新股研报 佳兆业物业(02168)：收入平稳增长，估值合理

　　本文由“信诚证券”供稿，作者为信诚证券分析师陈伯豪，文中观点不代表智通财经观点。

　　- 佳兆业物业(02168)是由佳兆业集团(01638)分拆的综合物业管理服务供应商，按17年收益计算，公司在中国物业管理服务企业中排名第14，在粤港澳大湾区物业管理服务公司中排名第7

　　- 招股日期11月26日至29日

　　- 上市日期12月6日

　　- 联席保荐人中信里昂证券及农银国际

　　- 收款行中银香港

　　- 发售3,500万股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权

　　- 每股招股价为9.08元至10.88元，集资最多3.81亿元，上市开支约6,180万元人民币

　　- 按每手250股，入场费2,747.41元

　　- 以上限价10.88元计算，市值约15.2亿元(以17年盈利约7,144万元人民币计算，市盈率约18倍)

　　- 截至18年6月底 ，平均资产净值约3.35亿元人民币

　　- 公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)

　　业务

　　- 15至17年收入分别为人民币4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元，今年上半年收入为4.12亿元人民币

　　- 15至17年毛利分别为人民币1.65亿元、1.62亿元、2.04亿元，今年上半年毛利为1.41亿元人民币

　　- 15至17年纯利分别为人民币5,772万元、5,811万元、7,144万元，今年上半年纯利为2,303万元人民币

　　- 集资所得其中约50%用作收购或投资其他在市场地位上与其相若的物业管理公司;20%用作收购或投资从事物业管理相关业务及服务等公司;10%用作开发及推广K生活移动应用程序及社区增值服务及产品;10%作推进管理数码化、服务集中化、程序规范化及营运自动化;10%作营运资金及一般公司用途

　　- 公司管埋项目地区约六成来自粤港澳大湾区，约一成五来自长三角地区，而约八成五管理项目来自母公司佳兆业集团

　　- 公司表示，拟于上市后每年派付相当于可供分配溢利25%的股息

　　- 于18年6月底，公司物业管理服务覆盖中国12个省、直辖市和自治区的37个城市，总在管建筑面积达2,540万平方米。于18年6月底，公司管理124个物业，当中包括101个住宅社区及23个非住宅物业，为约16万个物业单位提供物业管理服务

　　首次公开发售前投资者

　　- 18年5月公开发售前售予三位私人投资者，发售价4.76元，较招股中间价折让52.3%，合共占上市后持股1.05%，设六个月禁售期

　　上市后股东架构

　　- 佳兆业集团(01638)持股73.95%

　　简评

　　- 佳兆业物业为由佳兆业集团分拆的综合物业管理服务供应商，公司约八成五的管理项目均来自母公司佳兆业集团，近年收入平稳增长

　　- 以上限价10.88元计算，市值约15.2亿元，以17年盈利约7,144万元人民币计算，市盈率约18倍，估值合理