“决战港股”路演实录景瑞控股(1862.HK) ：稳健扩张，多点开花

　　景瑞控股聚焦一线及强二线城市的住宅开发、公寓、办公，致力成为“最懂建筑和生活的资产管理引领者”。下面有请景瑞控股的CFO陈总：

　　陈超：首先感谢大家参加我们这次公司的分享会，下面跟大家交流一下我们公司的基本情况，包括今年的业绩和未来的战略。

　　景瑞控股，创始于1993年，总部位于上海，作为以上海为中心深耕长三角的发展战略，公司综合实力是TOP50的房地产企业，聚焦于地产主业，布局住宅、公寓、办公业态，打造有品牌影响力的综合性地产集团。景瑞于2013年10月在香港交易所主板上市，代码1862.HK，目前市值30亿港元。公司大的方向是聚焦核心一、二线城市，在效率与效益上更加注重双轨并行景瑞控股旗下有五个平台，目前最大的平台是景瑞地产，然后是悦樘公寓，还有锴瑞办公、合福资本和优钺资管。

　　我们的合约销售是逐年增长的，区域布局越来越合理，实现盈利的同时效率也在不断提高，在资源的储备上也是比较优质的。

　　2018年上半年到6月30日累计合约销售额95.3亿，合约销售单价是26028元/平方米，跟去年同比增长67.4%。截止到10月底，合约销售额为184亿，预计全年合约销售额将达到240亿。

　　在2018年中期结转销售额21.6亿，上半年结转会少一些，结转主要集中在下半年。我们在物业管理，物业租赁包括装修方面都有非常大的突破，在2018年会有比较好的增长。

　　关于物业销售，公司从2016年在三四线城市大量去化库存，2017年基本完成了三四线的去库存，2018年上半年合约销售中一二线城市占比上升到96%。目前公司的土地储备主要集中在以上海为中心的长三角区域，环渤海区域的北京和天津，以及华中区域的武汉和重庆，未来我们希望在大湾区能有所突破，目前已设立了团队在大湾区进行拓展。

　　2018年上半年公司合约销售回款率是90%，去年全年回款率是93%，在回款上我们在行业内排名靠前。销售毛利率这几年逐年提高，从2014年的17%提高到2018年中期的25%，全年下来销售毛利率预计也会保持25%左右，包括未来因为我们的土地成本以及对应的价格，土地成本现在平均在5000块多一些，平均销售价格在22000元，维持在25%左右的毛利率我们是有信心的。

　　目前手上土地储备资源，截止2018年8月底总货值770亿元，其中可售货值709亿，权益总货值437亿元，97%都分布在一二线城市。

　　公司的业绩亮点包括，1.继续聚焦四大核心城市群，长三角、环渤海、华中及大湾区，2.在一线城市持有很多优质物业，3.审慎的土地收购策略及充足的土地储备，4.定制化服务提升产品价值和客户满意度。

　　我们在一线城市目前持有大量优质的物业，分别属于悦樘公寓及锴瑞办公两个平台。

　　在悦樘公寓平台，现在的长租公寓总共有12个物业，其中自持的有10个，其中有9个分布在北京和上海，还有一个是在苏州，另外两个是在南京、杭州，是属于轻资型的。目前我们持有的长租公寓地理位置优越，均位于城市的核心区域，未来价值增长潜力巨大。

　　锴瑞办公目前有三个物业，两个在北京，一个在东二环，一个在东三环，上海有一个在张江。

　　公司取得土地有一个基本原则，对于开发类的毛利率在25%以上，净利润率在10%以上，今年下半年因为市场的影响，我们更进一步调整了对土地储备的要求，影响净利润率在12%以上，在拿地的过程中坚定一二线的核心布局，我们会锁定这个战略不会调整，我们坚信一二线城市未来风险包括成长性，深耕下去对公司带来的利润空间有一定的保障。另外把控投资的节奏，我们在今年的投资量并不会特别多，因为我们考虑到接下来会有更好的机会。招拍挂拿地与二级市场基本上是50%与50%的量。还有是把控投资节奏，积极展开合作，基金化运作，到目前为止累积的基金规模达到20亿，现在还有几个基金预备成立，具体细节还在谈，年终预计管理收入费用2200万，这个基金公司成立的比较晚，是2017年下半年成立的，到目前运作的不错。

　　这是我们在孵化链条上成立的一个装配公司“品宅”，通过定制化服务提升客户满意度，这是我们定制化产品的案例——杭州天赋项目。我们定制化服务的主要的几个突出的特点，

　　第一：高黏性的聚客平台，我们有自己开发的客户的交流平台；

　　第二：即插即用的产品开发体系，这个对于客户在户型、装修调整上有很大的帮助；

　　第三：柔性供应技术开放系统，客户可以在我们的系统上进行界面的互动，包括我们现在已经开发了互动界面，这还是第一个阶段门槛比较低，后面模块化制造和装备阶段也在开发，这是比较高的门槛；

　　第四：端到端一体化信息系统，给客户建造比较好的平台。这是我们定制化产品做的项目，以杭州天赋项目为例，我们的设计和建造理念客户都是非常认同的。

　　反映到财务上具体的数字表现，营业收入从2017年开始保持相对稳定的增长，毛利润和毛利率都有所提高，今年上半年的结转毛利率为27.2%。

　　结转收入按城市分布情况，跟土地储备分布的城市及后面调整完分布城市相关，所以我们的结转收入城市，2018年都是集中在一二线，三四线很少，包括未来还是在一二线城市为主。

　　从2017年开始慢慢调整负债结构，到目前为止其中占的最大的是银行贷款，我们认为未来银行的融资会是一个比较稳定、持续的融资成本比较低的。资本市场的融资包括境内跟境外的债券，另外还有一部分是信托融资，这个数是截止到6月30日，预计信托占比会不断降低。公司综合的融资成本到6月30日是7.32%，全年预计会略有升高。

　　未来景瑞的战略，从地产板块来说是围绕“客户洞见”战略，持续扩大定制化产品的落地，这个是我们在一二线城市发挥优势的策略，计划三年后达到100%定制化项目覆盖率。

　　悦樘公寓方面目前聚焦北上广深，上海和北京是突破城市，希望在上海和北京深耕把品牌建立起来，未来我们希望在北上广深这几个城市以及周边苏州、杭州这些核心的二线城市实现规模的扩张。锴瑞办公，我们现在的做法是收购老旧的项目，通过改造运营，公寓和运营都是我们的团队，希望通过我们自己的运营改造，在三年后退出，但是长租公寓我们希望长期持有。优钺资管我们今年是20亿的私募股权管理规模，我们希望三年后能够进入到行业的前二十名。合福资本，整合行业上下游生态圈资源，一个是定制化装修的，还有一个是景瑞物业，管理规模是3000万方，在全国排名前50强，今年的净利润也是相当不错的，我们现在也启动了物业国内上市的动作，计划在2020年能够完成报批。

　　谢谢，接下来把时间留给大家来交流。

　　Q&A环节

　　Q1:刚才我看您提到的优先票据占比特别高，从10%到20%多,这个对于资金成本和周转有何影响？

　　优先票据和公司债券，优先票据是境外的，公司债券指的是境内的，从整个债务的比例来说，把这两块可以看成是一块，它们是属于资本市场的融资，一个是境内的公司债一个是境外的优先票据，境外只有两笔总共加起来7.5亿美金，境内也只有两笔，总共加起来是24.5亿人民币。我们负债总量并不会太大，所以比例也不会太高。而且我们的债务是比较稳定的，这两笔美元债，一笔是2020年的4月份到期，一笔是2021年4月份到期，国内公司债，一个是明年3月份到转售期，一笔债是今年9月份到转售期。今年9月份这笔，我们都成功转售掉了，延续到了明年的9月份，所以在债务的刚性兑付上还是比较少的。

　　Q2:公司这边二级市场基金规模已经达到了20亿，规模也应该算是挺大的，现在业绩如何？

　　我们的优钺资管是专注房地产私募股权基金的资产管理平台，聚焦机会型和增值型基金，打造房地产领域“端到端”闭环的资产运营能力。2018年上半年新增发起股权基金三支，预计基金规模总额达近人民币20亿元。