融创中国(01918)半年斥资千亿八并购 土地储备直追万科

　　本文来自“经济观察报”，原文标题《融创中国半年发起8笔并购 土地储备增加4842万》

　　融创中国（01918）的土地储备量虽然与恒大、碧桂园、绿地还有一定差距，但已经逼近万科和保利。

　　7月10日上午，万达和融创公布，融创以631.7亿元价格收购万达集团13个文旅项目91%的股权、76个酒店100%股权。当天，双方签署了框架协议，并约定在7月31日之前签署正式协议。

　　这是孙宏斌带领下的融创中国2017年发起的第8起收购，也是融创并购史上最大的一笔交易。

　　　　在今年半年多时间里，融创累计为并购支出高达1002.07亿元，超过2016年一年并购花费，是2015年全年并购支出的两倍。

　　孙宏斌热衷并购并非没有缘由，2016年融创中国销售额首次超过千亿，其中有一半贡献来自于并购。今年上半年并购让融创中国的土地储备量在2016年底的基础上增长了50%，土地储备量超过15万亩。

　　这一土地储备量虽然与恒大、碧桂园、绿地还有一定差距，但已经逼近万科和保利。

　　不仅如此，今年的8起并购共为融创带来了4841.88万平方米的权益存货。

　　收购万达项目获得4万亩土地储备

　　7月10日万达和融创公布项目事宜后，市场一片哗然，不仅外界对相关信息所知甚少，甚至万达和融创的管理层也感到意外和突然。

　　一位融创北京地区的员工表示，直到双方签订框架协议的前一天，融创公司一部分人才获得消息，大多数普通员工都是公布时才知道的。此外，有消息显示，7月8日，孙宏斌才将收购一事通知区域总一级高管。

　　万达方面同样如此，经济观察报记者就收购一事向万达文旅研究院、文旅城项目公司相关管理层了解情况，其均表示事出突然，此前并未听说过任何相关消息。7月4日王健林还出席了昆明文旅城项目开工仪式。

　　7月11日，融创中国发布的公告显示，融创中国以295.75亿元价格收购万达13个文旅项目91%的股权，以335.95亿元价格收购万达76家酒店100%的股权，总代价为631.7亿元，成为近年地产行业最大一起并购。

　　万达13个文旅项目总建筑面积5897万平方米，如果按照这一体量粗略计算，融创收购成本只有501.53元/平方米。不过，除了海口、昆明、济南3个项目外，万达文旅其他10个项目均已经有部分售出，实际成本并没有这么低。

　　融创中国公告显示，万达13个文旅项目自持面积为923.93万平方米，可销售面积为4973.12万平方米。

　　但融创通过这一并购获得巨量土地储备是事实，据2016年万达商业年报显示，截至2016年底，南昌、合肥、哈尔滨、无锡、青岛、广州、桂林、成都和重庆 9个项目拥有36449.25亩土地储备。

　　此外，在2010年到2012年期间，万达在西双版纳国际度假区累计获得4000亩土地。今年6月份，济南和昆明项目先后获得累计2885.55亩土地，由此粗略计算，融创通过收购万达13个文旅项目共计获得43334.8亩土地。

　　按照储备土地规模来计算，融创收购万达13个文旅项目获取土地成本为68.25万元/亩。此外，除了获取的土地外，海口项目战略签约土地及其他12个项目待拿地部分共计锁定了14624.8亩土地。

　　融创收购万达76家酒店总建筑面积为324.9万平方米，收购成本为10341.11元/平方米，根据双方约定，合同期内，这些酒店仍由万达方面负责运营。

　　此外，融创收购资金除了自有资金外，还有296亿元来自万达的委托贷款，占到总交易金额的4成以上。

　　半年8起收购

　　据经济观察报记者不完全统计，仅2017年至今半年多时间里，融创中国就进行了8次收购，累计花费1002.07亿元，已经接近2016年并购支出。

　　1月8日，融创宣布以15.1亿元代价收购成都紫希商业管理有限公司100%股权，获得位于成都高新区的新川商业项目，该项目占地143.44亩，可供销售的面积为38.75万平方米，由此拉开了融创2017年并购之路。

　　1月9日，融创以26亿元入股链家地产，获取了链家6.25%股权;4天后，再次宣布以150.41亿元入股乐视，获得乐视网(300104,股吧)8.61%股份、乐视影业 15%的股份和乐视致新33.5%的股份，乐视旗下累计有2.5万亩土地。

　　两个月后的3月1日，融创再次出手以23.04亿元价格从合作伙伴手中收购了合肥项目30%股权、武汉项目49%股权，从而成为两个项目实际控制人。两项目占地面积673.09亩，可供销售的面积为92.92万平方米。

　　5月12日，融创以总价102.5亿元拿下天津星耀投资80%的股权，从而获得这个烂尾近10年的项目，该项目占地3945亩，可供销售面积达235万平方米。

　　5月31日，融创以21亿元价格拿下重庆华城富丽项目60%的股权，再次获得54.37万平方米的存货。

　　5天后，融创以32.32亿元价格拿下大连润德干城项目100%股权，该项目占地619.73亩，120.26万平方米总建筑面积全部处于待售状态。

　　一直到7月10日，融创收购万达13个文旅项目91%股权和76家酒店100%股权，成为融创中国2017年并购之战的顶峰之作。

　　此前，孙宏斌曾透露，2016年融创还在香港洽谈了多起并购，最后因为价格等多个原因以失败告终。

　　2017年的8起收购战让融创获得48759.75亩土地，这些项目总建筑面积达6707.46万平方米，其中可售面积达5514.42万平方米。如果加上截至2016年底存货，融创存货总量接近1.4亿平方米。

　　并购支撑

　　从收购绿城中国开始，融创开始走上通过并购急速扩张的道路，其2014年销售额为658.47亿元，2015年销售额增至734.6亿元，增长部分不足百亿，但到了2016年，销售额大幅增长至1553亿元，在2015年基础上翻了一番。

　　支撑融创业绩快速上涨的不仅是近两年房地产的上行行情，也得益于融创通过并购扩张的策略。

　　2016年3月份底，融创的土地储备为4.77万亩，较2015年底已经接近翻倍，到2016年底，已经增至10.94万亩，再次翻番。

　　通过2017年8起收购，融创的土地储备、存货均获得大幅度提升。融创中国年报显示，截至2016年底，其土地储备为10.937万亩，如果收购万达项目交易完成后，融创土地储备面积可达15.9315万亩，较2016年底增加了45.67%。

　　并购在其中占据绝对主导地位，在新增的5万亩土地中，通过二级市场招拍挂获得土地只有1185.74亩，另外4.876万亩土地全部通过并购获得，占比超过97%，2016年全年这一比例只有62%。

　　除了直接的土地储备外，万达13个文旅项目还有14624.8亩战略协议土地，乐视旗下还有除美国项目外近2万亩土地，其中浙江莫干山、重庆、上海等乐视旗下土地中，有相当部分是可供销售的。

　　再从存货来看，截至2016年底，融创中国在全国44个城市累计有239个项目，其中150个项目通过并购而来，这些项目存货面积为8423.33万平方米，总货值达4100亿元，融创2017年销售目标为2100亿元。

　　除去万达13个文旅项目中部分存货已经售出，其中大部分都将变成未来融创冲击行业第一的筹码。

　　此外，融创还持有金科23.15%股份，据申万宏源(000166,股吧)证券研究显示，金科土地储备为27690亩，可供出售的面积938万平方米，可售货值约为1782亿元。融创在其中拥有412.53亿元权益。（编辑：陈嘉林）