790亿亚洲最大交易背后，是万科(02202)争当全球城市配套服务商的游戏

　　万科(02202)又出手!这次是参与亚洲最大的一宗收购案。7月14日下午离收盘还有一个小时，已在当日午盘停牌的万科再度公告表示，公司参与新加坡物流地产巨头普洛斯公司潜在的私有化。截至发稿时，万科尚未公布复牌时间。

　　7月14日午间，新加坡上市公司普洛斯(SGX：MC0)及中国财团发布联合公告，称万科等组成的中国财团收购普洛斯获得董事会支持，成功中标该收购。

　　据了解，此次收购以每股3.38新加坡元进行交易，估值约为160亿新元，折合约790亿元人民币，约116亿美元，高于普洛斯上市以来最高收盘价。

　　中国财团包括五方面：厚朴投资占股21.3%、万科集团占股21.4%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯CEO梅志明独资公司SMG占股21.2%。

　　如果根据股权比例计算出资份额，那么，万科集团此次出资将达到169亿元人民币。

　　值得一提的是，作为亚洲最大、世界第二的物流设施地产商普洛斯，在上述交易完成后，将从新加坡交易所退市、私有化。

　　该收购方案预期在2018年4月14日前完成。普洛斯目前的大股东GIC(新加坡政府投资公司)已明确表示支持该方案。

　　万科上半年新增9个物流地产项目

　　物流地产是万科重点发展的业务之一，此番大手笔参与收购物流地产巨头不足为奇。

　　据了解，2014年，万科提出转型计划，定位为城市配套服务商，宣布进入物流地产，首个项目选在了廊坊。随后的2015年，物流地产板块在万科集团内部得到了从事业部升级为独立公司的待遇，成立专门的物流地产公司，

　　近两年，万科不断拓展在全国的物流网络，目前已在北京、上海、广州、杭州、武汉、成都等一线城市及核心二线城市布点。

　　根据万科2016年报显示，截至2016年底，该集团物流地产累计已获取18个项目，总建筑面积约147 万平方米，其中2016年新增项目10个，新增可租赁面积96万平方米。

　　另外，万科管理层在今年5月的电话会议中指出，万科计划2017年物流地产再增加150万平方米;据万科管理层表示，目前万科的物流地产项目都是仓储空间，通过经营获取租金回报，回报率能达到6%。

　　根据统计，2016年上半年，万科共新增物流地产项目9个，总建筑面积为81万平方米，共耗资 6.82亿元。

　　这9个项目分别为：嘉兴南湖项目、西安沣西项目、中山黄圃项目、天津宁河项目、重庆空港项目、嘉兴湘家荡项目、嘉兴海宁项目、上海金山项目、北京大兴项目。

　　物流地产“霸主”普洛斯

　　了解到，普洛斯(Global Logistic Properties Limited，GLP)是亚洲最大、世界第二的工业及物流设施地产商，于2010年在新加坡证券交易所主板上市。

　　普洛斯中国成立于2003年，总部位于上海，目前已进入38个城市，拥有园区数量252个，总建筑面积达2871万平方米。根据普洛斯中国官网数据，截至2017年3月31日，普洛斯在中国、日本、美国和巴西的117 个主要城市，拥有并管理约5492万平方米的物流基础设施，形成了一个服务于4000余家客户的物流网络。

　　数据显示，普洛斯有57%的资产在中国，其余分布在日本、巴西和美国，其在中国拥有、管理的物流网络覆盖了接近90%的中国GDP。

　　（普洛斯净资产全球规模比例）

　　2016年8月，普洛斯投资设立普洛斯金融控投(重庆)有限公司，普洛斯中国获得金融牌照，正式进军物流金融。

　　据了解，普洛斯管理着约400亿美元的投资基金，有一支以全球顶级的“物流投行”团队。普洛斯财报显示，其主要收入来自租金和基金管理费。

　　普洛斯2016年年报数据显示，该公司实现了7.77亿美元的收入，同比增长10%;并实现7.19亿美元的净利润，同比增长48%。普洛斯2016年新开工项目价值28亿美元，而同期完成价值21亿美元的项目，实现开发利润2.55亿元，毛利率高达27%，同比增长39%。

　　（普洛斯历年开发成本利润图）

　　目前，在中国物流市场中，外资占据主导地位。来自戴德梁行的数据显示，普洛斯在中国主流物流地产行业里所占份额超过50%，规模甚至大于其后9家开发商之和。

　　早在今年3月，兴业证券就发布报告指出，普洛斯作为外资企业，仅用十年时间，就成为中国物流地产“霸业” ，其快速崛起有如下三大原因。

　　1、闭环模式。公司分工明确、高效合理的三大闭环战略业务模式。

　　（普洛斯三大业务构成战略“闭环”）

　　2、先发优势。进入市场早，被客户认可度高，拥有先发、垄断的政府及土地资源优势。

　　3、政商资源结合。通过出让股权、邀请认购旗下基金份额、甚至投资入股的形式积极与中国各方政企资源有关的资本力量结盟，以持续保持现存的土地资源优势。

　　万科要争当全球城市配套服务商

　　在业界看来，如果此次万科参与收购普洛斯成功，成为普洛斯的第一大股东，那么，万科的物流地产从项目到运营模式上都会有质的提升。

　　对于收购一事，万科董事会主席、首席执行官郁亮在接受媒体采访时表示：“此次交易如完成，将是万科城市配套服务商战略的重要举措，有助于万科在物流地产领域完善布局。同时，万科和普洛斯两家企业的联盟建立，将有望在全球范围内打造全新的商业发展模式，通过发挥双方在各自专业领域形成的优势，未来可在地产、物流、商业消费以及资产管理等领域构建全方位服务体系，从而建立起围绕客户和城市的生态系统。”

　　另外，业内人士分析认为，如果此次并购成功，万科的开发建设经验及资源优势就能与普洛斯高效的物流仓储网络及管理能力形成优势互补。再加上万科手中庞大的商业地产资源和背后丰富的客户资源，未来有机会将普洛斯导入物流仓储的客户群当中。

　　中国物流学会特约研究员杨达卿也向媒体表示，普洛斯可以借助万科的商业地产资源布局C端，而万科可以从普洛斯学习B2B模式物流的运营等。

　　注意到，如果中国财团成功收购普洛斯，这将是亚洲最大的收购案。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此类并购有三个特点。第一是交易规模大，此前融创并购项目规模相对大，但现在万科参与此类并购，从标的来看也属于较大的一种，当然对于类似并购主要是从联合并购的角度出发的。

　　第二是并购本身或由普洛斯主导，既配合了其私有化的模式，也说明其在物流地产方面的成本开始增加，尤其是类似以前此类企业在中国市场拿地，成本非常低，但这两年物流和产业用地的成本也开始上升。

　　第三是并购本身对万科等带来了很多投资的机会，万科本身在物流地产方面也有较为明显的动作，类似的并购也有助于新万科的新投资模式出现。

　　(部分内容整理自财新、新京报、北京商报、网易财经等)