去杠杆后利润、规模高增长 中梁地产财务数据堪比“小万科”

　　11月13日，港交所网站出现了中梁集团控股有限公司的首次招股申请版本。至此，目前销售规模超过千亿级别的企业中，唯一一家没有上市的房企，开始了登陆全球资本市场的旅程。

　　招股书披露的数据显示这家地产商运营的高效率和增长的高质量。截止2018年6月30日，净负债率只有44.6%，过去三年实现了收入、利润、净资产规模的“大跃进”。

　　其中，2015-2017年中梁的营业收入以年复合增长率194.3%增长，净资产在最近四年年复合增长率更高达572.19%。2017年全年净利润为4.99亿元，到今年上半年，半年就实现8亿多净利。此外，今年上半年公司的股本回报率，还创造了所有公开财报的地产商的一个纪录，达到了41.2%。

　　在中国经济从规模增长，转向高质量之后。中梁地产的高速崛起，正在为地产行业，乃至整个产业界，提供了积极去杠杆同时，仍然能够实现高速、高质量增长的优秀案例。

　　比龙湖、保利还低的净负债率

　　根据此前公布的上半年半年报，各家地产企业都公布了净负债率，几家稳健的开发商的净负债率都低于60%，比如龙湖的净负债率是54.6%，万科的净负债率是32.7%，碧桂园上半年净负债率59%。身为央企的保利地产(600048,股吧)净负债率仅仅达到93.26%，就已经被认为负债率猛增。然而，中梁地产的净负债率只有44.6%。净负债指标仅仅略高于万科，让业界大跌“眼镜”。

　　过去三年间，中梁一直在下调公司的净负债率指标，至如今44.6%。背后的一个重要原因是中梁地产将降杠杆作为发展战略的重要一环，伴随着出售建筑面积的增加，以及良好的销售回款能力，净负债率达到了一个相对稳健的水平。

　　另一方面，中梁地产今年六个月的净利润为8.37亿，而2017年全年的4.99亿，有明显的上升。毛利率方面，期内分别为21.1%、20.4%、27.3%，增长趋势明显。

　　利润和利润率的大幅增长背后，是中梁不仅仅再看重增长的规模，更看重增长质量，并据此作了充分准备，良好的土地获取能力、较高的产品溢价及有效的成本管控，是中梁地产提升利润率水平的三件“法宝”。

　　中梁建立了自身的品标准体系，确立了香系、国系和御系三条独立产品线，最终实现公司标准化产品线在各级市场的全覆盖、微创新和快落地。目前中梁的产品标准体系基本覆盖了刚需、改善、高端等主流需求，满足不同消费群体的需求。

　　个性化定制上，中梁加速与房地产上下游合作，以应对多元多变的装修需求，以精细化、一体化和灵活可变的户型，打造批量精装的精品范式；并利用完整的产业链条和强大的供应商资源整合系统，提供涵盖基础、增值、软装的完整设计及施工服务，为用户提供有弹性的个性化定制享受。

　　通过苦练产品“内功”，中梁打造了特色的宜居社区，传递更为人性化与温度感的人文关怀；产品品质的优化升级也有利于公司的产品溢价和品牌升值。2017年，嘉兴中梁吴越首府分别获国际健康建筑研究院及美国绿色建筑协会WELL-CS铂金级预认证（中国首个获得该奖项的房地产项目）及LEED-CS铂金级预认证(LEED建筑设计与建造)。

　　土储分布：人口流入量大的核心城市

　　在拿地方式上，除了传统的招拍挂方式，还积极开拓与其他着名房地产开发商合作机会。且80%以上项目实现了完全控盘，这种合作方式，确保了中梁低价获得土地的同时，也防范了利益分配不明，销售把空能力强的负面风险。

　　从业务布局中可以看出，三四线城市贡献了近几年中梁的销售收入，主要是这阶段一二线为政策调控重点，获利能力有限，而三四线相对宽松。实际上，即使投资三四线城市的项目，中梁也一直以人口流入量，作为是否进入这些城市的依据。

　　中梁所进入的很多城市，比如嘉兴等城市，都是一线或者新一线城市的“卫星城”，能够充分享受到长三角、环渤海、粤广澳等城市群的人口溢出红利效应，市场购买力也比较强。

　　而且，中梁一直坚持全结构布局，早在2016年下半年起，就逐步进入二线市场。进入2018年，基于对行业形势的精准预判，中梁不断调整公司的整体投资模型和增长模型，在“战略、市场、投资”为核心的投资机制的指引下，加大对二线城市的投资力度，在全国重要城市群的13座二线城市精准落子，包括成都、杭州、苏州、成都、重庆等在内。业态上，中梁以住宅开发为主，同时已经开辟商业、产城类业务模块和业态，未来将实现业务类型的全结构布局。

　　独创地产阿米巴生态系统：让员工成为业绩增长的发动机

　　在积极去财务杠杆，降本增效的同时，中梁却发展出人才激励杠杆，让普通的员工，成为中梁业绩高增长的“发动机”。

　　“阿米巴管理体系”，由日本“经营之圣”稻盛和夫提出的一种组织行为模式。通过在企业内部划分出一个个小的团体组织，由这些组织独立核算制加以运作。通过这种方式，在企业内部培养具备经营者意识的领导，实现全体员工参与经营的全员参与型经营。

　　中梁结合自身情况，创造了中国第一个地产阿米巴生态系统：划分控股集团、区域集团、区域公司等多级管控架构，总部向区域充分授权，区域作为经营主体，自主经营。各个区域被激活，在良好的规则前提下，整个企业如同高铁运行，各个环节都是驱动主体，有效保证了中梁近几年的发展。

　　管理层方面，招股书显示，公司高管皆在中国房地产行业超过十年经验，行业经验丰富，且公司的高管团队年轻有活力。经验丰富的管理团队保证公司产品可以满足客户需求，同时其远见及战略眼光有助于公司的快速发展及未来的可持续增长。

　　人才引进上，为助力全集团人才发展，成立‘中梁学院’以组织体系、师资体系、课程体系、培训技术、制度机制建设为基础，助推中梁战略目标的实现。

　　总体来看，正是中梁用人才激励、产品升级、成本管控、精准投资等管理工具的“杠杆”，。代替了财务的高杠杆，才使得中梁地产大幅度去杠杆之后，公司经营质量和发展速度，反而超过了之前的财务高杠杆时代。