大悦城（00207）“蜕变”：高管激励也要提速了

　　文章来自微信公众号“见地”，作者线丽阳。

　　继大悦城董事会主席、原总经理周政辞任总经理职位20天后，大悦城往轻资产方向迈出重要一步。

　　日前，大悦城与华远地产的首个合作项目北京石景山大悦城正式落地。此前，周政多次对外表露大悦城将“适度提速”，未来三年将“有一个爆发式的发展”。

　　到2020年，大悦城计划在全国开20家大悦城，目前，这个计划只完成了一半，要在短短3年时间内实现这个目标，大悦城将筹码压在轻资产模式上。

　　大悦城由重变轻

　　石景山大悦城总建筑面积约22万平方米，项目包括购物中心、高端写字楼、大型停车场等业态。该物业被列为政府重点项目，附近的苹果园交通枢纽正在建设中，预计2019年完工。

　　华远地产董事长孙誉晏称，华远和大悦城将在商业地产开发、管理、运营等领域进行深度合作。华远希望未来借助大悦城的资源、品牌、运营管理等优势，提升自身商业地产品质。

　　“华远负责前期拿地，大悦城负责后期运营管理。”对未来的合作，周政简单总结。

　　自2007年西单大悦城开业，大悦城的扩张速度并不算快。速度较慢的核心原因之一是资金壁垒。据年报资料，大悦城2016年营业收入为69.87亿元，较2015年的53.82亿元上涨29.82%，实现年度溢利12.75亿元，虽然较2015年的9.59亿元上涨32.95%，但是对于动辄要沉淀数十亿资金的购物中心来说，仍杯水车薪。

　　为此，大悦城开始探索“轻重并举”的发展模式。某大悦城高管称，“现在大悦城有了很好的品牌，扩张策略之一是降低持股比例，原来都是100%持有，现在持股20%，原来干1个的(资金)，现在可以干5个，用更少的钱撬动更多的资产。”

　　2016年8月18日，大悦城出售了包括西单大悦城、朝阳大悦城、上海大悦城、天津大悦城等6项目在内的三家子公司49%股权，建立基金合作平台，藉此获得93亿元资金。2016年，大悦城“现金及银行结存”由2015年的32.77亿元大幅上涨至89.91亿元。大悦城计划将上述资金用于拓展商业地产业务，扩大大悦城品牌影响力，以及偿还现有负债，支持未来发展。（编辑：何鹏程）

　　大悦城仍持有上述三家子公司约51%的股份，“未来大悦城将继续负责三家子公司的商业运营。”

　　大悦城透露，降低持股比例只是大悦城轻资产管理输出模式的一种，未来公司还将成立商业地产改造基金，针对一二线城市核心项目做老项目改造，大悦城在改造基金中出资20-30%，以此撬动上百亿规模的资金。

　　2016年，大悦城与新加坡政府投资公司(GIC)合作，将天津津汇广场改造成天津和平大悦城。该项目目前签约率100%。

　　此外，大悦城还将针对昆明、贵阳等商业地产相对不被看好的城市，通过无股操盘模式进行扩张。“目前很多轻资产项目处于洽谈中。”周政表示。

　　基金激励难产

　　5月23日，周政辞任总经理职位后，仍担任大悦城董事会主席、执行董事、提名委员会及执行委员会主席等职务。总经理一职由周鹏接任。

　　公开资料显示，2005年，周鹏加入中粮集团，2009年进入大悦城，先后担任朝阳大悦城副总经理、总经理，大悦城地产副总经理等要职。

　　大悦城相关人士告诉见地君，公司有一套完善的人才培养体系，现在大悦城团队已经达到400多人，正在运营的大悦城，均是公司培养重点人才的“摇篮”。

　　据2016年年报，2016年大悦城公司年薪达到200-300万元的高管只有1个，在100-200万元区间内的高管有2人，100万元以内的为1人。2016年，周政领取的薪资总额只有151.11万元，业已离职的韩石的薪资为65.7万元。

　　同期，以wind统计的159家内房股为参考，2016年内房股高管人均薪酬超过277万元，周政的年薪仅为该平均薪酬的54.55%。

　　除了高薪资，诸多房企也很重视高管激励。2017年年初，龙头房企之一龙湖建立了合伙人制度，将109名高管纳入合伙人队列。而2016年，碧桂园集团江苏区域等几个区域总裁年终奖达到了1亿元。

　　周政多次表示，大悦城的高管激励改革一直在推进，未来大悦城将通过基金激励的形式吸引人才。“大悦城的核心基金以及未来更多的并购基金，都会引入相应的核心骨干激励机制，将项目价值的增长和个人的利益挂钩。”

　　不过，目前此激励政策尚未出台。(编辑：何鹏程）