合生创展(00754)“蹭”万达热点，但股价还是飞不起来

　　近日，沉寂多年的合生创展（00754）因公司董事局主席朱孟依被曝接盘万达集团旗下的南昌西湖万达广场而再次走入聚光灯下。

　　其实，创建于1992年的合生创展，早在20世纪末便迎来发展黄金期，那时，合生创展利用资本优势，攻城略地，迅猛发展到2004年这一年时，公司摘得销售额百亿桂冠，成为业内第一家冲上百亿大关的房企。而当年，万科的销售额还只有91.6亿元。

　　彼时，合生创展的凶猛和锐气令人敬佩，就连王石也称赞其为“中国房地产航空母舰”。然而十多年过去后，合生创展已被万科远远赶超。

　　从销售额来看，2017年上半年万科冲高到2771.8亿元，而合生创展仅为44.52亿元，前者的销售额已经是后者的62倍。另外，目前万科总市值在2434亿港元，而合生创展总市值在169亿港元，万科的市值已经相当于14个合生创展的市值。

　　合生创展的没落令人大跌眼镜，而曾经辉煌一时的它此番借助“接盘”万达广场才再次重回业界的视线。虽然万达集团回应称：这属于建成移交不是“抛售”。

　　其实，早在2012年合生创展第二代掌门人朱桔榕走上台前之时，业界便期待该公司滞后的发展步调有所改变，如今5年已过，合生创展的发展却依然掉队。

　　土储是公司翻身重要筹码

　　如今合生创展业绩下滑严重，不过其手上还有最后一张可以华丽翻身的王牌——丰富的土储。合生创展拿地较早，拿地时间集中于21世纪的前十年，这为土地高溢价奠定基础。

　　数据显示，2017年上半年，合生创展的销售额约44.52亿元，同比下降22.9%。在业内人士看来，面对不断趋严的楼市调控政策，该公司2017年的销售额如要达到2016年的水平，下半年的销售压力较大。

　　实际上，合生创展在2016年的销售额仅约81.05亿元，同比下降18.8%。其实再往前看，多年来合生创展的销售额一直在百亿元徘徊。数据显示，合生创展的业绩在2009年冲到150.9亿元之后，就止步不前，开始下滑。

　　在业界看来，合生创展的没落与公司布局和产品定位的局限性有着很大的关系。自1995年以来，合生创展开始在全国范围内开拓项目。在过去几年，合生创展重点投资在广州、北京、天津及上海等一线城市。

　　合生创展在一线城市坚持高端定位，频频开发超级大盘或者顶级豪宅项目。据悉，合生创展自2008年启动高端地产战略，在北京、上海、广州、天津四地相继投资建设霄云路8号、东郊别墅、佘山东紫园、京津新城独岛别墅、广州珠江帝景等七大高端物业项目。

　　业内人士分析指出，合生创展这样的定位令其陷入高溢价、慢周转的循环，因为在大盘上开发投入资本过多，严重影响资金的使用效率，导致公司错失地产发展的黄金十年。

　　高端、大盘的产品路线拖慢了合生创展的开发步伐。据了解，目前北京市住建委督促389个在途项目尽快入市，其中就有合生创展旗下的合生霄云路8号以及合生滨江帝景这两个项目。

　　APP注意到，合生创展的高端产品定位陷其于窘境，不过其效仿港式房企“囤地生财”的策略，却也给了公司业绩翻身的重要筹码——丰富的土储。

　　据了解，合生创展于1998年在港交所主板上市，登录资本市场后，合生创展开始利用资本优势大量储备土地。

　　数据显示，2000年，合生创展土地储备只有442.20万平方米，2003年升至1000万平方米之上。2009年至今，这一数据一直稳定在3000万平方米之上，2012至2016年土储分别为3324万平方米、3345万平方米、3269万平方米、3099万平方米、3013万平方米。

　　近年来，合生创展很少在公开土地市场拿地，其大量的低价土储主要是在2009年之前获取。如今这些地块溢价水平如何？以还在开发建设的合生霄云路8号为例。根据业内人士的计算，合生创展在 2007年取得北京霄云路8号地块的楼面价为9600元/平方米。与该地块同处于北京三环附近的丰台区西铁营村0501-634等地块刚在今年7月18日，被金茂国瑞世茂联合体以78.7亿元收入囊中，据测算，该地块平均楼面价在8万/平米左右。以此为参照，也就是说10年间，北京霄云路8号的楼面价涨了7倍。

　　这仅是一块地的溢价水平。其实，合生创展曾拿过平均地价低至78元/平方米的土地。如果这些“白菜价”的土地能够获得恰当的开发，合生创展便能取得可观的利润，这是扭转业绩的关键一步。

　　资本市场的“冷清”回应

　　虽然合生创展手中有充足的“粮草”，但是这拯救不了公司目前下滑的业绩。以至于在上半年内房板块大牛市中，资本市场也依然“冷清”回应公司的发展。

　　APP注意到，2017年上半年，受南下资金扫货、大行唱好、房企业绩表现强劲等多重因素影响，整个内房板块多次暴涨，许多房企估值得到修复，股价翻倍大幅上扬。

　　而合生创展的股价表现却大幅落后同业，开年至今累计涨幅仅约10%。另外，该股每日交投量也少，根据赢家财富网数据显示，最低只有36万港元，最高也仅冲到5134万港元，日均交投量仅有438万港元，这和那些交投量以“亿”计量的房企相差甚远。

　　另外，从一些参考指标来看，现在合生创展估值还较低。根据Wind数据显示，目前，合生创展的动态PE和PB分别约4倍和0.3倍，而这两项指标的行业平均值已经提高到约19倍和1倍。

　　短时间来看，合生创展业绩下滑难赢投资者信心，不过也有投资者把宝押在公司土储上。只是这样的选择，需要耐心去等待公司业绩兑现。而这过程中，也还需观察公司管理层的决策是否正确。对于心急的投资者而言，还需谨慎“下注”。