宝龙地产(1238.HK)：换挡提速，稳健扩展

　　近日，笔者赴上海参加由互联网举办的“决战港股2018——海外投资系列峰会”，也因此有机会参与到了今年备受关注的优质地产公司---宝龙地产(1238.HK)的全程路演。

　　　　宝龙地产专注开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目。近期房地产行业环境有稳步转好迹象，宝龙地产作为开发与商业运营在行业都领先的企业一直是房地产行业投资者的重点关注对象。

　　这两天，笔者把该公司路演的核心内容整理出来，以供错过活动的投资者参考。演讲者为宝龙地产资本部总监金总。

　　一、多元业务结构，业绩稳健增长

　　如果用一句话概括，宝龙地产是行业领先、稳健增长的商业地产开发运营商。我们现在以上海为中心，在行业里有26年的地产开发经验，同时我们有15年的商业地产的运营经验，目前有将近1800万方的土地储备，覆盖了超过40个城市的项目，有超过100个物业项目。

　　　　宝龙地产是由澳门籍组建福建的许健康先生1992年在澳门成立，到2003年就开始在商业领域发展商业地产，到2009年在香港主板上市，也是当时香港第一家做商业地产上市的地产公司。

　　到2010年，把总部从厦门搬到了上海，到2013年上海首家宝龙广场开始运营，确定了整个集团以上海为中心的发展战略。到2016年两个标杆性的项目就是七宝宝龙城还有杭州滨江的宝龙城开始落成运营。宝龙地产股票成功入选首批深港通交易标的。到2018年运营管理的商场达38个，面积达到280万平方米，高端标杆项目厦门宝龙一城开始运营，当天的人流量就达到35万。

　　我们的核心团队经验丰富，我们的管理团队有非常丰富的经验，平均年龄都是40岁左右正当壮年，管理层的学历及梯队建设都非常合理。

　　　　宝龙地产是一家稳健增长的商业地产开发运营商，到2018年上半年整个公司的总资产达到1134亿，相对2014年有3.5年的时候增长了1倍，净资产目前是300亿左右。下面一张柱形图整体收入2017年底是156亿，三年的复合增长率达到了21%，到2018年上半年收入是92.8亿，净利润三年的复合增长率超过了30%，2018年上半年净利润将近18个亿。

　　　　宝龙地产的业务主要是由三大块构成，第一部分是主要的收入来源物业开发收入，包括住宅、办公楼、商业街、酒店式公寓，出售收入占整体营业收入85%以上。帮股东带来的战略价值包括公司实现资产的快速周转，贡献主要的收入和利润，进而提高股东回报率。宝龙目前开发的项目超过了100个。

　　　　公司第二块特色业务是自持性物业。我们现在运营的一共36家购物中心，相对于快周转的地产公司而言就有一个很明显的优势：第一能够为我们提供非常稳定的现金流。今年预计年底购物中心管理费能够达到22亿以上；第二因为自有型的物业每年会有一个资产的增值，所以每年我们大概都会有10-20亿的资产增值，这个也会反映到我们的物业表里。第三个就是自持性物业作为我们的抵押物可以到银行申请到相对而言低利率的资产，同时会给我们提供非常稳定的收入，使我们的财务也非常稳健。目前整个购物中心是36家，其中还有两家是我们帮其他业主进行管理的轻资产的购物中心，目前可租赁面积达到了180万方。

　　还有一块比较小的占我们的收入5%不到，是我们旗下会有一些自营的酒店。目前整个酒店数是16家，有8家是我们自己运营的，还有8家是我们委托一些国际品牌帮我们经营的，总共酒店的房间数目前是将近3500间，这块跟购物中心一样也是能够给我们带来长期的稳定性的收入，也是我们今后做品牌输出的来源。

　　二、卓越运营能力，租售双轮驱动

　　下面介绍一下宝龙在运营商的一些优势，首先第一宝龙作为一家商业地产运营商，第一个优势就在于我们有非常卓越的商业运营能力，整个宝龙旗下购物中心有四条产品线：

　　　　1、最高端的是宝龙一城就是今年在厦门开业的，这个主要是面向城市的，是城市综合体，主要引进的品牌都是些中高端品牌，相当于是一个城市的地标性建筑。

　　2、第二条产品线就是宝龙城，目前运营的是两个，一个是在总部有一个七宝的宝龙城，另外一个是在杭州滨江宝龙城。目前相对运营更好的是杭州的滨江宝龙城，今年预计能够为我们2个亿的租费收入，而且这个会是长期持续稳定增长的收入来源。

　　3、第三条产品线就是宝龙广场，这是我们主打的产品，主要是做社区综合体，现在的宝龙广场主要是在上海的外环以外的区域，比方像松江、宝山这种地方小区比较密集，但是没有配套的购物中心，宝龙为这些社区提供综合体，同时也为当地政府提供一些就业机会，宝龙广场我是我们主打的产品线。

　　4、第四条产品线是宝龙天地，宝龙下面连接的商户等，这块以出售为主，前面三个产品线基本上都是自持的。

　　作为有16年运营经验的地产商业产品运营商，我们有经验丰富的运营团队，商业这块整体运营团队超过2000人，有业界领军人物加盟，我们有成熟的租户网络，有3000+个合作品牌，有1200+家战略合作伙伴，体验型租户比例逐渐增加。

　　商业运营第一是招商第二是运营，宝龙广场在前期做规划时，80%以上的招商已经确定了，所以我们会根本招商的情况规划整个广场的结构。宝龙广场跟万达不一样，万达的广场每个都差不多，但是宝龙广场会根据各地方的情况量身订作，所以你们看到的宝龙广场每一座都不一样，覆盖的人群大的话运营面积就比较大。我们的5-8万方是经济效益最好的运营面积，它只是覆盖周围的社区就没必要做那么大了，所以每一个宝龙广场都会根据当地的情况做规划。

　　　　我们有成熟稳定的租户收入，这块每年贡献的收入，近三年的年复合增长率超过25%，到今年年底预计能超过22亿。

　　第二个优势在于我们的双轮驱动的商业模式，能够使我们的风险达到最小化。我们的产品线包括商业街、住宅、服务式公寓，SOHO，写字楼，酒店，购物中心和酒店都是自持的，主要的收入是租费收入及酒店的房费、餐饮收入，这块可以给我们带来稳定的现金流，同时每年的资产增值也会获得一定的收益。另外就是出售的部分，我们的商业街、住宅、服务式公寓，SOHO写字楼都是出售的。适应性现金流，这是我们商业现金流的模式，因为商业相对而言现金流是回来的比较慢的，我们住宅今年开始推行也是行业内标准的369模式，3个月之内开工，6个月之内拿到预售证，9个月现金流回笼。商业这块基本上就是12个月开始预售，18个月总资本完全覆盖，24个月物业开始投入运营。

　　三、均衡优质土储，成本优势突显　　土地储备这块，总的来讲宝龙很大的优势就是拿地非常便宜。截止到2018年上半年，总的土地的平均成交价只有2400，今年上半年销售均价大概是15000，所以土地价格占到消费均价的17%。

　　为什么可以拿到这么便宜的地，因为宝龙本身是一个综合产商，拿地就会有溢价空间，我们建的酒店是能给政府提供很多的就业，我们七宝的宝龙城还有一个非常大的宝龙美术馆，这个美术馆肯定是不赚钱的，占地非常大，运营收入是有限的。其实这个美术馆二十年以后我们计划将其赠与政府，公司能够争取这一项目也是因为有较强的运营能力，因此跟政府拿地时就会有很大的溢价空间，拿地就很便宜。

　　我们拿地时会做测算，贵了也不会拿。目前土地储备里一二线城市占到70%以上，整体土地储备里用于自持的部分占到四分之一。

　　　　宝龙拿地目前是两个点，第一遵循的是1+6+N研究，“1”是指以上海为中心。上海的地算得过来价格的有收益的我都会去拿。“6”是指六个战略城市，包括江苏的南京和苏州，浙江的宁波和杭州以及福建的厦门和福州，这六个城市会建综合体、购物中心，主要是以地铁上盖的综合体为主。“N”是说我们会找机会型项目，收益率高的也会做，但是基本不会持有当地的物业，基本上是以快周转为主，或者是以轻资产输出品牌管理为主。

　　　　第二个战略现在拿地主要是以长三角环杭州湾区域为主。首先，因为宝龙在这块地方深耕了很多年。其次，是因为这块今后的发展前景非常大，经济、人口流入都是非常有前景的，所以我们现在的布局主要是以长三角为主，目前我们的土地储备里70%以上都是布局在长三角区域。

　　四、最新经营回顾与未来展望

　　2018年的合约销售展望，今年年初定的目标是350亿，我们2017年销售是208亿，现在肯定是要超过年初定的目标，所以今年的销售预计至少达到400亿，今年销售的涨幅会超过100%，下半年主要的货量还在长三角地区，住宅会占到54.9%。

　　　　截止到今年10月合约销售分析，前十个月合约销售的总金额是330亿，已经超过去年的增长。这是我们今年新获取的项目，有三点可以提出来：

　　1、溢价率方面，除了一两个项目溢价率会高一点，其他的都是比较低的，我们成本很低是因为我们跟政府有很多的溢价空间，因为我们能给他们提供很多的配套设施；

　　2、今年新拿的地90%以上都是在长三角地区，只有一块是在福建漳州；

　　3、第三这也是总体的趋势，今年拿的地合作的项目比较多，以前基本上拿地都是一家去拿的，现在都是跟人家合作的。今年上半年总的拿地81亿元，平均成本5012元/平方米。

　　　　我们目前运营的商场方面，青浦的宝龙广场及厦门的宝龙城都是今年开业的，有38家，36家自营自持，义乌和重庆这两家是我们进行品牌输出，由宝龙帮业主管理运营。目前宝龙自持商业总可租赁面积280万平方。

　　这个是我们未来三年的商场开业计划，明年会开10家，基本也是集中在长三角地区，我们以前定的五年规划，到2020年要开业50家，到目前看已经超过了这个数，到2020年在规划中的已经有55家宝龙产业，每年的租金收入预计至少有25%的增长，预计2020年整体租费收入超过30亿。

　　　　以我们的厦门宝龙城项目为例，公司商业物业有很多的优势。厦门本身就是环境非常美，经济非常好的地方，整个福建的资源集中在这一个城市中，周围覆盖的人口比较富裕比较多，这个宝龙城是我们集团最高端的项目，也是引进了很多首次进入福建的品牌，也引进了轻奢，是一个轻奢的地方，运营的非常好，开业时人流量到30万人，目前已经运营了一个多月，周末人流可以达到15万人，平常将近有8万人流量，预计在五年以后宝龙一城整个租金收入达到每年5个亿。

　　我们目前运营的16家酒店，宝龙旗下的酒店主要是两块，一个是我们自己运营的艺悦精选酒店还有艺筑、艺珺。酒店这个产业本身不赚钱，但是我们为什么要做，很多时候是因为你拿地政府就会要求你，这个地方要建五星级酒店或者你要提供一个配套，这个配套是必须有个酒店的，目前如果扣掉折旧的费用酒店是有一些亏损的，但是他能给我们带来稳定的现金流，我们希望把酒店这块做好也能做一些品牌的输出管理，今年预计酒店这块总收入超过6个亿。

　　　　我们的长期稳定性收入，一个是商场的运营收入，主要是租费收入，另外再加上酒店，这是每年都有的，到2017年的时候这块收入是22亿，到今年上半年是13.7亿，经常性收入占总体营业收入的15%，对整体利息覆盖率达到了1.1倍，宝龙债券评级跟大的公司比是没那么高的我们就是A，但是我们可以以比较低的成本进行融资，就是因为我们经常性收入对我们利息有个覆盖。这块是我们目前投资物业的价值也获得了很大的增值。

　　五、Q&A环节

　　Q1：为什么2018年中报股东的收益是下降的？

　　金红：今年上半年核心净利润是有一点点下降的，这是个行业趋势，我们以前都是自己去拿地，现在很多时候是跟其他地产公司合作开发，他们的长处是做住宅开发，我们长处是做商业运营，我们两家商量下来，大家一起去拿这个地，大家都做自己擅长做的事，大家的成本相对而言都会很低。

　　追问：好像今年宝龙拿地的规模和速度也提升了。

　　金红：因为本身我们希望自己在销售商能够保证进入地产的前50强，因为现在你去融资，你看50强、100强很多资源都会流入，所以我们今年相对而言特意地多拿了一些住宅，也多拿了一些快出售进行周转的地，但是商业还是我们的重心，主要我们还是一个商业地产公司。

　　追问：就是负债也会有所上升？

　　金红：年底融资成本会有所上升，目前总体借债440亿，今年上半年融资成本相反还是下降的，当然到年底会上升一点，因为我们上半年发了一个股权，那个成本比较低，拉低了上半年成本，对我们同一评级的公司而言，我们的融资成本还是低的。

　　Q2：你的融资成本主要是以港币还是人民币？

　　金红：都有，港币45.4%，人民币32.3%，美元22.3%。

　　Q3：你1-10月份收入333亿，大概净利润率多少？

　　金红：这个要看它的结转。

　　追问：结转有一个周期，但是你这个有相应的销售成本在里面，你公司销售楼盘平均下来净利润是多少？因为你这个净利润含了很多。

　　金红：我们报表上有核心利润的，核心利润就是除掉增值业务的。

　　追问：大概就是百分之十几，你这样看起来利润率很低。

　　金红：我们这个利润跟快周转的企业不一样，我们有自持利润，我们销售毛利率一直保持在30%以上，这个毛利率是很高的，我们的费用里会摊一部分商业的管理费。

　　Q4：你单独把那块投资物业拎出来的毛利是多少，自持的那块毛利率？

　　金红：这个没有算过，因为自持是分租金收入和管理费，租金收入除了税费费其他都是利润。

　　追问：商用商户加上酒店怎么算的。

　　金红：酒店基本上盈亏持平，租费收入是包括租金和管理费的，租金除了税基本上都是利润，但是管理费基本上是持平的。

　　追问：因为对比了另外一家港股也是做实业绩开发的【北辰实业(601588)、股吧】，他们的酒店毛利特别高80%，他应该是合并在一起了。

　　金红：那主要还是商业这块，酒店基本不会这样。

　　追问：就是商业这块除了租金。

　　金红：租金除了税以外都是利润。

　　Q5：管理费那么高为什么持平？

　　金红：管理费打掉人工成本基本上不会有太多,您应该说到的是租金加管理,管理费除掉整体的运营成本其实没有太多的利润进来，主要的利润是在于租金这块。