投资者偏爱小房企 万创国际突围而出

　　最近，万创国际于11月21日向相关联交所提交上市申请。今年上市的房地产企业交表连同已上市企业合共达到10家，且上市后表现远远优于大盘。这说明市场资本已经用“脚”来投票，选择业务和前景确定性更高的企业。

　　众所周知，中国逐渐进入存量时代，而发展趋势是从城镇化程度高的城市向外辐射。长三角、京津冀、粤港澳大湾区三个区域的城镇化程度平均已经超过70%，因此率先进入存量发展阶段，随后进而向周边的二三线城市延伸，这一阶段周边的城镇化速度将加快。

　　因此造就了房地产投资的三条脉络：1、大型龙头，享受市场份额集中；2、深耕核心区域二三线城市的“小而美”企业，保证盈利能力同时享受城镇化加速；3、在一二线城市持有商业地产及具有旧改优势的企业。而万创国际具备上述第二种标的的特征，下面通过招股书看看公司发展情况。

　　一、深耕淮南，走向安徽

　　万创国际是一家以地产综合开发为主营业务的企业。公司发展历史最早可追溯到2003年，当时公司名称为泉山湖置业，由汪波先生及其家族创立。公司起源于淮南，主要以发展位于淮南市的泉山湖项目为主，因此目前公司获取收益主要来源该项目。

　　招股书显示，2015年、2016年、2017年万创国际分别实现收益4.24亿元、7.81亿元以及6.29亿元。截止2017年9月30日，实现收益2.89亿元；截止2018年9月30日，实现收益7.57亿元。可见2016年以来，公司结转的收入保持稳定释放。

　　2018年，按前九个月的业绩推算，万创国际年收益有望超过8亿元，净利润肯定同比倍升。公司在淮南市房地产市场中名列前茅，超过一众大型房企，毫无疑问是一家深耕淮南的”小而美“的企业。

　　公司一直开发的泉山湖项目是一个十分大型的项目，泉山湖项目具有不同形式的住宅物业，包括中至高层住宅、联型排屋及独楝房屋，并同时配备了设计精良的配套生活设施，如幼儿园、中学、只限居民进入的公园、会所、泳池、补习社、健身中心、各式零售店等，为淮南市最大的住宅项目。

　　凭借这个项目，公司成为安徽省房地产协会所颁发的”2017-2018年度安徽省地产行业优秀品牌房“。万创国际于2018年上半年在安徽省淮南市房地产开发商10强中排名第一。已在当地建立了庞大的市场份额，同时积累的品牌效益、开发经验及执行能力足以推动公司把”泉山湖“模式拓展至整个安徽。

　　房地产公司的前景往往与其开发中的项目布局有莫大(博客,微博)关系，而这又与项目所在地的经济发展成正比。而公司定位的安徽省整体发展是具备潜力的。

　　安徽省邻接长三角地区，而长三角是我国重要的经济地区。总体而言，长三角的发展主要是上海和江苏以及浙江这两个省在共同推动发展，近些年来，如文章开头所言，随着长三角地区的城镇化成熟，资源和需求正向外溢出，而华中地区仍有较高的城镇化空间，那么”卡位“在中间的安徽便具备了区位优势。

　　安徽之前有5个城市进入了长三角的成员单位，分别是合肥、马鞍山，芜湖，滁州，淮南。近日安徽又增加了4个城市加入成员单位，分别是铜陵，安庆，池州，宣城。安徽在区域效应下，未来城市和需求也将稳定上升，因此万创国际所持有的土储及物业价值也将显现。

　　二、在售项目货值高，上市谋加速

　　万创国际作为一家小型规模的房企，在行业集中度加大的环境下，其土地储备的可持续性成为大家关注的焦点。这也决定了未来的业绩增速情况。

　　招股书显示，截止2018年9月30日，万创国际拥有总建筑面积73.37万平方米的土地储备，包括仍未售出的可销售总建筑面积3.61万平方米及可租赁总建筑面积2.24万平方米的已竣工物业，占总土地储备面积8.00%；总规划建筑面积47.97万平方米的开发中物业，占总土地储备65.4%；及总规划建筑面积19.55万平方米的持作未来开发物业，占总建筑土地储备26.6%。

　　也就是大概6-7成的土储正在开发，其中主要包括两个项目，一个为“御香山”项目，另一个为刚获取的六安市项目。其中，公司可出售/可租赁总面积达16万平方米的御香山项目，以该项目的可销售面积计算，货值已有望超过20亿元。去年，万创国际的全年收入约6.3亿元。这个项目于今年9月30日前已展开预售，换言之，未来两年可交付的“御香山”项目将可支撑了公司未来两年的收入和利润增长。

　　而在土储获取上，万创国际仍保持较好的节奏。今年10月，万创国际为获取更大的市场空间，将业务版图扩大至安徽省另一个战略目标地区——六安市。招股书指出，万创国际以总代价约3.36亿元收购安徽六安一宗土地，六安万创未来置业为此而注册成立，预期于2018年11月取得相关土地使用权证，并将于2019第一季度开始建设。

　　公司的毛利率和利润率持续上升，去年全年为25.5%，而今年首九个月则为34.7%，净利润率亦达17.8%。远较同业平均水平为佳。这是小型区域性企业的优势，但是如果公司要持续向安徽各城市或以外扩张的策略，那么资金变得至关重要。

　　目前公司的净负债率大幅下滑，截至2018年9月30日，公司净负债率为88%。从现金流上看，降负债主要原因是过去结转收入释放，而2017年开始公司进入负债偿还周期。

　　经营活动现金流方面，公司由于购地压力不大，而近期有“御香山”项目的预售回款支撑，因此债务带来的风险并不突显。但是融资端因为有新增的六安项目影响，如果需要进一步获得土储，如今的上市融资则成为十分重要的资金来源。此外，值得留意的是，参考过去多家房企上市后的融资情况，可以看到一个非常显着的趋势，就是融资成本的大幅下降。再者，国际融资平台多元化，亦有利房企于港股上市后把融资成本降低，从而提升盈利能力。

　　结尾：

　　万创国际作为一家“小而美”的区域性房企，在市场上并不多见，具有一定的稀缺性。今年上市的有小型长三角房地产商大发地产（6111.HK），股价表现稳健，尤其是上市当天虽然遇上”股灾日”，但仍可紧守招股价。另外，其市盈率更远高于同业平均水平，进一步说明投资者对小型房企的钟爱。从目前市场对房地产新股的偏好情况，以及过往港股小市值股票上市表现来看，投资者可以持续关注万创国际。