融信(03301)重估G58地块价值背后：南京一房难求，房企都在上杠杆

　　犹如高温天气一样，南京的楼市继续高烧，这也使得16个2016年9月被誉为“高价”拿地的企业重估其南京地块的价值。

　　这些企业包括多家港股上市公司，譬如恒大（0333）、金地商置（00535）、融信中国（03301）。

　　当下的南京，多个楼盘去化迅速，买房摇号成为主流。从亚泰山语湖、碧桂园翡翠台，到京奥港未来墅，购房者摇号得房率持续偏低，譬如翡翠台只有0.7%。与价格上涨形成对应的是上市量的不足，南京克而瑞数据统计：8月份南京共有5093套房源上市，较7月份下跌33.1%。

　　7月份，在楼市实施长效调控机制的背景下，包括万科、中海、金地等多家房企仍争抢南京地块。当月，南京8天内共拍卖出30幅地块，其中12幅宅地全部达到最高限价，多个项目的竞拍次数超过100轮。但如果加上新政要求的建设保障房的投入，许多地块成本已直追甚至超越同地段房价，可以说是隐性地王，地价远超2016年9月价格。

　　2016年第四季度开始至今，南京楼市迎来史上最严调控期，土地市场也是新规频出，但因其优越的产业环境、区位优势和历史文化底蕴，却愈发受到开发商的追捧。据智通财经APP了解，除却传统的万科、保利、中海、招商等企业在加紧拿地之外，星河、金科等过16家房企首次涉足南京。至此，百强房企中近七成已经完成这个六朝古都布局。

　　2016年至今南京一共诞生了30多幅楼面价达到2万元以上的地块，但截至目前这些地块中年内预备入市的最多不超过5家。不过这种情况正在悄然改变，譬如融信中国的G58地块已开始动工建设。

　　现在的问题是，南京、杭州等一这些“新一线”城市布局的改变，会是国内房企战略转向的缩影吗？

　　被重估的G58地块

　　2016年9月，南京总计出让20个地块，彼时所有地块均以最高限价出让，最后摇号以幸运者得之。

　　根据后来的媒体报道，江宁、仙林、城南、江北、麒麟5个板块诞生新地王，江北高新区、城北尧化门、江宁九龙湖、江宁岔路口、江宁方山、江宁正方新城、仙林湖、城南铁心桥等10个区域地价被刷新。

　　融信中国彼时收获的G58地块，位处仙林湖区域，彼时有20家企业均出以最高限价，楼面地价为24957元/平方米。最后，通过摇号花落融信中国。

　　但1年前的“地王”，比起2017年7月的土地出让，则不值一提。30幅地平均溢价率96.6%，多宗土地竞价超过100轮，并总计需配建18.94万平方米的保障性住房，无偿交给政府。如此计入保障房面积真正测算，则已是新一轮的“地王”制造机。

　　以7月7日出让的九龙湖G20地块为例，该地块被金隅地产以32亿元拿下，楼面地价达1.98万元/平方米，要现房销售，需配建保障房建筑面积2.78万平方米。1.98万元仅较周边地块之前拍卖价格低数百元，但加上配建保障房的成本，真实地价约2.6万元/平方米，实际上是创出地价新高。

　　截止8月底，虽有“史上最严”调控政策压顶，但包括万科、保利、中海、招商、碧桂园等房企均有落子南京，如招商地产(000024) (000024,股吧)新增面积同增14.29%，而龙湖拍得的土地面积最大。

　　这里就得出一个疑问，在严苛的出让条件之下，万科、龙湖、融创等房企仍然表现出对南京土地如饥似渴的热情，作为地产界的老人，郁亮、吴亚军、孙宏斌会看错南京未来的房产市场吗？

　　回到2016年融信的G58地块中，24957元/平方米这个价格是否合理。

　　注：2016年9月前南京各区域的地块最高价格　　这里有几点需要作为参照：地产商对于G58地块的价值判断、G58所处区域楼盘的价格对比、目前新的地块出让、当前区域市场供应等。

　　G58地块的价值：彼时20家国内一线房企均以最高限价竞争标，说明共同看高该地块价值。主要源于该地区处于仙林大学城远期规划里，未来该区域将打造成高新技术产业园区，园内聚焦众多“高学历、高收入”人群，对房源价格接受能力高；

　　价格对比：目前区域价格均在3万元/平方米以上。据智通财经APP查阅链家得知，新城香悦澜山和万达茂，均价在3万元左右；高科荣镜（2013年）在3.5-4.1万左右；

　　无新出让地块：在G58地块之后，仙林湖区域再无新地块出让，这使得在未来两年内，仙林湖新房供应极为有限；

　　当前区域市场供应：2017年上半年，仙林湖区域供应量仅有4.14万平方米，同比下跌89%，进入8月份更是“交了白卷”，供应量挂零。　　综上所述，再加上上文所言及的南京房地产前景看好，融信中国G58地块在2016年或许拿地价格“稍贵”，但现在来看已在合理区间。

　　虽然南京出台了《关于推进供给侧结构性改革的意见》，对新房上市价格予以指导，但考虑到近期城市库存量在低位运行，且为免误伤开发商拿地积极性，或会在指导上适当加入开发商合理的利润区间。

　　根据南京克而瑞的统计数据，截止到8月30日，南京2017年的供应面积为527.5万平方米，同比下降36.5%，与2011~2016年均值600.5万平方米相比也减少73万平方米，是2013年溧水、高淳撤县建区加入到全市统计后供应量最低值。

　　更为重要的是，随着北京取消限价政策传闻的释放，未来各大城市是否取消限价仍未可知。南京克而瑞首席分析师周颖即坦言，南京房价反弹压力非常大，尤其是到2018年下半年和2019年上半年，南京现房销售拍得的50余幅地块或将集体亮相，届时限价政策如何执行，甚至是否会一定程度放开都还是未知数。

　　一二线城市是中期地产支撑

　　对于融信中短期业绩的影响，南京仅是其中一个例子，事实上目前国内定义的“新一线”城市房产市场多如同南京一般火热，譬如杭州、厦门。

　　2017年上半年，融信在仅推出4个新楼盘的情况下，仍然实现了155.14亿元的上半年合约销售目标，较上年同期增长约17.35%，新盘去化率高达93%。

　　收入分布中，杭州项目占比60%。2013年融信中国进入杭州市场，4年时间布局了15个项目，下半年预计在杭州推出10个全新楼盘。杭州作为经济潜力与人口潜力都相对较高的城市，10个项目将为融信贡献可观的未来结转业绩与利润。

　　就厦门而言，以融信铂悦湾为例，2016年拿地的楼面价成本为23207元/平米，但现今不同产品的预售价为3.7-5.8万元/平米。

　　穆迪认为，未来融信合约销售的增长可获得其优质土地储备的支撑。截至2017年6月底，以总建筑面积衡量，公司在福州、杭州、南京、上海、厦门和天津的项目在融信总土地储备面积中占到了67%。上述城市的房地产需求强于全国平均水平，原因是这些城市购买力较强的购房人群规模不断增长。

　　数字验证了这一点：上半年融信中国在一二线城市拿地均价为10603元/平米，在售项目均价为26584元/平米;三四线城市拿地均价为5754元/平米，在售项目均价为14469元/平米。

　　融创、万科都在加杠杆

　　国家统计局公布的楼市数据显示，截止8月底，国内仅3.32亿平方米待售面积，创下四年来楼市库存新低，去化周期降到了5.1个月。

　　与库存创新低形成对比，房企拿地热情远超过往。截至8月31日，拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到14910亿元，较之2016年10093亿元，涨幅高达49%。

　　在这一轮拿地大战中，融信同样在快速攻城拔寨。截至2017年6月30日，融信在18个城市已拥有76个地产项目，总土地储备1301万平方米，仅今年上半年新增土储就约381万平米。

　　当然，这也是融信所被质疑的地方。截至2017年6月底，融信的短期债务达人民币189亿元，较2016年12月底的人民币77亿元增长144%。与此同时，尽管2017年上半年融信合约销售额增长64.3%，截至2017年6月底公司现金及存款下降32%至人民币110亿元；由于总债务增加，企业的净负债率从去年98%上升至今年上半年的192%。

　　但这样做错了吗？　　事实上，在整个2017年，大部分的房企都在加杠杆，包括万科、华润、招商蛇口(001979)、保利、万科等无一幸免，绿地的净负责率甚至连续两年超过267%。在9月的投资者电话会议上，万科证券事务代表梁洁坦言，万科要加杠杆。

　　数据显示，万科2017年上半年净资产负债率比2016年底增加了近7个百分点，此前大股东华润置地更增加了17.7个百分点。

　　外国投资人因为不了解中国房地产市场，故此往往错误的预估，在恒大、碧桂园上尤其如此，因为他们不了解一个高速成长的市场，加标杆才能实现对市场的快速占领及获取后期更丰厚的利润——今年1-7月房地产前十强已经占到了全国7万亿销售市场规模的25%，相比去年底18.35%的市场占有率有大幅度提升。

　　在智通财经APP看来，融信的高负债勿需担心，除了有中国市场中大房企都在加杠杆的特殊因素，另有融信本身优良的企业质地：

　　A.在融信期末有息负债中，主要来源于银行借款、境内公司债及美元优先票据，到半年度末平均融资成本6.73%，远低于90%房企；

　　B.融信速动比率0.81，较上年同期提高约0.1。今年上半年融信总资产周转率为0.11次，较去年同期上升下降0.03次，总资产周转率较好。另值得指出，融信到半年度末在手现金110亿元，以公司现有规模，通常保持50亿元现金足以维持公司正常生产经营；

　　C.截至2017年6月30日，融信集团已经获得总授信额达1185亿元，未使用授信647亿元。其中获得银行授信1033亿元，非银行机构授信152亿元；

　　D.以公司的开发计划，未来一年内预计可推售货超过1000亿，为公司后续业绩及现金流提供了有效保障

　　E.融信综合权益快速增加。2016年，融信权益总额涨到230.89亿元，约是2015年的4倍，这些权益的增加主要源于项目的快速结转、利润的增长及公司的轻资产战略。

　　F.对于即将到期债务，融信可以通过新的权益性融资和债权性融资归还到期债务。公司目前土储货值3000亿元，即使不采用“借新债还旧债”的方式，根据项目开发计划，公司未来完全有能力用销售回笼资金归还现有债务，债权人的权益肯定有保障;

　　G.融信的联合开发力度有所增强。在新增的21幅土地中，包含自营与合营项目。近年有多笔与万科、绿地、碧桂园、保利等开发商合作的拿地与开发案例。

　　作为房地产企业，要为其股东创造更大的价值，增加财务杠杆是一个必然的选择。

　　我们看到，融信正处于快速发展阶段，在此一阶段内确实杠杆率相对较高，但财务方面仍处稳健区间，并通过轻产运作减低负责率，而通过目前的销售和激涨的土储规模，我们反而看到了其成为另一个融创中国的可能。

　　于2016年于港交所上市的融信中国，2017年上半年累计收益119亿元，同比增长70.4%，较之2012年的12亿元营收，6年不到已翻升约10倍。