“小中海”禹洲地产(01628)千亿目标加码 核心城市权宜发展长租公寓

　　本文来自“经济观察网”，作者为谢敏敏。

　　8月29日，禹洲地产(01628.HK)将上市后在内地的第一次业绩发布会放在了新总部上海。

　　从半年报数据看，这家中型规模的闽系房企财务状况较为稳健。截至2017年6月30日，禹洲累计合约销售金额约为214.8亿元，同比上升66.9%;上半年收入约为72.5亿元，较2016年同比上升74.9%。毛利约为23.9亿元，较2016年同期上升77.51%;净负债比率为72.61%，平均融资成本为5.99%。

　　禹洲的毛利率水平一直维持在行业高位，香港投资者甚至将这家公司称为“小中海”。禹洲地产创始人、董事会主席林龙安表示，禹洲的毛利率连续12年保持在30%以上，今年上半年这一数字为32.95%，远高于行业平均水平。

　　“我们有信心维持这样的水平。”禹洲地产财务总监兼公司秘书许进业表示。

　　标普认为，禹洲有大量成本较低的土地储备，是未来两年保持较高盈利能力的有力支撑。半年报显示，禹洲的平均楼面成本为每平方米约5879元。

　　并购是降低土地成本的手段之一，目前禹洲1/3的项目为并购所得，2017年新增的土地储备中，南京和惠州并购项目的楼面价都在3900元/平方米以内。

　　在追求利润的同时，今年以来禹洲逐步展现了迅速扩大规模的野心。此前，禹洲宣布将年度销售目标从280亿元提升至300亿元。在本次业绩会上，再次宣布2017年的合约销售目标从300亿元提高到400亿元。

　　据悉，禹洲在下半年将推出358亿元货值，主要位于长三角和环渤海区域，尤其是上海、苏州、杭州、南京、合肥五个城市的货值已经占到55%，林龙安表示，“今年有可能冲到500亿元，但是我们还是走禹洲的特色，与股东共赢，有节奏地布置各个城市的销售，没有盈利的项目我们不会去做。”

　　林龙安强调，2017年禹洲正式拉响了千亿战略的号角。此前禹洲曾提出2020年达到1000亿元规模，此次禹洲进一步提高了这一目标，提出2020年实现1200亿元的销售规模，权益销售额占比预计超过70%以上。

　　和多数房企的发展路径类似，禹洲近年来的规模扩张源于全国化战略的铺开。禹洲起家于厦门，目前在厦门房地产市场的占有率约为11%，排名第一，2013年之后逐步向外拓展，集中于一线和二线城市，2016年将总部搬到上海，布局范围进一步拓展至一线城市的周边卫星城市。

　　半年报数据显示，除了厦门和福州，禹洲已经进入福建省外的六个核心市场，分别是南京、合肥、苏州、杭州、上海和天津。今年前7个月，来自上述一二线城市的合约销售占比为59%，而福建省所占比例从2016和2015年的42%和59%降至37%。

　　截至目前，公司的土地储备总可供销售建筑面积达1013万平方米，约80个项目，其中80%以上集中于一二线城市，分别分布于长三角、华中、环渤海、大湾区及海西地区共15个城市。

　　公司今年前7个月在天津、苏州、厦门、杭州、南京、漳州、惠州等地投入90亿元，新增113万平方米的土地储备。

　　一二线城市之外，禹洲也在寻找三四线城市的布局机会，在一二线城市限价限购的大环境下，对房企而言三四线城市的周转速度更快。禹洲地产执行总裁蔡明辉分享了禹洲应对调控的策略，“一个是我们选择在项目的开发节奏上面，加大推盘的量。比如我们上半年在安徽的蚌埠，福建的泉州，还有龙岩这些区域都取得不错的业绩。在一些限购限价城市，我们通过一些价格方面的组合等等，努力实现业绩。下半年我们也会继续坚持寻找这些适合的机会，保证业绩实现。”

　　林龙安透露，禹洲的投资标准是，拿地的时候要考虑收益率，坚持区域深耕，即在已进入城市，或者是在已经进入城市的周边，同一个团队能够辐射的管控半径，坚持规模适中，加快周转率水平，于具有发展潜力的市场以多盘联动为策略，从而达到节省成本及创造品牌溢价的效果。

　　区域深耕一直是禹洲的战略重心所在。“我们现在进入一个城市，深耕一个城市，每一个城市都不会只发展单一项目，都是三五个项目以上。这样多项目的研究可以节约很多的人力成本，还有采购成本。”林龙安补充说。

　　根据禹洲方面公布的数据，区域深耕战略已经有所成效，除了在厦门保持第一，目前禹洲在合肥市场位列前三，在南京的销售进入前十，在上海已经进入前二十。

　　林龙安还透露，禹洲计划在一二线核心地段尝试长租公寓等持有型物业，例如准备将上海的一些土地自持，在合肥把一些和周边二手房价格相差较大的土地用做发展长租公寓等。

　　这基于禹洲对当下市场的判断。林龙安认为，目前房地产市场处于面粉贵过面包的阶段，对一二线城市的既有土地储备房企需要仔细斟酌，“卖了又买不起面包，不卖业绩又上不去。”考虑到后续发展，禹洲可以将一二线核心地段的部分土地优先用于自持。

　　但林龙安也强调，长租公寓业务是现阶段禹洲可以尝试的但不见得是长久之计，他预计公司对长租公寓的投入占比不超过5%，“因为我们租金的回报率是不高，而且在大陆来讲维持在4%左右已经很好了，融资的利息都超过4%了，所以是得不偿失的。所以你可以做一个铺垫，就是城市的布局，但不能作为一个长线，都不卖了，都做长租公寓，那现金流就断了。”(编辑：何钰程)