五矿地产：在市场狂热时冷静 低位时出击

　　“今天刚开完董事会，明天就回北京。”

　　3月21日，刚刚发布业绩后，在香港尖沙咀五矿大厦18层的办公室，我们再次见到了五矿地产董事长何剑波。这次，他带着财务总监邓英杰、高级经理林晓莉与我们做了长达一小时的交流。

　　观点地产新媒体了解到，2018年，五矿地产经营业绩持续增长实现收入109.3亿港元，实现净利润约17.5亿港元，净利率由上年的12.1%升至16.1%，毛利率由上年的34.3%升至35.6%，每股基本盈利27.9港仙。

　　过去几年来，五矿地产业绩提升显着，毛利润复合增长35%，核心利润复合增长57%，股东应占溢利复合增长50%，并在2018年达到了近几年来最好的水平。且2018全年派息8港仙/股，派息金额在过去几年来稳步提升，派息比例也提升至29%的水平，当前股息收益约5.3%。

　　从采访中可以感觉出，相比起规模，作为央企的五矿地产更看重盈利能力和稳健经营。

　　“销售释放期将到来”

　　据现场介绍，截至2018年末，五矿地产上市公司部分的土地储备为456万平米，以面积划分，一线城市占比9%，二线城市占比37%，三线城市占比31%，对应的货值近900亿元且69%的货值集中在一二线城市。

　　投资买地方面，过去三年间，五矿地产秉持优中选优的投资策略，购置的土地集中在香港、南京、广州、佛山、武汉、廊坊六个城市。

　　2018下半年开始，五矿地产在大湾区频频落子，斥资超过35亿元在广州拿下三宗地块，增加土地储备约35万平米。公司于2016年以40亿港元购入的香港九龙油塘地块一直按照计划在推进，现在已经做完基础工程，开始做上盖，计划在2020年第三季度推出。

　　在投资区域上，五矿也显然打算将重心放置在大湾区内。“大湾区的条件最好，在中国的几大经济带里是首屈一指的。”据介绍，截至目前，五矿已进入大湾区内的广州、香港、佛山和惠州四个城市，按现有的土地储备算，占比为43%。

　　总体来看，五矿今年还是坚持“4+X”的布局。即深耕华北、华东、华中、华南区域已经有牢固业务基础的城市，再加上其他的一些新的区域。

　　同时，五矿也在积极推进并落地了包括成都大邑“未来生态城”项目和惠州客运北站TOD二级开发项目在内的产城结合、高铁新城建设的新拿地模式，预计能为将来的发展提供优质、稳定且较为低价的土储。

　　“公司将结合控股股东五矿集团的产业优势及与政府的良好关系，继续开拓新拿地模式。”

　　“2016-2018年我们都在大湾区积极储货，对下一步的发展打下很好的基础。”何剑波预计，由于前几年的“积累”，五矿地产2020-2021年的销售将会有比较大的增长。

　　“五矿地产上市公司部分2019年签约销售目标定在100亿人民币，由于销售释放期的到来，2020年销售目标为250亿元，2021年将实现300亿元的销售。”

　　“市场狂热时冷静，低位时出击”

　　规模扩张往往与负债率提升相伴而行。财报中显示，期内，五矿地产的净负债率约为76%，相比起上年的62.4%有较大幅度的提高。何剑波将其归因于上年末2宗地的地价交付，且此负债率水平在房企里面处于稳健的水平。

　　“沉住气、优中选优、踩准行业周期”是五矿的投资策略。“在市场狂热时冷静，低位时出击。”何剑波分享称，在市场火爆地价高的2018上半年，五矿对市场的预测是，政策从2016年开始生效，大概两年时间一定会发生作用，所以地价肯定会往下走。因此公司保持理性、按兵不动，直至下半年土地市场趋冷时才主动出击并于去年12月才在广州以底价摘得长岭居和茅岗路两地块。

　　何剑波称，随着2019年部分政策的边际松动，他也认同房屋回暖也会导致土地市场上行。2019年公司计划动用权益资金60亿元进行投资买地，并会一如既往寻求其他合作方共同开发，且推进过程中会根据市场和机会的好坏做出调整。此外，公司的产城结合创新拿地模式也将为公司逐步分批锁定低价土储。

　　观点地产新媒体也了解到，在2019年，房企的融资成本和流动性有所改善，发债利率明显低于2018年。

　　观点地产新媒体又于五矿地产的财报中获悉，在融资冰冻期的2018年，五矿也通过多种融资渠道获得多笔融资，发行了2亿美元永续债以及3亿美元高级债；获得35亿港元俱乐部贷款；获得22.8亿港元循环贷款协议，且利率保持在合理水平。于期内，五矿融资成本为4.75%，短期债比占总债务的比例为6.7%。

　　另于3月22日，五矿地产公告称，刚获授15亿港元循环贷款额度。得益于央企的背景，五矿地产发债的利率能够低于同行。而市场还要看的，是一家企业财务报表的健康状态。

　　财报显示，五矿期内资产负债率为68%，净负债率为76%，处于行业较低水平。

　　“今年大家会更有信心”

　　还记得，上年末与何剑波的访谈聊起调控的十字路口。那也是市场不明朗，房企在政策、融资环境下艰难前行的一个时期。

　　但2019开年，房企们却稍稍松了口气。“从中央经济工作会议到年初的两会，方向都是‘稳地价、稳房价、避免大起大落’不同于去年‘坚决遏制房价上涨，往下打’的概念”。

　　何剑波认为，“稳”其实才是企业最好的经营环境。

　　另一方面则在于货币政策，政府工作报告中明确将继续实行稳健的货币政策，保证流动性合理充裕。所以，他认为，虽然整体宏观形势处于下行通道，但形式更明朗了些，大家也更有信心。

　　融资环境整体向好，何剑波也认同今年的资金面会比较宽松，他从内外两方面进行分析。

　　从内部环境看，货币政策在放宽；从外部环境看，美元今年不加息，将在今年9月停止缩表。所以，接下来会有一段时间的宽松期。

　　但是，在行业集中度上升的市场中，这家追求“稳健”的企业能否突围，还需要时间给出答案。

　　（文章来源：观点地产网）