业绩会实录 时代中国(01233)：旧改已是公司现在重要业务板块

　　3月13日，时代中国(01233)在香港举行2018年全年业绩发布会。

　　获悉，时代中国2018年合同销售为605.9亿元人民币(单位下同)，同比增幅为45.5%；营业额为343.8亿元，同比增幅为48.7%；股东应占溢利43.99亿元，同比增幅为64.9%；毛利率及净利率分别为30.9%及14%；每股基本盈利为2.4元，拟派末期息每股68.77分。

　　时代中国首席财务官雷伟彬在发布会上表示，2019年公司将继续深耕大湾区，同时，也会布局广东省以外的经济发达的城市。目前，公司在成都已经有在建项目，今年可能在武汉和华东有新的布局。

　　以下是整理的时代中国业绩发布会问答实录。

　　问：今年公司的销售目标是多少？管理层如何看待房产税的问题，对此，公司有什么应对策略？

　　答：今年销售预期在750亿左右，比去年增长20%。关于房产税，我认为不管税率定多少、什么时候推出，都应该从国家的层面去考虑，因为这一政策不仅仅是关于房地产行业。我们没办法衡量房产税会不会落地以及什么时候落地，但是我们不会担心这个问题。

　　问：管理层此前说过要实现千亿目标，是否有确切实现目标的时间？公司今年收购土地的新增成本比去年高，但行业整体的土地成本却在下降，为什么会出现这种情况？

　　答：去年我们经营的规模是606亿，由于这个数据大部分都是归属我们自己的，所以我们觉得这个数据还不错。公司现在也在走向千亿的路上，去年我们定的500亿目标，但完成了600亿目标，今年我们定的700亿目标，说不准也会达到800亿。

　　总体来说我们的土地成本还是很低，只有3000多，而我们销售价格有16000多。另外，之前提到有70多个大城市的地价在下调，这是因为区域不同所以市场表现不同，而我们的布局大多在大湾区，所以总体价格表现较高。

　　问：旧改方面，公司的土储未来入账的步伐是怎样？有没有收购新的旧改？另外，物业规模已经做的挺大了，未来公司是否会考虑分拆这个业务？未来派息会维持在什么水平？

　　答：旧改已经是公司现在很重要的业务，且从2018年开始也已经产生了利润，但还只是刚开始。关于旧改项目，我们不是什么项目都拿下来，如果价格太高我们会让给别的投资者，如果价格低且不会公开挂出来的项目我们会直接拿下。去年我们增加了90万左右的面积，有140亿转入到我们的土地储备中，未来会有更多项目进入到我们的土储中。

　　我们的物管业务这两年的增长非常好，但至于未来有什么打算，我们还是要看具体的规划。另外，我们的派息率会维持稳定，我认为30%是一个合适的比例。

　　问：公司期末现金和银行结余同比增加102亿，在当前形势下，管理层是否认为现金拿在手里会更安全？为什么管理层会认为2019年的发展难度只增不减？

　　答：去年我们投资的节奏稍微放缓了，所以投资支出也相对减少。但我们在旧改方面的投入仍在增多，我们只是调整了公司的策略，现金结余也会对未来业务发展提供支撑。

　　另外，我们提到2019年会有困难，因为我们考虑到宏观经济仍然不确定，其中包括了中美谈判的走向及利率变化等因素。

　　问：今年公司拿地的预算是多少？未来公司会具体布局哪些地方？

　　答：我们预算大概在300亿左右。大湾区还是我们最重要的市场，但我们也会在广东省以外的地方进行布局，具体来看会去关注成都及华东地区，我们现在在成都已经有在建项目，今年可能在武汉和华东有新的布局。

　　问：去年公司在旧改项目转化了多少平方米？今年预计转化多少？今年拿地节奏会怎样？公司全年的回款率能达到多少？

　　答：我们去年旧改接近80完平方米，预计2019年的数据会比2018年更大一些。另外，我们预计2019年的回款率能达到76%-77%左右。

　　问：未来毛利率是否有进一步提高的空间？

　　答：我们大概率能保持目前的毛利率水平。

　　问：此前说过要发展30个未来小镇，但目前政府对小镇的审核变得严格，公司目前发展小镇的现状是怎样的？刚刚说公司认为2019年情形会更严峻，公司是否会开启逆势拿地的节奏？

　　答：目前来看我们的小镇建设的进展还是不错的，争取今年能落地佛山的小镇项目，此外，广州的小镇项目能够在这个月或者下个月进行挂牌。

　　对于拿地节奏，公司每年具体的发展节奏都会有些微调，这个节奏需要我们销售的回款比例进行调整，目前我们预计今年回款比例会增加，因此也会增加拿地的规模。