重仓深圳遇考 深圳控股下半年 加强项目去化

　　陈淑贞

　　房企重仓是个冒险的行为，尤其是在行业大调整之际。

　　2018年上半年，深圳控股（00604.HK）的合同销售金额只有人民币43.1亿元，同比下滑52%，其中有47%位于深圳。

　　7月31日，深圳发布最新一轮楼市调控政策，针对住房限售、企业买房、夫妻离婚用三成首付买房、企业以租代售等行为打补丁，堪称史上最严新政。

　　8月28日，深圳控股召开2018年中期业绩发布会，董事会主席吕华表示，在调控如此严厉的情况下，公司能独善其身、完全不受政策影响几乎不可能。

　　深圳控股是深圳老牌国企，主营业务是房地产开发、物业管理、房地产投资、制造业务等。重视大本营市场的深耕、有在区域通过非市场化手段拿地的优势、重视毛利率、对外扩张谨慎是此类房企的特点。

　　过去数年，深圳控股、绿景等重仓深圳的房企，在毛利率上表现非常出色，但在一线城市遭到严厉调控下，这类公司业绩出现大幅波动，个别项目无法如期入市甚至能决定报告期内业绩是正向还是负向增长。而过去两年，在三四线城市有所布局，或在全国范围内布局均匀的房企在销售上获得爆发。

　　结合吕华和深圳控股副总裁董方在会上的回答，目前调控对公司造成的影响主要为三方面，一是现有产品申请预售存在时间上的滞后；二是，由于限价，项目定价最后由政府审批，公司在定价上失去一定的自主性；三是，以后开发商开发的商务公寓一律不能出售只能自持。

　　不过吕华表示，未来三年，在商务公寓方面，深圳控股受影响不大，“公司的公寓项目目前已取得政府的规划许可，政策对这方面的限制，反而是公司的机会。”

　　调控导致公司下半年推售策略的改变。从全年货值来看，上半年的43.1亿元合同销售额相当于全年货值的1/3，公司两个重点项目深业中城写字楼和公寓、泰富广场将于下半年入市，总货值为210亿到220亿之间。

　　根据深圳控股管理层规划，原本计划去化1/3，现在把计划提高了，将到货值的60%左右。相应的，深圳控股全年合同销售计划由原来的人民币150亿元提高至人民币200亿元。

　　深圳控股执行董事及副总裁刘崇表示，下半年将加强资金回笼管理。强调回款，加快去化，调高销售目标，这种表态颇有跑货走量的意味。但对于第一财经的相关提问，刘崇没有正面回答。

　　一线城市尤其是深圳的调控政策，使深圳控股的区域布局战略已发生相应调整。

　　过去两年，深圳控股的重点工作是从三四线城市撤退。从2016年上半年开始，深圳控股重点推进对三四线城市项目的处置，发起对河源、泰州、三水、马鞍山等项目的处置工作。值得一提的是，深圳控股退出的项目中，部分为碧桂园和恒大接盘。

　　全面撤退三四线城市、聚焦公司总部所在地深圳，并凭借国企优势与深圳多个国企开展合作获取开发用地，避开资金消耗极大的土地招拍挂市场，这是深圳市属国有房企深圳控股原定的规模增长之路。但在严峻的调控政策面前，押宝深圳，难以逃避价格管制、交投冷清等开发风险。

　　上半年，深圳控股就位于深圳市光明新区的信宏城城市更新项目，与原业主签订了拆迁补偿协议；而深圳片区统筹工作中，八卦岭上林苑项目已列入城市更新计划，正进行规划报批，预计年内取得开发主体资格。

　　但深圳旧改越来越难做，也是事实。目前，深圳控股已把目光放宽至粤港澳大湾区和重点二线城市中，如上半年落实了武汉生物谷项目。

　　报告期末，深圳控股土地储备建面为610万平方米，其中一二线城市建面占比59%，而大湾区占比61%。

　　尽管从管理层的表态和接下来的计划看来，深圳控股正在储粮过冬，但也有意在下半年对优质项目捡漏，增加土地储备。无论如何，在行业出现下行趋势时，如何从容转身，是每一个房企面临的共同考验。

　　在销售和推售计划之外，同样值得投资者关注的是公司的收入和利润数据。

　　上半年，深圳控股业绩出现较大波动，公司权益股东应占利润为2.173亿港元，较去年同期下降94.0%。