处于行业飞奔上升阶段，是否能够把握好节奏成为关键。分析公司2018年业绩公告，发现其财务风险把控也可圈可点。(如下图)

　　　　手持现金大幅上升，杠杆降低：截止至2018年12月31日，弘阳的手头现金余额跃升195.8%至124.56亿元人民币；净负债率由87.7%改善至 68.3%，营运资金充足，财务状况健康。

　　　　债务优化，总资产规模提升，现金流健康：根据公司披露，近年来，弘阳资产规模快速上升，总资产、净资产年复合增长率均在50%以上；且2018年当期合约销售的回款率达90%，流动性充足；净流动资产年复合增长率达到近100%(如下图)，这使得公司预收账款迅速增加，对未来的收入增长提供有利支撑。

　　　　融资渠道境内外多元化：期内，弘阳地产首次获得标普和惠誉的B评级，并完成首次境外美元债券的发行，正式开启境内境外双资本市场融资渠道，具体来看(下图为公司有息负债结构)：

　　　　2018年5-6月，公司分别与工商银行、江苏银行、【浦发银行(600000)、股吧】和平安银行签订战略合作协议，获得总计360亿元的意向信用额度，截止至年底，公司剩余64亿元额度尚未使用。

　　2018年大力拓展境外融资渠道，完成了多笔里程碑式交易，包括：2018年12月首次境外美元债发行并于12月中增发、2019年2月另新发行美元优先票据。

　　从业绩公告我们观察到，公司有意识的降低资金融资成本，2016年至2018年融资成本保持在较低水平为：7.7%、 7.5% 和7.8%。

　　总体从财务上来看，弘阳地产以收定支，提高资金使用效率，销售高增长的同时，净负债比维持在合理范围区间内，并且在多元化融资渠道拓展，开启境内外双资本市场融资，优化债务结构，控制长短期债务比率，不断降低融资成本，这都离不开管理层长时间成熟的经营战略。这一点从公司土储布局亦看的出。

　　3、土储充沛，布局长三角经济核心区域

　　我们知道，弘阳地产是江苏省领先的综合性房地产开发商，专注于住宅物业开发、商业物业及综合物业的开发、运营及管理。通过扎根南京、深耕江苏、布局长三角，已在江苏省建立了稳固的区域性龙头地位。

　　城市房价来看，江苏作为第二经济大省，房价涨势一直很凶猛，且遥遥领先全国。如今，新房价格超过万元的城市中，江苏就有多个。据房清单网站统计显示，在两年之内，江苏南京房价上涨了近60%，如今二手房均价更是逼近了3万/平。这对于深耕江苏、扎根南京，且具备区域优势的弘阳地产来说，十分有利于未来项目的利润空间提升。

　　1)土储优质且充沛：期内，弘阳总土地储备达1308万平方米，其中44%位于江苏、79%位于一二线城市；截止至2018年底，弘阳新增地块31幅，共取得土地面积184万平方米，计容面积372万平方米，项目分布于常州、合肥、徐州、南京、重庆、成都、武汉、广州、南通等城市；具体新增项目如下：

　　　　2)规模化发展，首进新城市：期内，公司首次进入城市包括：武汉、成都、南昌、佛山、开封等具有经济活力的节点性核心城市；商业运营板块入驻合肥、衡阳、烟台、广州、扬州和济宁六大城市；2019年地产开发板块已进入西安、长沙等城市。

　　3)深耕长三角，布局都市圈：首先，因为弘阳在这块地方深耕了很多年；其次，是因为长三角区域发展前景巨大，经济、人口流入都是非常有前景，所以现在布局主要是以长三角核心一二线城市为主。

　　总体来看，房地产公司要具备长期投资价值，那必须有持续的盈利能力和稳定的发展储备，由以上分析可见，弘阳地产均具备；并且目前，在房地产行业整体谋变的背景下，公司近年亦进军商业地产，多元化经营或可为公司带来业绩新增长点。

　　经营亮点

　　1、“地产+商业”双轮驱动

　　弘阳地产近年着力发展轻资产模式的商业地产板块，在加强和地产开发业务的联动同时，实现“地产+商业”双轮驱动。

　　截止至今，弘阳广场作为主要商业板块，主要分为两大系列：“弘阳广场系列”和“弘阳生活+”系列；已累计进驻八个城市、十个项目，商业版图得到快速提高，规模化趋势已见雏形。

　　2018年“双Mall+游乐型”的南京弘阳广场重装升级，常州“弘阳生活+”盛大开业，同时入驻合肥、衡阳、烟台、广州、扬州和济宁六大城市，增长快速，与地产板块形成良好的联动效应。(详情如下图)

　　　　据悉，弘阳商业运营，预计2019年将通过委托管理、租赁、自持等多元化模式进行业务拓展，运用资产管理经验，赋能商户、优化消费体验、通过提升资产回报水平，来打造多位一体的综合性商业体。

　　租金收入持续增长，近三年，弘阳地产商业运营能力逐步成熟，商业建筑面积由44万平方米增长至51万平方米；租赁收入由1.93亿增长至3.59亿人民币，(如下图)租赁收入同比增长116%；并且上升趋势并未减弱。公司商业经营能力持续提升，项目发展轻重结合，未来在资产回报水平上或可得到进一步提高。

　　　　2、强强联合，打造明星项目，品牌升级

　　弘阳作为江苏领先的综合开发商，长期扎根南京，深耕江苏，与其它领先的房地产商建立并保持了长期合作关系，2018年新合作拿地计容面积占总量的72%，新拿地项目计容面积权益占比超过60%。经典合资项目如下图：

　　　　强强联合有利于提高弘阳的项目质量，并形成房地产联合规模效应，同时也助力弘阳地产品牌升级，这一策略将产生多赢。

　　总体来看，弘阳作为综合性商业地产企业，通过2018年靓丽的业绩，向我们展现了一个“新秀”爆发力和未来增长潜力。物业投资和发展的强劲增长，以及逐渐积累的稳定商业运营能力，同时积极升级公司品牌，敢于拓展创新，一匹黑马奔跑中开始逐渐获得市场的瞩目，未来前景更值得期待。

　　结语

　　由于房地产行业具有强周期性，而近年政策收紧、住房降温、行业降杠杆的背景下，房地产公司商业化已经成为行业趋势。每个公司面临的是如何利用好自身优势和资源进行转化，跟上中国城市化、科技化的前进潮流，而弘阳地产此时正好踩中这个时间节点，已经完成商业布局的初期积累，并逐渐形成规模优势，这都离不开公司管理层成熟的商业运营能力和对公司前瞻性的规划。

　　进入2019年，房地产行业明显回暖，加上今年合约销售录得大幅上涨，以及商业规模化发展的新增动力，预计2019年将会更有看头。

　　（文章来源：互联网）