“舵手”吴向东离职后 华润置地现人才“断档”隐忧

　　在华润置地有限公司(01109.HK，以下简称“华润置地”)董事会主席这一职位空缺4年后，“舵手”吴向东转身离开，华润置地迎来“唐勇时代”。

　　3月26日，华润置地发布2018年业绩报告。过去一年，华润置地实现签约额2106.8亿元，同比增长22.3%，签约面积1198.9万平方米，同比增长17.6%。

　　按照克而瑞研究中心公布的数据来看，2018年华润置地已经成功挤进行业前十。

　　此前华润置地曾经历了高层变动，吴向东离职后，原来担任董事会副主席的唐勇升任董事会主席，弥补了这一职位的4年空白。

　　实际上，唐勇作为接班人，自2016年开始就全面主持工作，主导了近年来华润置地的转型和发展战略。

　　此外，近日澎湃新闻表明，吴向东从华润带走了很多中层干部至【华夏幸福(600340)、股吧】，这也引发外界对于华润人才断档的担忧。

　　《中国经营报》记者就多元化战略转型成效和公司人员变动致函采访华润置地相关负责人，截至发稿时未获回复。

　　逆周期千亿拿地

　　在全国土地市场探底之时，华润置地去年却在逆周期拿地，拿地金额超过千亿元。

　　中国指数研究院的统计数据显示，从各线城市来看，一线城市土地供需同比走低，土地溢价率同比下滑8个百分点，收金总额缩水近一成。与此同时，全年土地流拍情况显着增多。全国300座城市合计流拍土地1809宗，一线城市流拍21宗，北京流拍8宗，广州流拍7宗；二线城市合计流拍519宗；三四线城市流拍1269宗。

　　同策研究院院长助理张宏伟表示：“去年房企拿地热情下降，主要是因为市场预期下行，伴随着地价下降、资金紧张，房企在拿地上的态度也趋于谨慎。2018年年底到2019年上半年这段时间，房企迎来偿债高峰，首要的还是确保现金流充足。”

　　作为央企的华润置地在拿地上仍显得“财大气粗”。财报数据显示，华润置地2018年全年新增103个项目，计容建面2213万平方米，同比增长84.9%。其中开发物业1938万平方米，持有物业275万平方米，共花费1513.5亿元，其中权益地价款为1036.8亿元。而在2017年权益地价款只有653.4亿元，同比上升58.68%。

　　2016年和2017年，华润置地新增土储分别为1052万平方米和1196.6万平方米，而华润置地在2018年的权益拿地金额就几乎相当于前两年的总和。

　　“去年买了很多地，时机是好的，为2019年销售增长提供了充足的子弹。”唐勇认为，2019年一季度土地市场有明显回暖迹象，这证明去年的决策是正确的，2019年目前没有明确土地预算，要根据负债与现金流情况动态决策。

　　国际资管公司协纵策略管理集团创始人黄立冲指出，作为央企，华润置地在土地市场探底的情况下加速拿地，实际上有支持国家经济发展并进行扩张的责任；另一方面，华润置地作为国有房企，在信贷资金上的成本较低，有充裕的资金进行扩张，这一点是多数民营房企不具备的。

　　截至期末，华润置地投资物业总建筑面积为921万平方米，已开业万象城、万象天地23个，万象汇、五彩城12个，储备项目43个。年内投资物业实现营收95.2亿元，同比增长24.5%，其中购物中心营收68.6亿元，是投资物业的核心，投资物业整体毛利率为65.9%。

　　资料显示，华润置地在2018年新开8家购物中心，计划在2019年~2021年分别开业9间、8间和13间购物中心，至2021年底，在营购物中心数量将达到81间。唐勇在业绩会上指出，预计2019年租金收入增长应该超过20%。因为公司新开投资物业会保持高速增长，未来三年还会持续有商场开业，给公司未来业绩增长带来持续动力。

　　分拆业务上市

　　千亿买地，逆周期扩张的背后逻辑是华润“城市综合投资开发运营商”的战略转型，从开发商到运营商，是近年来几乎所有地产商转型的一致路径。

　　2018年，华润置地公布战略转型，将从“销售物业+投资物业+X”的多元化发展逐步向“城市综合投资开发运营商”迈进。重点涉及城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育等领域。

　　华润置地管理层的思路是，如果哪项业务能进入到行业前十名，就会有一定市场价值，到底选择哪个新业务是一个动态调整的过程。这家央企的标准有两个，一方面是对现有业务的利润贡献，另一方面是对公司价值提升的贡献。

　　在多赛道转型下，华润置地也在逐步调整组织架构，准备分拆商业地产和物业管理业务。2017年6月，华润置地分拆商业地产业务，走出了第一步。商业地产事业部从开发业务中抽离，成为华润置地的一级组织机构，与开发事业部平级。

　　而在目前物业管理公司扎堆赴港上市的情况下，唐勇表示：“华润置地已经在做相应的分拆上市准备了，但是可能2019年还是在准备期，包括全面做智慧社区的升级改造。”资料显示，华润置地截至2018年末的物管面积超1亿平方米，物管收入达40亿元，同比增长18%。华润置地预计，2020年末在管和储备的物业管理面积将达到2亿平方米。

　　在本次年报中，城市更新也成为华润置地布局的重点。年报显示，华润在当期完成深圳华润城的城市更新项目，同时结合粤港澳大湾区战略，重点布局深圳、广州、东莞等地，

　　截至期末，公司跟进的城市更新项目约30个，其中16个已经落地，预计建面2200万平方米。在业绩会上，管理层表示，城市更新项目的收入不会占公司整体收入太大比例，但这是有含金量的项目，2018年之所以有较高的毛利率，也是源于深圳华润城的结算。

　　人事变局

　　华润置地在2018年经历了业绩的大幅增长，但在“舵手”吴向东离职后，其人事变动也备受关注。

　　公开资料显示，吴向东曾担任华润集团助理总经理、华润置地执行董事，后离职前往华夏幸福出任总裁一职。值得注意的是，在华润置地发布公告宣称吴向东离职的同一天，唐勇也正式出任了华润置地董事局主席一职。

　　3月18日，华夏幸福公告称，当日，在其北京总部由董事长王文学主持的董事会会议上，现任首席执行官暨总裁吴向东全票当选为该公司联席董事长及战略委员会委员。由此可见，吴向东在华夏幸福的地位再次上升。

　　吴向东是华润集团老将，任职超过26年。观点指数发布的《2018年度中国商业地产TOP100榜单》显示，华润置地连续三年夺得榜首。市场普遍认为，吴向东一手缔造的万象城项目，为华润置地注入了商业地产的基因，从而得以在其他城市复制万象城的成功模式。

　　正因为吴向东在华润置地有独特的号召力，也引发了市场对于华润置地高层管理人员流失的担忧。吴向东离职前后，华润置地有多位高管陆续加盟华夏幸福，其中包括华润置地前首席财务官俞健、原华润置地华南大区副总经理赵荣以及华润置地商业地产事业部总经理赵炜。

　　对于吴向东离职后引发的中高层人员流失问题，唐勇表示，吴总服务华润集团和华润置地26个年头，对华润置地的发展作出重要贡献。他个人作出新的职业发展规划，我们都祝他越来越好。其实也没有什么人离开华润置地，可能外界过度担心了。

　　黄立冲向记者分析，华润置地作为国企，本身还是一个人员比较稳定的平台。而出现部分人跳槽的原因，主要还是因为外面可能有更多的机会，而华润置地内部可能没有为他们提供一个上升的轨道和机制，或者在工作方面缺乏满足感。易居研究院中心总监严跃进认为，内部如果有多位优秀员工离职，对于华润置地也是比较大的损失，后续应该强化管理体系，防范离职潮的出现。

　　（文章来源：中国经营报）