佳兆业集团(1638.HK)：大湾区“旧改王”，强势释放土储潜力

　　一个人并不是生来要给打败的。你尽可以把他消灭掉，可就是打不败他。—《老人与海》

　　有些人经历风雨，注定不凡；有些企业浮浮沉沉，依然乘风破浪。房地产这片鸿海，一直以来都不缺故事，特别是那些经历过时间蹉跎，依然屹立不倒的企业家奋斗史。

　　2018年是房地产行业回归理性的一年，大气候影响个体发挥是共识，然而有些企业依旧逆市而上打了一场漂亮的翻身仗，其中就有一家房地产企业沉寂多年，却又重新抓住了市场眼球的“老深圳”——佳兆业集团（1638.HK）。

　　佳兆业集团发起于深圳，成立于1999年，于2009年12月在香港联交所上市。素有“旧改之王”称号，是中国大型综合性投资集团，旗下拥有二十多家集团及专业公司，分公司超100家，员工数达12000多人，其业务覆盖京津冀协同发展区域、粤港澳大湾区、长江经济带等主要经济区域，进驻全国超50个重要城市。

　　了解一个人要从他的过去着手，同样，分析一家企业也是。

　　过去

　　追溯佳兆业集团的历史，至今可以分四个阶段来看：

　　第一阶段（1999-2007）：起步发展；从深圳开始，积累旧城改造的经验，形成专业优势，之后扩展到东莞、广州、成都、珠海、无锡、惠州、上海、长沙等 9 个城市。

　　第二阶段（2008-2013）：奔跑扩张；全国型布局，新进驻沈阳、武汉、佛山、南充等 17 个城市，完成了全国五大经济区域布局；2009年12月在香港上市，2011 年做到全国地产面积销售额排名第12位。

　　第三阶段（2014-2015）：调整；经历扩张之后的调整，加上政策影响，公司销售运营滞后，集团进入重整期。

　　第四阶段（2016-至今）：步入成熟；涅盘重生，布局大湾区，积极拓展粤港澳大湾区土地储备，“地产+”经营战略多元化。

　　历史的发展总是遵循一定的规律，战神巴顿将军曾说过：“衡量成功的标准不是看站立顶峰时的高度，而是看跌入低谷时的反弹力”。 经过调整后的佳兆业，在2017年迅速磨平了前两年的亏损，直至2018年做到逆势反弹，正好应验了这句话。

　　重回正轨的佳兆业现在都做了什么，我们可以从2018年集团的表现中一窥究竟。

　　现在

　　1、全年销售提升56.7%，拉动收益高增长

　　根据佳兆业集团公布，截止至2018年12月，单月合约销售103.97亿，按年增长约105%，合约建筑面积为47.74万平方米，按年增加129.5%。全年来看，2018年12个月总合约销售为700.59亿，总建筑面积为383.7万平方米，较去年同期增加56.7%、37.7%；平均售价为18261元每平方米，较去年同期增加13.8%。

　　根据第三方机构克而瑞公布2018全年销售数据，在中国TOP100房地产企业中，（如下图）佳兆业地产排名第36位，排名上升1位。

　　　　佳兆业的基本面一向是稳健的，回顾这10年来集团的收益表现（如下图），我们发现，佳兆业集团的收益中，93%的收入来自于物业销售，虽然今年调控有所收紧，但集团的合约销售表现依然创造了历史新高.

　　　　佳兆业2008年至2013年连续6年呈现稳定增长，在2009年上市后达到翻倍，之后，即使经历过2014、2015年的“封盘风波”，在2016年很快又恢复增长常态，一度抹平之前的亏损。

　　总体来看，从2008年的31.1亿，持续至已公布的2017年收益为327.79亿，预测2018年还会有进一步增长，由此可得，10年间复合增长了近10倍，并且按照房地产周期来看，向上增长趋势有望持续。（如下图）

　　行业来看，2018年投资房地产主旋律是追求稳定性和持续性，具体到公司就体现在其销售端和负债端的表现上。佳兆业的销售增长力为集团提供很好的现金流，现金流就保障了偿债能力。来看债务情况。

　　2、债务风险可控，现金流稳定

　　根据佳兆业2018年中期报披露，截止至6月30日，集团净负债/总资产为38.8%，上半年总借款约为1096亿，一年内短期借款为183亿，其它债务主要为2-5年期（具体票据年期如下图）。整体来看，佳兆业贷款的平均年限是3年，目前债务结构中长债的比例较高，短债的比例较低，短期偿付压力不大。

　　　　这样来看，佳兆业债务风险可控，且销售增长保证了盈利能力，可以保持稳定的现金流，那么持续性又如何？来看土储。

　　3、稀缺性土储充沛，护城河防御性强

　　1）土储货值充沛，重注大湾区

　　根据中期报披露，截止至2018年6月底，公司拥有土地储备（未包括公司在推进而未纳入正式土储的旧改项目）约2200万平方米，集中在粤港澳大湾区内。

　　　　以现价计算，估计佳兆业土储总货值约3800亿元（权益货值约3600亿元），其中深圳项目货值约1200亿元、大湾区（深圳以外）货值约1300亿元。这说明，佳兆业集团未来将有近4000亿货值将逐渐被释放。

　　我们知道，房地产行业向来是“得土储者得天下”，而佳兆业不仅有丰富的土储，更关键的是，还有大量的旧改土储这样的稀缺资源，这就形成了公司防御性极强的护城河。

　　2）旧改土储，发展持续性强

　　在深圳，能够操作旧改项目的只有两类企业，一是资金雄厚的央企，比如华润、招商；二是旧改经验丰富，且拥有丰富的本土资源和开发经验的民企，就比如佳兆业集团。

　　作为深圳“旧改之王”，而公司在深圳的旧改项目有二十多个。在2200万平方米的土储中，有300多万平方米是来自旧改项目转化得来的。其中目前在售的深圳项目就有四个，分别为：雅骏厂旧改，即佳兆业未来城项目；平湖旧墟项目，即平湖佳兆业广场；盐田旧村改项目，即佳兆业盐田城市广场；坂田片区旧改项目，即佳兆业城市广场，这些项目经佳兆业改造转化成优质而成本较低的土储。

　　根据佳兆业中期业绩披露，佳兆业未纳入土地储备的旧改项目占地面积达到2680万平米，同比增长91%，且几乎100%的集中在大湾区，这些项目预计将可以为佳兆业提供逾万亿的货值。

　　庞大的旧改土储规模预示着，曾经的旧改之王，如今正从熟悉的战场全面回归。

　　总体来看，佳兆业的现在盈利能力强，债务风险可控，土储充沛，项目发展有保障。那么长远来看，对于未来战略规划又如何？

　　将来

　　1、大湾区发展趋势明显，长期价值突显

　　世界着名的三大湾区三大代表有：纽约湾、旧金山湾、东京湾，“湾区经济”成为带动全球经济发展的重要增长动力。而未来粤港澳大湾区也将跻身其中，根据公开资料披露，大湾区内二线城市会因产业发展带动收入，将和一线城市的楼价拉近，长远的发展将是区内经济，终究会成为拉动房地产强势增长的驱动力。

　　而佳兆业就已经提前取得了大湾区“门票”。前文已提到，集团土地储备中合共近2200万平方米，大湾区土地储备占57.0%，而其中深圳占到14%。

　　按合约销售来看，2018年全年按地区分部合约销售中，深圳占33%；珠三角（深圳除外）占26%。（如下图）“土储是粮草，项目是子弹。”在合约销售中我们重点关注两个重要城市：深圳和广州。

　　深圳

　　2018年佳兆业在深圳推出了四大旧改产品，分别是

　　1）深圳东部沿海首席大盘佳兆业盐田城市广场；

　　2）65 万无界枢纽综合体的平湖佳兆业广场；

　　3）180 万全系大城的佳兆业城市广场六期；

　　4）龙岗大运中心的佳兆业未来城；

　　值得一提的是，根据佳兆业中期业绩的数据显示，这4大产品的整体可售货值在440亿元，都是所在深圳城市区域具有焕新意义的标杆性的旧改项目，不仅从空间和形态上帮助区域完成居住升级，同时也带来了新的生活理念和生活方式，符合地产潮流的发展趋势。

　　广州

　　佳兆业2018年1月29日成立了佳兆业大湾区集团拓展湾区版图。并下设广州分公司、佛山分公司、阳江分公司和广州专业市场分公司，项目的稳扎稳打，获得市场好评，进一步扩大了佳兆业在行业内的品牌知名度。

　　　　由于整个房地产行业已经由高周转的增量阶段步入存量地产时代，地产大佬们也都面临行业转型，多元化发展已经成为房企的可持续发展之路的重要课题。知名经济学家郎咸平就曾预测：“下一个热门行业将产生于房地产的跨界组合”。

　　2、布局“地产+”多元化，等于布局未来

　　我们看到，从2012年至今，佳兆业在坚持地产开发的同时，也加大了旅游、商业、酒店、金融、健康医疗、文化体育、科技产业、职业足球俱乐部等20个领域的发展力度。2018年，对于寻求多元化的佳兆业而言也是喜事连连。首先在11月时，佳兆业投入培养的深圳足球俱乐部，时隔7年终于冲超成功，为深圳再创一张靓丽的名片；再次，12月时，佳兆业物业成功于香港联交所主板挂牌上市，登录国际资本市场。该股在公开招股期间，零售部分更是获得逾20倍的超额认购，足见市场的青睐。

　　以下是近年佳兆业布局健康的项目简介：　　目前来看，佳兆业集团布局多元化的时间点是“踩”的很准的。其战略定位也非常清晰。房地产行业的未来会出现的“跨界之王”一定属于掌握中国核心城市、核心经济区域资源的企业，而佳兆业在存量资源上显然具备这个优势。

　　成功的企业需要长时间的积累和经历来沉淀，快速蹿红的新兴企业不少，可是能够凭借多年积攒的经验和资源一步步稳扎稳打，保持“百年长青”的却不多，也许佳兆业或可成为其中一个。

　　长远来看，消费升级和经济结构调整成为主题，房地产行业转型需要发挥其自身优势，虽然初期只是试水，还没有看到明显的效益，可是相比市场上”从0开始“的初创公司还是具备资金、资源和背景优势。多元化经营未来或可给地产企业带来爆发性增长的空间想象力，而佳兆业在大健康和物业领域的投入也是对行业趋势的精准把握。

　　结束语　　佳兆业集团截止至2019年1月17日总市值151亿，PE（TTM）为4.1倍，以目前货源充足，旧改资源丰富，土储成本低，支撑盈利能力强，有保障；财务基本面好，2018年上半年毛利率达到31.5%，现金流稳定，净负债率进一步下调；加上未来大湾区经济的推动，还会对业绩有进一步拉升空间。