新鸿基地产(00016)囤地术：捂地十年，房价飙升成就4000亿市值

　　内地楼市在调控之下余温仍炙，香港房价还高歌猛进，这让同时在内地和香港拥有大量资产的港资房产巨头业绩和股价双双飙升。

　　新鸿基地产2017财年(2016年6月底—2017年6月底)净利润上涨近28%。其他几家涨幅更大：恒基地产利润涨幅达64%，长实地产利润涨幅超过67%。

　　虽然股价涨幅比不上“井喷”的内房股，但也相当可观。年初至今，新鸿基地产股价涨幅接近40%，总市值逼近4000亿港元。

　　房价上涨、租金上升是香港地产公司表现亮眼的重要支撑。据统计，截至今年7月底，香港港岛私人住宅平均售价创下16.14万港元/平方米的历史记录，同比涨幅达19%。此外，随着香港零售业出现改善，租金也出现回升。

　　港资地产公司推升业绩的另一秘密武器是—囤地，尤其在内地囤地。新鸿基地产曾经于2008年在四川成都拍的一块土地，十年之后，这块土地却仍在开发建设中。

　　港资地产公司业绩靓丽：新鸿基地产利润涨幅近三成

　　新鸿基地产的业绩公告显示：2017财年(2016年6月底—2017年6月底)，总营收为791.34港元，同比下跌14.23%;净利润为417.82亿港元，同比上涨27.91%。

　　这是在经历近五年的业绩低迷之后，新鸿基地产利润首次出现大涨。下图为面包财经根据财报绘制的新鸿基地产历年总营收与净利润：

　　　　其他几家房产公司业绩涨幅更大。恒基地产总营收为128.29亿港元，同比上涨31.14%;净利润为141.58亿港元，同比大涨64.42%。长实地产上半年净利润为144.1亿港元，同比飙涨67.44%。此外，包括九龙仓集团、新世界(600628) 发展等在内的港资房地产巨头，业绩也都相当可观。

　　股价也一扫此前的阴霾，轮番上涨。年初至今(截至9月15日)，新鸿基地产股价涨幅达39%，恒基地产股价上涨49%，九龙仓集团上涨了44%。

　　香港租金回升，房价一年内涨幅近两成

　　由于物业销售减少，新鸿基地产2017财年营收出现下滑，但这并没有影响利润的增长。

　　即便是在香港的物业销售比上年下降约17%，但其在香港销售的物业盈利仍然从96.71亿港元上升到99.36亿港元。这主要归功于香港的房价上涨。

　　据香港差饷物业估价署数据，截至今年6月底，香港港岛私人住宅平均售价为15.57万港元/平方米，与上年同期相比，涨幅为19.24%。下图为面包财经根据香港差饷物业估价署数据绘制的中国香港私人住宅平均售价走势：　　恒基地产在房价上涨中的收益更大。其物业销售额为100.19亿港元，同比上涨63%;税前利润为31.67亿港元，大涨了166%;利润涨幅远超营业额。

　　恒基地产在财报中称：香港经济基调良好，吸引资产持续流入，加上用家置业需求强烈，带动香港楼市持续向好，是其盈利上涨的主要原因。

　　香港物业租金上涨，也是推升业绩的重要原因，港资地产巨头大都兼营住宅与商业地产。新鸿基地产称：香港零售业有改善迹象，其商场租赁业务继续有良好的表现，出租率保持在高水平，续租租金上升。2017财年，新鸿基地产净租金同比上涨了4%。

　　不仅商铺租金在回升，写字楼租金也因内地企业涌入而出现上涨。恒基地产称，由于香港写字楼供应有限，加上内地企业争相进驻，令租赁需求强烈，其写字楼物业租金持续增长。

　　港资房企盈利秘密武器—囤地，新鸿基地产土地开发周期达十年之久

　　除了在香港销售物业外，港资地产还在内地发展物业，早年获得的优质廉价土地，让巨头们获利颇丰。

　　2017财年，新鸿基地产在内地销售的物业收入为83.04亿，同比上涨20.99%;占其物业销售的比重上升到21.49%。内地楼市对新鸿基地产而言也愈加重要。

　　但新鸿基地产在内地发展物业时，却有囤地之嫌。2008年7月中旬，新鸿基地产与九龙仓集团、恒基地产旗下的全资子公司订立协议，成立一家合资公司，持股比例分别为40%、30%及30%。

　　据新鸿基地产公告，这家合资公司拥有位于四川成都的土地，编号为JJ46 (211/212/252)： 2007-092的一幅17.27万平方米土地，及同位于同一地区的一幅3.27万平方米土地。这块土地于2008年4月与成都市国土资源局签订了有关土地出让合同。其主要物业形式为成都环贸广场，总楼面面积为1400万平方尺。

　　然而，成都环贸广场在过了十年之后却仍在建设之中。据财报，成都环贸广场的第一期总楼面面积约160万平方尺，于2015年中期已交楼;第二期将发展为包括写字楼、住宅等在内的520万平方尺楼面面积，并称预计2018财年竣工。根据其公告，这两期楼面面积合计仅为680万平方尺，尚有720万平方尺尚未动工。

　　这意味着，十年的时间，新鸿基、九龙仓集团及恒基地产成立的合资公司仅开发了不到一半的土地。而这十年，包括成都在内的内地一二线城市，房价和地价已经有了巨大的涨幅。

　　李嘉诚也以善于囤地而着称。据统计，李嘉诚旗下的长实和和黄(重组之前)在内地至少已有超过10个地产项目开发周期超过十年之久。

　　对负债率极低，且融资方便的港资地产商而言，囤地成本极低，却可以在资产升值过程中获取高额的回报。

　　捂地不动却日进斗金，港资巨头的囤地术已经出神入化。（编辑：曹柳萍）