净负债率187% 绿地处于发展调整期

　　罗韬

　　[根据中报，绿地有息负债2629亿元，较年初减少131亿元；货币资金768亿元，同比增长27%。]

　　不久前传出人员调整消息的【绿地控股(600606)、股吧】(600606,股吧)（600606.SH，下称“绿地”）正在面临发展与转型的阵痛期，虽然发展规模还在扩大，但是明显落后其他“玩家”，居高不下的负债率成为绿地不得不面对的问题。

　　8月27日晚，绿地发布自己的中期业绩报告。根据报告，绿地房地产主业实现合同销售金额1627亿元，同比增长22%，合同销售面积1349万平方米，同比增长30%，回款1476亿元，同比增长36%，回款率达到91%。

　　从销售数据看，绿地销售继续保持稳定的增长，但是对比同行速度，绿地显然跑输同行。

　　根据克而瑞数据，绿地2018年上半年销售金额排名第六，前五位分别是碧桂园、恒大、万科、保利、融创。而在2017年、2016年、2015年的排名分别是：第六、第四、第三。

　　销售规模增速不及同行，很大程度是因为绿地较高的负债，从而让绿地没办法增加财务杠杆进行扩张。

　　根据中报，绿地有息负债2629亿元，较年初减少131亿元；货币资金768亿元，同比增长27%。对应净负债率189%，较2017年末213.2%有所降低。同时，绿地平均融资成本5.33%，在业内属于较低的水平。

　　不过，参考同行80%的净负债率，绿地的净负债率依旧在高危位置。这也给绿地的发展造成制约，从而影响了其发展速度。

　　虽然绿地的土地投资规模不占优势，但是绿地的土地投资成本大大低于同行。

　　根据中报，今年上半年，绿地新增房地产项目储备60个，土地面积约1168万平方米，计容建筑面积约2489万平方米，约77%为住宅、约23%为商办等非住宅，总地价约464亿元，新增货值接近3000亿元，新增土储楼板价不到1900元/平方米。

　　土地价格较低主要有几个原因。拿地城市下沉、一二级联动开发均是绿地拿地成本明显低于同行的原因。

　　根据绿地披露数据，2018年上半年，公司拿地金额中三四线城市占比56.3%。总土地储备按面积计算，三四线城市占比40%左右。值得一提的是，绿地地级市高铁站项目占比超过30%，

　　获得包括安徽宿州、广东阳江、重庆万州、湖南长沙及株洲、江西赣州及萍乡、湖北咸宁、四川宜宾等一批高铁站项目。

　　从利润表现看，绿地地产主业毛利率：26.11%,同比增长14%。其中，上海毛利率41.20%、海南35.40%、江西34.54%、江苏34.53%、山东29.71%、广东29.64%。不过，绿地总体毛利率并不突出，很多公司毛利率均有30%水平。

　　“绿地最大的核心竞争力就是产业协同，绿地通过产业协同拿到更多低价土地，降低了成本。”绿地董事长、总裁张玉良此前接受记者采访时表示。

　　除了地产主业，绿地在基建、消费、金融领域进行了全面布局，进而实现了以地产为主业的多元产业发展之路。

　　其中，绿地在基建领域上半年合计实现经营收入773亿元，同比增长45%。同时，上半年累计新签合同金额1550亿元，同比增长75%。在金融领域，上半年实现利润总额15.5亿元。而在消费领域，酒店、精品超市均有所布局。

　　因为绿地的多元产业，让绿地可以用更低的价格和政府签约项目综合开发，因此绿地的拿地成本几乎是同行不能及的。

　　不过，绿地在资本市场表现并不抢眼。截至发稿，绿地收盘价6.29元，较年初8元价格跌幅不少。而不久前传出的绿地缩编消息，更是被认为发展到一定规模的绿地，正在面临体系变革之痛。如何让新业务成为增长极，并重新梳理管理效率，成为绿地下一步的难题。