正荣地产上市首年成绩单：销售破千亿 负债率降至74%

　　在成立20周年、上市第一年之际，正荣地产成功跨入了千亿阵营。年报数据显示，2018年正荣地产实现合约销售金额1080.17亿元，同比增长54%；母公司拥有人应占核心纯利为19.52亿元，同比增长70.7%。

　　2019年，与其他同行一样，正荣地产有意放慢增长速度，年度目标定为1300亿元，同比增长20.35%。

　　而上市前远高于行业水平的净负债率也在上市后得到了改善。“净负债率应该是同行里改善得最好的，从2017年的183.2%降到2018年的74%。”正荣地产CFO陈伟健指出。

　　其透露，净负债率大幅下降主要是因为IPO募资以及过去一年的高回款率。据时代财经了解，正荣地产去年1月上市募得的款项金额为38.43亿港元，而全年回款率接近80%。

　　不过，正荣地产的销售均价在过去一年有所回落。2016年该公司合约销售均价为20945元/平方米，2017年降至18484元/平方米，2018年进一步降到16765元/平方米，连续两年下降。

　　陈伟健回应称，均价下降主要是因为产品和销售地区的分布出现改变，“以前在上海等一线城市的均价会高一点，但现在正荣地产的布局更广了，二线城市的土地储备近70%，所以均价会有所下降。”

　　陈伟健同时否认了正荣存在降价的压力。他透露，正荣2018年的结转均价有一定增长，从原来的1.3万元/平方米增长到1.7万元/平方米，短期内也会稳定在1.6-1.7万元/平方米的水平。

　　据时代财经了解，在正荣地产的千亿销售中，一线城市贡献仅3.8%，二线城市贡献84.8%，三线城市贡献11.4%。从区域看，长三角贡献52.7%，海峡西岸贡献25.8%，中部地区贡献14.1%，环渤海贡献5.6%，西部地区贡献1.8%。

　　二线城市也成为了正荣地产过去一年的重仓区。2018年，凭借着上市带来的融资优势，正荣地产进行了新一轮扩张，并完成了全国六大区域的布局。2018年，正荣地产布局的城市从2017年的15个增加至28个，持有项目从2017年的81个增加至145个，全年累计新增土地储备57幅。

　　截至2018年底，正荣地产持有土地储备共2456万平方米，分布在长三角、海西、中部、环渤海、西部、珠三角六大区域，货值约4200亿元，其中一线城市占比3.5%，二线占比68.4%，三线占比28.1%。

　　董事长黄仙枝称，正荣地产希望全国化布局，但目前来讲，比较有机会的还是在中西部，比如成都、重庆、武汉、西安。“这些城市每个都有1000多万人口，产业结构也不错，土地成本相对比较低。”

　　至于今年大热的粤港澳大湾区，黄仙枝在看好的同时，也有所顾虑。“当大家都看好时，土地市场肯定会上涨，但房价的增长是否能跟土地的增长相匹配？”黄仙枝指出。亦因此，正荣地产在布局大湾区时相对谨慎，目前仅获得佛山一个项目。

　　行政总裁王本龙则透露，正荣地产2019年拿地预算达到300亿元，同时将逐步提高权益比例。“去年正荣地产在项目合作上的比例大概52%，今年也会维持这一水平，2019年提高的权益比例可能要在2020年甚至以后的销售数据种才会体现出来。”

　　2018年，正荣地产的毛利率为22.8%，同比基本持平，但陈伟健表示，正荣地产毛利率在今年还会继续改善，因为正荣地产2019年的融资成本会继续下降，另外限价压力也会减小，商业租金收入将逐渐提升。

　　在其看来，同行的毛利率比正荣地产高，很大一部分原因是它们的收入中有很大一部分是商业地产的租金收入，该部分的收入毛利率可以高达85%，而正荣地产目前绝大部分物业还是住宅。

　　至于融资成本为何可以得到改善，陈伟健也给出了解释。“从今年1月份开始，公司发行了一些美元债，融资成本从两位数降到了单位数，一些高息旧债被置换掉。另外，非银行借款比例也在陆续降低。2016年，正荣地产非银行借款比例近70%，2018年已经降到了35%，所以2019年融资成本会继续走低。”

　　进入2019年，正荣地产已先后发行过三笔美元票据，年利率分别为8.6%、10.5%、9.15%，较2018年出现了下降。

　　租金收入方面，截至2018年底，正荣地产共持有10个商场，其中6个已经开业，去年实现租金收入1.05亿元，同比增长46.9%。“其余商场会在2020、2021年陆续开业，一旦全部投入使用，租金收入将稳步增加。”王本龙表示。

　　在住宅和商业地产之外，正荣地产还从2017年开始进军长租公寓，首个“荣寓”项目已经在上海落地，总客房数654套。但对于这项盈利模式还不是非常清晰的业务，正荣地产目前还较为保守。

　　黄仙枝称，正荣地产的长租公寓目前在上海先做，未来会把持有型的物业开发成长租公寓产品，定位是满足自身持有型物业的需求，可能不会在市场上进行收购。

　　（文章来源：时代财经）