当内房股开启第二轮上涨征程 下一个三倍股会是绿地香港(00337)吗？

　　6月9日，绿地香港(00337)公布，2017年前5个月，集团合约销售约135.3亿元(人民币，下同)，按年增加92%；已售合约总建筑面积约107.62万平方米，按年增加97%;平均售价约每平方米12572元。

　　按这个增速，绿地香港要达到年初提出的全年230亿元合同销售金额目标，已经易如反掌。受此消息影响，截至6月12日收盘，绿地香港涨1.75%，报2.90港元——但即便这样，公司股价仍不能如投资者所愿“破3”。

　　　　不仅如此，智通财经发现，在近段时间内房股一片大涨的形势下，绿地香港的股价却显然跟不上老大哥们的步伐。近一个月以来，绿地香港只涨了4.3%，从6月7日起还呈现下跌趋势，投资者纷纷怀疑自己买了一只 “假内房股”。

　　股价不随大流涨，绿地香港是“假内房股”？

　　在港股市场，内房股近期展开凌厉攻势。以碧桂园（02007）、中国恒大（03333）、融创中国（01918）、雅居乐（03383）为首老大哥们涨势如虹，增幅过半；另一边，市值小、销售增长目标不大的公司却未见较大增幅。其中，作为另一位房企老大哥绿地集团子公司的绿地香港，表现就令人失望。　　证券时报援引国泰君安证券分析师的观点认为，本轮增速快、估值低，是上述内房股获得青睐的重要原因。“香港市场的中资地产股在估值上具有足够的安全边际，估值已经反映了市场对地产行业的悲观情绪。另一方面，一二线城市的长期向上趋势不变，尽管短期的货币收紧政策或对房地产行业基本面造成一定压力，但长远来看，行业需求仍然上升。”

　　回顾今年内房股的行情走势，可以看出，涨幅较大的公司大都具有行业龙头、估值安全、高速增长的特点，这类公司也有较大的土地储备量，而且能在业绩增长和资产安全之间寻求平衡。另外，这些公司早在调控政策增长确定性较强的三四线城市布局，而且高层近期均有回购。　　也有专业人士认为，港股内房股近期的强势表现主要是因为内房股的销售超预期，行业估值水平和趋势并没有发生转折和变化。

　　根据中信建投、国泰君安、西南证券(600369,股吧)、广发证券(000776,股吧)等多家机构研究，此轮内房股上涨的本质就是基本面逻辑，是在基本面超预期之后的估值提升过程。简单来说，今年以来，在政策约束和流动性收紧等限制条件下，大中型企业仍然保持业绩的大幅上升，这超过了香港资本市场的预期，基本面预期差被市场所认识之后，也直接带动了这些内房企业的估值修复。

　　绿地香港增幅不大，可能是吃了市值过小、发展重点不在三四线城市的亏。

　　业绩增速飞快

　　在母公司绿地集团的护航之下，绿地香港去年的业绩增幅惊人。

　　根据绿地香港2016年度报告，绿地香港去年纯利激增逾4倍，赚11.1亿元，去年总收益约169亿元，同比增197%。

　　公司称，该增加主要是因为2016年售出及交付物业面积大幅度增加。绿地香港在2016年的已售出及交付项目的总建筑面积约123万平方米，同比增加约99%，平均售价约为每平方米13029元。得益去年售出及交付物业面积大幅增加，令公司期内收入大增近两倍，增至169.2亿元，其中合约销售额升5%，至182.2亿元。

　　绿地香港主席兼行政总裁陈军于业绩会上表示，今年合同销售金额目标为230亿元，但集团现有的土地储备仍达1400万平方米，足以支撑未来3至5年的发展，因此今年拿地压力并不大，并表示集团未来会加大泛珠三角地区布局，但暂时不会考虑发展三、四线城市。

　　毛利率问题依旧

　　业绩增幅喜人的背面，绿地香港的过低毛利率一直令人诟病。

　　根据财报，绿地香港的毛利率在 2016年中期就曾由2015年同期的21%下降到9%，2016年，公司“毛利率则由约18%微跌至约17%”， 对于公司2016年毛利率的表现，绿地香港解释称，主要是因为在2016年交付的物业种类有别于2015年所致。

　　仔细翻阅年报，智通财经发现，公司在2016年交付了部分来自无锡、宁波、昆明等地的老项目，这些项目毛利率较低，这部分拖累了公司全年的整体盈利水平。一般来说，一个楼盘项目从开发到交房，需要2至3年时间，从时间上来看，2016年交付的这些物业相当一部分来自原壳公司盛高置地的项目。

　　智通财经在《绿地香港(00337)2016年利润高得不可方物，毛利率却“自甘堕落”》一文中也曾提到，绿地香港的毛利率近年呈下跌趋势。数据显示， 2015年、2016年，公司的毛利率已经跌破了行业的平均水平。

　　除此之外，绿地香港的债务问题也令业界担忧。早在2016年5月，穆迪就宣布下调绿地控股(600606,股吧)集团有限公司及其子公司绿地香港的发行人评级：分别从Baa3降至Ba1、从Ba1降至Ba2。截至2016年12月31日，绿地香港的负债比率净额为121%。

　　投306亿建云南新项目

　　不过，低毛利率和低股价表现并没有影响绿地香港的布局进程。

　　6月5日，绿地香港与昆明市政府举行了“绿地春城滇池国际健康示范城”签约仪式，宣布将在昆明度假区大渔片区投资306亿元，开发建设集“医康养”核心产业功能和“产学研”“文商旅居”辅助产业功能于一体的“大健康”产业项目——绿地春城滇池国际健康示范城。

　　智通财经了解到，项目建设内容涵盖“医康养”核心产业项目，“产学研”上游产业项目，“文商旅居”下游产业项目共计13个大类24个小项，项目总建设面积约4000亩，净用地约2000亩。项目开发建设周期为5年，计划总投资约为306亿元人民币，由绿地香港负责筹措、投资、开发建设，投资强度不低于每亩1500万元。

　　根据绿地香港官网，公司已在多个城市进行物业开发业务，包括上海、宁波、昆明、黄山、苏州、常熟、无锡、杭州、徐州、海口、南宁及太原。