内房股全线飘红，为什么是世茂房地产（00813）领头？

　　8月30日，内房股全线飘红。其中，世茂房地产（00813）以15.65%的涨幅领头，创下逾八年新高；融创中国（01918）涨10.10%，也创历史新高。合景泰富（01813）涨13.97%，保利置业（00119）涨6.60%。碧桂园（02007）、雅居乐（03383）等均有涨幅。

　　图片来源：富途证券

　　内房股大涨的主要原因还是业绩。近期正处于中期业绩报告披露高峰期，内房股业绩表现突出，多股业绩大幅增长，因此吸引了资金的关注。而世茂房地产于8月29日发布的业绩表明，其核心盈利取得28.8%增长，也增强了投资者的信心。

　　世茂房地产日K图，图片来源：富途证券

　　内房股一路向上

　　内房股在上半年表现得牛气十足，已公布的多家房企半年业绩也十分靓丽。

　　上半年，房地产市场的关键词是“去产能、去库存”，政策调控及金融去杠杆成为重要经济发展方向。然而在这样相对不利的背景下，内地房地产行业销售量、销售面积、投资额等依然甚有看头，以碧桂园、恒大、万科等行业龙头半年业绩亮眼，部分更跃入“3000亿市值俱乐部”。

　　下半年，不管是资金还是政策，都有逐渐收紧的趋势。内地信贷额度仍处于去杠杆的势态，资金流动性受影响，不难想象下半年房地产业的销售表现将受影响。不过随着行业聚集效应加大，行业龙头将展现出较强的抵御能力，在销售增长速度上将显示出优势。

　　另外，自2018年开始，香港上市公司会计政策将出现调整修改，合约销售及收入入账的时间差将会收窄，这一调整将对内房股产生利好。有业内人士预计，自2018年起，内房行业的收入有可能会提升超过一成，内房板块均能受益，可关注业绩较佳的龙头股。

　　世茂房地产向千亿进击

　　所以不难理解世茂房地产为什么会在内部提出“保九百亿冲一千亿”的销售目标——扩大规模，才能保住市场。

　　APP了解到，世茂集团始于19世纪90年代，旗下有世茂股份(600823) 与世茂房地产（00813）两家上市公司，其中，世茂股份专业从事商业项目，世茂房地产专业从事住宅与酒店项目。集团目前已涉足生态住宅、商业地产、旅游地产及产业集群业务。

　　经历了2015年、2016年两年后的结构调整与优化后，2017年上半年，世茂房地产销售同比上升。2017年世茂销售目标为800亿，上半年已完成全年目标的56%。内部人士透露，世茂房地产实际上早在内部提出“保九百亿冲一千亿”的目标。

　　费用方面，世茂2017年上半年销售费用率、财务费用率分别为1.6%、1%，较2016年底分别下降0.7个百分点、1个百分点；管理费用率为4.7%，较2016年底上升0.1个百分点。总体来看，世茂费用控制能力增强。

　　土储方面，截至2017年6月30日，世茂总土地储备3412万方，合计150个项目，分布于全国45个城市，土地储备较为充裕。此外，世茂也明确表示将在土地拓展上增加人力与财务预算，持续加大2017年下半年的土地获取，公司全年业绩可期。

　　融资方面，此外， 2017年6月23日，世茂发布公告称其发行4.5亿美元的优先票据，利率4.75%、期限5年，同年6月28日，世茂称增发1.5亿美元票据，发售价为本金的100.5%，利率与年限均不变。该票据利率较低，体现了资本市场对世茂的认可。

　　除此之外，2017年初，上海世茂广场改造升级，截止2017年5月底，世茂广场招商率已超过49%。广场的升级改造主要在两个方面，一个是内部装修设计，商场内外构造及动线，二是商业中心的业态布局，将引进国内首家西西里弗旅行书店、国内首家HelloKitty室内主题乐园、M&Ms world亚洲旗舰店等稀有业态，预计2018年9月底亮相。

　　由此看来，世茂已经从2015年、2016年放缓规模、追求有品质增长的阶段进入了2017年注重企业规模及利润的阶段。多家大行亦表示对世茂看好。

　　摩根大通维持世茂房地产(00813)“增持”投资评级，目标价由17元上调至18元。摩根大通称，世茂房地产积极扩张土地储备，并拟以年复合增长率逾30%增加销售及盈利，但公司风险意识更高，对新土地储备的毛利率要求较严谨，倾向与政府协商增加土地，多于直接在市场投地。该行认为，世茂房地产的市盈率5.5倍，估值便宜，因市场对公司增长缓慢不耐烦，但相信市场有关看法会逐渐改变。

　　摩根大通估算，基于目前平均销售价格，世茂房地产今年新增土地储备毛利率可达25%，并在明年带来200亿至250亿元人民币的可销售资源。该行预期世茂房地产今明两年销售额分别为900亿及1150亿元人民币，并预计毛利率可回复30%水平，并足以维持3至4年。

　　瑞信上调公司至17元，维持“跑赢大市”评级。该行预期，公司今年下半年及全年毛利率可升至逾30%，并于未来两三年保持此高水平。此外，公司将今年销售目标上调10%至880亿元人民币，该行认为仍属保守，因首八个月已完成目标的三分之二。报告称，由于公司有充足土储，管理层预期2018及2019年销售将进一步增长，但负债率或因增加土储而上升。

　　摩根士丹利发表技术意见报告，相信世茂房地产(00813)未来15天股价将会跑赢同业，预计发生概率达70至80%。该行予世房“增持”投资评级及目标价16.8元。

　　大摩预计，公司今年上半年合约产品销售均价同比升17%，该行估计世房2017年至2018年毛利率可提升至逾30%水平。

　　提前释放向好信号

　　值得注意的是，世茂房地产管理层在去年就曾发出过公司基本面好转的信号。

　　2016年10月到2017年2月，世茂房地产的股价一直是横行状态，而公司也在2016年10月2日至2016年12月30日期间连续回购股份。

　　图片来源：富途证券

　　据APP统计，期间，世茂房地产总共回购股份43148500股，花费了14.32亿元。

　　数据来源：APP

　　从日K图上看，公司股价在横行前没有严重下跌的迹象，因为公司没有因股价下跌而安抚投资者的需要，又没有因要支撑高市值怕被券商斩仓的担忧。

　　因此，这段时间内公司的不断回购行为，很有可能是因为公司或行业基本面已经发生好转，而管理层觉得股价并未反映。

　　碧桂园也用过横盘回购这个方法。2016年9月至2017年1月，碧桂园股价在4港元位置横行了一段时间，公司共花约人民币35亿元回购股份。从2017年2月开始，碧桂园的股价便一路向上，到6月，公司股价已升逾一倍。

　　图片来源：富途证券

　　事实证明，碧桂园股价倍升伴随的是整个房地产行业二三线城市销售的回暖，之后的业绩公告也表明，公司盈利大幅上升。所以，当股价低位横行时，公司突然回购，很可能是基本面的向好预兆。

　　根据Wind数据，世茂房地产目前PB为0.75倍，而行业平均值是1.31倍。由此看来，公司估值仍然较低，后市仍有上涨可能。