房企平安夜爆雷 明年6万亿债务压顶！“地主家”真没余粮了？

　　2018年房地产市场调控持续加码，叠加房企偿债高峰到来，房企债务问题受资本市场高度关注。人们不禁要问：地主家真没余粮了？

　　根据恒大研究院此前发布的报告显示，2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期，今年就有2.9万亿元债务进入兑付期。

　　而进入2019年，将迎来偿债高峰，将有6.1万亿元债务进行兑付，此后债务虽逐年走低，但2020年、2021年依然有5.9万亿元和3.4万亿元债务将兑付，均超过今年水平。

　　　　而在明年兑付债务倍增的的重压下，向来靠“借新还旧”模式生存的国内房企，其融资能力就变得格外重要。

　　中小型房企和大型龙头房企之间的融资能力出现了分化状况。一方面是，今年以来频频见诸媒体的中小房企债务违约；另一方面是大型龙头房企，能以相对低廉的价格融到资金，反而在寒冬中走上了逆市扩张之路。

　　中小房企：面临资金压力大风险

　　12月24日午间，银亿股份公告，因短期内资金周转困难， 其发行的公司债“15银亿01”未能如期偿付应付回售款本金2.99亿元。

　　　　而市场对“15银亿01”违约早有预期。今年11月26日截至本次违约公告之前，“15银亿01”的评级机构中诚信已经先后两次下调公司主体和债项评级，并列入可能降级的观察名单。

　　　　实际上今年以来，中小型房企债务违约频频，华业资本、中弘股份、五洲国际、粤泰股份、上陵实业等多家房企，公告发生债务违约。

　　10月4日，五洲国际公告披露，集团目前已接获多起重大法律诉讼或申索，合共要求赔偿金额达到7.57亿元。五洲国际表示，由于该集团面临财政困难，该集团未能履行上述付款义务及责任。

　　10月15日，华业资本发布公告称，公司2017年度第一期短期融资券“17华业资本CP001”未按时足额偿付债务融资工具本息，已构成实质违约。

　　同一天天，宁夏上陵实业发布公告称，公司12宁上陵/12宁夏上陵债发生违约，该期债券本息合计5.42亿元。

　　11月22日，中弘股股公告称，截至公告日，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为85.91亿元，全部为各类借款。

　　11月27日，粤泰股份发布公告称，因卷入借款纠纷事宜，导致公司部分项目资产被查封，该部分资产在公司2018年度第三季报告的账面价值合计约23.6亿元。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，“融资杠杆不断收紧的大背景下，一些销售额不够大且负债过大的房企，将会面临资金压力过大的风险。”

　　在融资难背景下，不少中小房企甚至只能退出楼市不玩了。今年下半年以来，房企并购整合频繁，有超过30家中小地方性房企股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。

　　整体来看，这些房地产公司项目多位于三四线城市，盈利能力较差或者项目匮乏的小型房企股权成为转让热点。

　　大型龙头房企：逆市扩张

　　相比中小型房企面临融资难状况。融资能力强大的龙头房企却能够逆市扩张。

　　比如此前高喊“活下去”的万科，按照三季报权益金额计算，万科三季度合计拿地金额达到458.7亿元，相当于同期恒大、碧桂园、保利、融创中国四大龙头房企拿地金额总和。

　　数据显示，同期保利地产三季度拿地权益金额为244.1亿元，碧桂园拿地权益金额137.9亿元，融创中国拿地权益金额69.1亿元，中国恒大拿地权益金额62.4亿元。上述四家房企三季度拿地权益金额合计为477.5亿元。

　　　　万科的底气源于其强大的融资能力。11月15日，万科2018年度第二期中期票据完成发行，实际发行总额为20亿元，发行利率仅4.03%

　　而万科发行的2018年度第八期超短期融资券，发行金额为10亿元，利率为3.15%，是11月份房企融资中成本最低的一笔。

　　另一龙头保利地产也是如此，克尔瑞地产研究显示，2018年上半年，保利通过各类融资方式，新增有息负债796.13 亿元。截至2018年上半年末， 保利的综合资金成本为4.86%，相当于恒大、融创等民营龙头的60%。

　　而对比同期房企的平均融资成本，万科、保利等龙头可谓是享受到了价格非常低廉的资金！

　　克尔瑞数据显示，11月份房企发债融资的平均成本为8.54%，达到2015年以来的单月最高水平。克而瑞方面指出，在融资收紧的情况下，房企融资成本不断增加，特别是境外债融资，当月房企平均境外债融资成本11.47%，较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。

　　　　中原地产研究院首席分析师张大伟分析认为，“从融资难度看，大部分房企融资成本虽然处于高位，但是龙头房企的融资成本维持在5%左右。对于这些企业来说，明显缓解了资金压力。”

　　新政：支持优质龙头房企直接融资

　　而对于规模较大的优质龙头房企，可谓是好消息不断！12月12日，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》。

　　其中，对房企的要求为：资产总额大于1500亿元；营收大于300亿元；不超过所在行业资产负债率重点监管线，未明确重点监管线的原则上资产负债率不得超过85%。

　　按照这个要求，长江证券研究数据显示，有17家房企可以达标，大多为龙头房企：A股房企为万科、保利地产、招商蛇口、华夏幸福等7家；港股房企为华润置地、龙湖集团、绿城中国、旭辉控股等10家。

　　　　未来房企朝“寡头化”趋势发展

　　远高于行业水平的融资能力，令龙头房企走上逆市扩张之路。据不完全统计，2018年1月以来，万科至少发起14次并购，累计耗资超过230亿元。除却通过并购间接拿地之外，万科前10个月新增建筑面积为4193.4万平方米，累计耗资1338.17亿元。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷认为，房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展，90%的中小房企会退出地产项目。到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。

　　本文仅供投资者参考，不构成投资建议。