港资地产大佬开始减持自家股份，变盘还是变天?

　　本文来自“面包财经”。

　　香港地产股涨势如虹，不管是港资地产企业还是内房股，今年都在大幅上涨。但在上涨背后，港资地产大佬却在不断减持;而内地房企，却在持续回购。

　　九龙仓（00004）、新鸿基（00016）、新世界（00017）等港资地产股价不断走高，部分地产企业股价更是创下历史新高。然而，多家港资地产大佬却在高位不断减持自家股份;这背后或许与香港楼市疲软，尤其是商铺租金持续下跌有关。但值得关注的是，同样在港上市的内资房企，股价涨幅更为凶猛，但却在不断回购股份。

　　完全不同的两种市场行为，或许预示着地产企业正迎来变天!

　　香港地产股大涨，港资大佬悄然减持自家股份

　　近半年来，恒生指数涨幅超过20%。其中，地产股涨幅尤为明显。年初至今(6月12日)，九龙仓股价涨幅超过35%，长实地产（01113）涨幅超过30%，新鸿基涨幅接近25%，新世界涨幅近30%。下图为面包财经截取的九龙仓股价近半年来的走势图：

　　不过，除李嘉诚旗下的长实地产耗资57.46亿港元，回购了1.06亿股外;其它港资地产企业大都并未回购股份，部分高管更是在大涨期间，开始减持自家股份。

　　据港交所数据，年初至今，九龙仓主席吴天海减持了九龙仓近100万股股票，此外，九龙仓董事会成员周安桥、陈国邦也分别在近三个月时间内减持了30万股和17万股九龙仓股份。新鸿基地产的高管也在减持，新鸿基地产非执行董事胡宝星，2017年3月初还持有新鸿基地产142万股股份，当下持股数已为零。

　　目前市值超过1200亿港元的会德丰，其高管黄光耀(非执行董事)在今年3月中旬到6月初，减持了200万股会德丰股份;在此期间，徐耀祥(会德丰执行董事、财务总监)减持90万股，梁志坚(会德丰副主席、董事)减持165万股。此外，新世界发展高管杜惠恺(非执行副主席、非执行董事)减持了734万股新世界发展股份。

　　投行看空香港楼市，港商业地产租金大跌三成

　　除了股价飙升刺激套现热情，香港地产高管减持自家股份，或许与香港楼市在飙涨之后的疲软有一定关系。这些港资地产巨头们，核心资产中，香港市场占有的份额普遍远高于内资房企。

　　今年5月，香港新盘预售罕见录得零申请，是近四年来首次，致使累积待批单位跌至8189伙，创下28个月新低。近日，德意志银行发布报告称，其对香港人口结构进行深入研究后，认为香港楼市需求将转趋疲软，十年后楼价将大跌48%;并调低了恒基地产、嘉里建设等香港地产公司的评级。

　　更值得关注的是，香港商业地产租金的持续下跌。商业地产与零售业密切相关，据香港政府统计处数据，2017年前四个月，香港零售业总销货价值为1488.23亿港元，同比下跌0.99%，这是自2014年底以来，香港零售业总销货价值连续25个月出现负增长。事实上，香港零售业已连续三年出现下跌。下图为面包财经根据香港政府统计处数据绘制的香港零售业总销货价值历年走势：

　　零售业的下跌，使得香港商铺租金出现了下滑。据香港经济日报报道，香港一线街道商铺租金持续回落，日前，周大福（01929）以300万港元租下尖沙咀新港中心一个向海防道的地铺，较旧租回落超过30%。

　　周大福在财报中称，2017财年(2016年3月底—2017年3月底)，其在香港续租的租金平均减幅约为35%。事实上，2016财年周大福在香港续租的租金平均就曾下跌了13%。

　　内资地产企业大幅回购，变盘还是变天?

　　与港资地产大佬减持形成鲜明对比的是，内资房企的持续回购。

　　近半年来，内资房企股价涨幅远高于港资地产企业。年初至今(6月12日)，中国恒大（03333）股价累计涨幅高达2.42倍；碧桂园（02007）涨幅达1.14倍，融创（01918）上涨1.17倍。然而，在股价不断上涨之际，内资房企并没有减持股份，反而不断回购。

　　以中国恒大为例，今年以来，中国恒大回购了7.22亿股股份，耗资高达62.88亿港元。此外，碧桂园等内地房企也在不断回购。

　　更值得关注的是，在房地产市场越收越紧，限贷、限售甚至限价等政策不断出台，房地产企业融资渠道也越来越少的背景下，内地房企仍在不断拿地。

　　据中原地产数据显示，截至今年6月初，合计已经有25家企业拿地超过百亿，这25家企业拿地总金额已经超过6554亿，与去年同期拿地最多的25家企业相比，大幅上涨了58%。事实上，2016年内资房企拿地也是相对较高的一年，以中国恒大为例，2016年新增土地储备建筑面积为10238万平方米，与上年相比大增193.79%。融创中国2016年新增土地建筑面积涨幅更是高达6.18倍。下图为面包财经根据财报绘制的中国恒大历年新增土地储备面积：

　　除了在大陆拿地外，内资房企也在进军香港楼市，据报道，近一年来，内地房企已经在香港购入10宗土地，成交总金额接近600亿港元，已经占到香港整体卖地收入的五成以上。

　　经过多轮洗牌之后，内资地产巨头的资产体量已经远远超越港资大佬，经历股价飙涨之后，市值也在接近。万科、恒大和碧桂园，三巨头的市值都已经超过2000亿港元。

　　内地房企在调控政策下，仍在不断拿地，股价也持续创出新高;而港资大佬们在股价频创新高之后开始减持自家股份。

　　截然不同的动作背后，代表着对未来不同的预判，是否意味着市场正面临着巨大的变盘?（编辑：曹柳萍）