18年港股内房股：大牛不在 凛寒难捱

　　2018年的楼市，让各路房企感受到了凉意。

　　对于房地产行业而言，大型房企在这一年可谓是痛并快乐着。痛的是，频繁的政策调控和价格管制下，房企带着规模一路狂奔的背景下，利润空间一再被压缩；快乐的是，受益行业集中度上升、销售规模增加以及内部管控加强，龙头房企仍将维持较高的盈利水平，在竞争中占据有利地位。

　　小房企则更是苦不堪言，因为目前的房地产市场犹如春秋走向战国时期情形：小国或许将被逐渐吞并，大国则越来越强。

　　年底了，通过梳理地产行业的政策及代表性公司，与投资者一同回顾内房股的这一年。

　　政策是地产的关键土壤

　　中国房地产市场是一个极其复杂的巨大市场，民生与发展、经济与社会、政策与民意、政府与市场等多重因素、多种力量的合作和博弈，共同决定未来房地产市场的走势。

　　政策方面，今年以来，在中央“房住不炒”定位和因城施策、分类调控精神指导下，各地政策持续加码，年内累计各项调控政策多达450次，成为历史上房地产调控最密集的一年。尽管在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控政策仍然“从紧”。

　　如2018年3月，两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。7月，中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”。

　　此外，在供给端则发力住房供给结构调整，大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。

　　目前来看，全国楼市经历了从局部过热到整体降温的过程，房价、销售、投资、地价等多项房地产指标均明显降温。房企也开始思索未来的路，更多的房企选择了慢下来，更加稳妥有质量的发展。

　　如中国指数研究院近日发布的数据显示，2018年1-11月，全国300个城市住宅用地成交楼面价同比持续下跌，溢价率回落。11月，百城房价单月环比涨幅为0.27%，涨幅明显回落，更是有31个城市出现新房价格下跌。

　　此外，期内全国300个城市共流拍700宗住宅用地，总规划建筑面积为8534万平方米，从占比来看，流拍宗数占总推出宗数的比重为7.8%，为2010年以来的最高值。

　　这表明房企面对当下各地较高的地价愈发慎重，更多的企业开始观望，等待更合理的价格和投资时机。这种等待或将在2019年看到效果，一旦土地市场特别是地价调整到位，更多的大企业乃至更多的国企将基于较好的资金实力再次加快拓展。

　　未来，受政策持续深化影响，一线城市房价将继续维持稳定，其他热点城市房价将继续调整，房价降温的城市数量将进一步增加。

　　逆势中上涨的内房股

　　令人惊奇的是，通过梳理主要内房股的股价表现，注意到，尽管中国房地产业的暴利时代已过去，但是不少房企仍用强悍的吸金能力，完成了股价的逆势上涨。

　　截至2018年12月28日，港股上市内房股(百强房企，且市值>50亿港元)中，年内涨幅超过5%的仍然有12只。其中股价表现最为强势的为华润置地(01109)，该股逆势大涨36.09%；其次表现较好的为正荣地产，年内涨幅达27.76%。

　　其实，对于房企而言，在销售增长确定的前提下，判断其盈利增长确定性的核心变量指标是盈利质量，而影响盈利质量的两个指标则是毛利率和核心利润率。

　　鉴于2018年报未披露，按照半年报，港股内房股中毛利率及核心利润率都居前的有华润置地(01109)、龙湖集团(00960)、中海地产(00688)、龙光地产(03380)以及世茂房地产(00813)。正是凭借着超强的赚钱能力，这些房企在楼市热潮退却后，仍保持逆势大涨。

　　其中华润置地表现最为抢眼，资料显示，截至2018年11月，华润置地及其附属公司近1897亿元的合同销售额已超过其年初设立的1830亿元的销售目标。

　　华润中期业绩显示，上半年综合毛利率高达48.1%，较2017年同期上涨13.1个百分点。该水平超过前20房企所有同行，高出行业龙头万科近14个百分点，亦高出多年的“利润王”中海地产近12个百分点。

　　值得一提的是，华润今年上半年在一线城市的毛利率高达60.6%。其中，深圳湾悦府和华润城三期的毛利率都超过70%。此外，其净利润率也高达20.2%，亦超过很多房企的毛利率水平。

　　临近年底，华润置地逆势拿地补仓力度不减，单12月，华润置地不仅签下了规划用地约3000亩的沈阳产业综合体，还先后落子北京顺义、广东东莞、广东湛江、广西柳州、浙江杭州良渚新城、黑龙江哈尔滨香坊区。

　　另外一只值得关注的内房股为龙光地产，从毛利率指标来看，龙光地产37%的毛利率超过中海，与龙湖处于同一水平；在以大湾区为战略核心的房企中，龙光核心利润率亦高达19.4%，其股价年内涨幅也超过20%。

　　龙光为深耕大湾区的本土房企，大湾区为其战略核心。截至2018年上半年，龙光地产在粤港澳大湾区的土储面积达到2200万平，占总土储的比重为62%。按照龙光地产战略规划，未来5-10年，该公司在大湾区的市场份额将由2018年上半年的近4%提高到10%。

　　由此可见，有国资背景的房企，整体盈利能力优于民营房企，如盈利标杆华润置地、中海地产表现出众；此外，中型房企中深耕区域的龙光地产也是低调的利润高手。

　　中小型房企掀起赴港上市潮

　　2018年，对于赴港上市的地产股而言，时机并不好，但企业要发展、要融资，就必须要进入资本市场。

　　注意到，过去一年来，香港资本市场频频传来内地中小房企的敲门声。如今年先有正荣地产、福晟国际、美地置业、弘阳地产、恒达集团、万城控股成功上市，此外中梁也已递交招股书，还有计划上市的银城国际、德信地产。

　　继正荣上市后，中梁地产为新进千亿阵营房企之一，唯一一家尚未上市的千亿房企。据悉，中梁控股目前总资产规模达1347.26亿元，在近8年拟上市住宅为主的房企中规模最大。

　　值得一提的是，从年初以来股价逆势上涨的12只内房股中，就有两只为次新地产股，分别为正荣地产及弘阳地产，对比今年港股IPO破发潮显然为一枝独秀。

　　正荣地产于今年1月份上市，5月份即被纳入恒生综指，6月份被纳入沪深港股通。正荣的投资价值之所以能被认可源于其扎实的基本面，以“改善大师”精准定位的正荣，上市后成功打通了境内外融资渠道，有效改善自身债务结构。

　　据悉，正荣致力于优化其债务结构，目标于两年内将短期债务占比由2018中期的53.2%降至30%，2018年底将其信托贷款占总债务的比例由中期的39.4%分别减至30%，2019年底降至25%-30%。

　　法巴预期正荣2018-2020年销售同比增长达56%、19%、23%，并预计2018-2020年其净负债比率由2018年中期的172%分别降至115%、97%、78%。若正荣能完成降负债的目标，其安全边际又多了一道防线。

　　对于另外一家逆势上涨的次新股为弘阳地产，该公司近年来飞速发展得益于早期深耕发展苏皖地区，其土地大多十分优质。但是，发展多年依然未跳出苏皖地产圈的现实逐步变成了公司的一大“高危风险”。公司在此前的招股书中提到，未来将在包括武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等重要节点性城市设立分公司，并在目标城市通过收购方式并入土地。

　　如果说资金是企业之血，利润则是企业发展之源，对于纷纷登陆资本市场的中小型房企而言，其发展还是得回归到有效益的增长。在限价导致的项目利润水平下降的情况下，房企未来更应精准抓住客户需求，特别是在客户价值敏感点上做足功课，在观感质量上严格把关，力求在市场蛋糕不会更大、企业竞争更加激烈的环境中脱颖而出。

　　政策的曙光，2019年房企如何展望？

　　从恒生中国内地地产指数走势图来看，内房股行情始于2016年12月，止于今年二季度。近来，外资大行及机构密集发布研报，唱好优质内房股，建议投资者买入或长期持有。

　　如花旗和德意志银行都认为，内房股估值已跌至“历史低位”。花旗预测2019年整体PE为4.3倍，股息率为9.8厘。德意志银行则预测内房股未来12个月PE为4.1倍，股价较每股资产净值折让50%。

　　瑞信更是在11月销售数据发布后，就明确表示内房11月销售有惊喜，大型内房首选中海、华润置地以及龙湖，中小型房企则首选世茂房地产、中国金茂。

　　中金亦建议优选增长持续性好、财务稳健的一二线龙头，推荐龙湖集团、华润置地及中海地产。

　　再加上近来朋友圈频频刷屏的部分城市已取消限售，【国信证券(002736)、股吧】更是发表了《房地产行业2019年投资策略——周期的力量，政策的曙光》报告，并维持地产“超配”评级，坚定看多优势地产股。

　　国信证券认为2019年房地产行业走势类似2012年，彼时政策出现局部微调后，2012年地产股出现一轮大行情，并预计2019年新建商品房销售面积和销售额累计同比增速均为-5%、房地产投资累计同比增速为3%、新开工与2018年持平。

　　因此，乐观的投资者认为目前市场最糟糕的时候已经过去，鉴于经济放缓、贸易摩擦、人民币贬值将进一步明朗化，此外，新一轮大规模降税随时会公布，政府大力支持扶持民企。

　　但是经济数据和业绩的确定还需要时间，对于房地产行业，市场仍缺信心。

　　（文章来源：智通财经网）