当内房股开启第二轮上涨征程？下一个三倍股会是绿地香港（00337）吗？

　　6月9日，绿地香港(00337)公布，2017年前5个月，集团合约销售约135.3亿元(人民币，下同)，按年增加92%；已售合约总建筑面积约107.62万平方米，按年增加97%;平均售价约每平方米12572元。

　　按这个增速，绿地香港要达到年初提出的全年230亿元合同销售金额目标，已经易如反掌。受此消息影响，截至6月12日收盘，绿地香港涨1.75%，报2.90港元——但即便这样，公司股价仍不能如投资者所愿“破3”。

　　不仅如此，发现，在近段时间内房股一片大涨的形势下，绿地香港的股价却显然跟不上老大哥们的步伐。近一个月以来，绿地香港只涨了4.3%，从6月7日起还呈现下跌趋势，投资者纷纷怀疑自己买了一只 “假内房股”。

　　股价不随大流涨，绿地香港是“假内房股”？

　　在港股市场，内房股近期展开凌厉攻势。以碧桂园（02007）、中国恒大（03333）、融创中国（01918）、雅居乐（03383）为首老大哥们涨势如虹，增幅过半；另一边，市值小、销售增长目标不大的公司却未见较大增幅。其中，作为另一位房企老大哥绿地集团子公司的绿地香港，表现就令人失望。

　　证券时报援引国泰君安证券分析师的观点认为，本轮增速快、估值低，是上述内房股获得青睐的重要原因。“香港市场的中资地产股在估值上具有足够的安全边际，估值已经反映了市场对地产行业的悲观情绪。另一方面，一二线城市的长期向上趋势不变，尽管短期的货币收紧政策或对房地产行业基本面造成一定压力，但长远来看，行业需求仍然上升。”

　　回顾今年内房股的行情走势，可以看出，涨幅较大的公司大都具有行业龙头、估值安全、高速增长的特点，这类公司也有较大的土地储备量，而且能在业绩增长和资产安全之间寻求平衡。另外，这些公司早在调控政策增长确定性较强的三四线城市布局，而且高层近期均有回购。

　　也有专业人士认为，港股内房股近期的强势表现主要是因为内房股的销售超预期，行业估值水平和趋势并没有发生转折和变化。

　　根据中信建投、国泰君安、西南证券、广发证券等多家机构研究，此轮内房股上涨的本质就是基本面逻辑，是在基本面超预期之后的估值提升过程。简单来说，今年以来，在政策约束和流动性收紧等限制条件下，大中型企业仍然保持业绩的大幅上升，这超过了香港资本市场的预期，基本面预期差被市场所认识之后，也直接带动了这些内房企业的估值修复。

　　绿地香港增幅不大，可能是吃了市值过小、发展重点不在三四线城市的亏。

　　业绩增速飞快

　　在母公司绿地集团的护航之下，绿地香港去年的业绩增幅惊人。

　　根据绿地香港2016年度报告，绿地香港去年纯利激增逾4倍，赚11.1亿元，去年总收益约169亿元，同比增197%。

　　公司称，该增加主要是因为2016年售出及交付物业面积大幅度增加。绿地香港在2016年的已售出及交付项目的总建筑面积约123万平方米，同比增加约99%，平均售价约为每平方米13029元。得益去年售出及交付物业面积大幅增加，令公司期内收入大增近两倍，增至169.2亿元，其中合约销售额升5%，至182.2亿元。

　　绿地香港主席兼行政总裁陈军于业绩会上表示，今年合同销售金额目标为230亿元，但集团现有的土地储备仍达1400万平方米，足以支撑未来3至5年的发展，因此今年拿地压力并不大，并表示集团未来会加大泛珠三角地区布局，但暂时不会考虑发展三、四线城市。

　　毛利率问题依旧

　　业绩增幅喜人的背面，绿地香港的过低毛利率一直令人诟病。

　　根据财报，绿地香港的毛利率在 2016年中期就曾由2015年同期的21%下降到9%，2016年，公司“毛利率则由约18%微跌至约17%”， 对于公司2016年毛利率的表现，绿地香港解释称，主要是因为在2016年交付的物业种类有别于2015年所致。

　　仔细翻阅年报，发现，公司在2016年交付了部分来自无锡、宁波、昆明等地的老项目，这些项目毛利率较低，这部分拖累了公司全年的整体盈利水平。一般来说，一个楼盘项目从开发到交房，需要2至3年时间，从时间上来看，2016年交付的这些物业相当一部分来自原壳公司盛高置地的项目。

　　在《绿地香港(00337)2016年利润高得不可方物，毛利率却“自甘堕落”》一文中也曾提到，绿地香港的毛利率近年呈下跌趋势。数据显示， 2015年、2016年，公司的毛利率已经跌破了行业的平均水平。

　　除此之外，绿地香港的债务问题也令业界担忧。早在2016年5月，穆迪就宣布下调绿地控股集团有限公司及其子公司绿地香港的发行人评级：分别从Baa3降至Ba1、从Ba1降至Ba2。截至2016年12月31日，绿地香港的负债比率净额为121%。

　　投306亿建云南新项目

　　不过，低毛利率和低股价表现并没有影响绿地香港的布局进程。

　　6月5日，绿地香港与昆明市政府举行了“绿地春城·滇池国际健康示范城”签约仪式，宣布将在昆明度假区大渔片区投资306亿元，开发建设集“医康养”核心产业功能和“产学研”“文商旅居”辅助产业功能于一体的“大健康”产业项目——绿地春城·滇池国际健康示范城。

　　了解到，项目建设内容涵盖“医康养”核心产业项目，“产学研”上游产业项目，“文商旅居”下游产业项目共计13个大类24个小项，项目总建设面积约4000亩，净用地约2000亩。项目开发建设周期为5年，计划总投资约为306亿元人民币，由绿地香港负责筹措、投资、开发建设，投资强度不低于每亩1500万元。

　　根据绿地香港官网，公司已在多个城市进行物业开发业务，包括上海、宁波、昆明、黄山、苏州、常熟、无锡、杭州、徐州、海口、南宁及太原。