龙光地产（03380）会是下一个内房股领头羊吗？

　　当楼市和股市又出现跷跷板现象的时候，每一个炒股者、炒房客都会很纠结：是炒房好还是炒股好？

　　用数据说话，胡润《2016财富传承密码特别报告》显示，中国目前身家在1亿以上的富翁有近9万人：75%企业家，15%炒房客，10%职业股民等专业投资者。首先，我们普通人不大可能创业成功成为企业家，其次，炒房的门槛也比较高，房价涨得最好的一二线城市一套房动不动就是几百万。因此，对于大多数人来说最好的投资还是股市，那么有没有既可以炒房又炒股的选择呢？很简单，买房地产股就是了。

　　再来看一组数据，在港上市的地产股近一年来涨幅惊人，其中，中国恒大（03333）、碧桂园（02007）等涨幅更是超过280%。将同期的房价涨幅远远地甩在身后，就拿之前涨得最快的2015年深圳房价来说，一年涨幅才不到50%。

　　如果把时间周期再拉长，二者差距更加明显，刘元生在1988年买入万科360万股，目前收益超过800倍。可以说，优质的地产股涨幅远远超过房价涨幅。现在问题来了，除了恒大、碧桂园等一线优质地产股外，还有没有其他估值较低、成长性较好的二线房企呢？

　　房价会下跌？对不起，那只是你的臆想

　　刘元生800倍收益的例子告诉我们，投资成功要有足够的耐心：买定离手，耐心持有，耐心才能做到克服短期的波动，吃到大段的肉。而做到耐心的关键就是对整个行业、对公司基本面有足够的了解。我们先来说一说房地产行业的大环境，大环境的核心只有一句话，就是房价还会不会继续涨？

　　房价会不会涨影响因素很多，但长期来看有两个核心因素，一是经济增长，二是城市人口的集聚会不会停止。对于第一个，毫无疑问中国的经济还在高速增长，虽然比之前两位数增长有所放缓，但几乎秒杀了所有发达国家，这个再讨论的意义不大。下面重点讨论一下人口聚集。

　　大城市的人口聚集，是全世界都存在的大趋势。先来看两张图片，来自2009年世界银行的一个报告。这两张图片说的是日本和美国城市群GDP产出密度。有图有真相：

　　你可以清楚的看到，日本东京、名古屋和大阪三个城市的GDP特别高，这三个城市加起来占到日本全部GDP的80%。这样说吧，即使整个日本其他地方没有产出GDP，只剩下这三个超级大城市，那么日本的GDP总量基本不变。

　　我们再来看一下美国，其绝大部分的GDP主要由洛杉矶、旧金山、纽约、芝加哥等大城市产生，也就那么十来个城市。同样的道理，就算美国其他地方不产生GDP，只剩下这十来个大城市，那么美国的GDP也基本上不会发生什么变化。

　　发达国家人口聚集具有一定比较意义，我国人口聚集又处于什么程度呢？数据说话，2016年国内GDP为74.41万亿人民币，北上广深GDP共为9.14万亿，占比12.29%，而前十二大城市GDP占比才不过约26.5%，远远比不上美国和日本等国家。

　　从这个角度看，我国的城市化过程还远远未结束，人口还要聚集，聚集就会产生巨大的房屋需求，房价也就长期看涨。当然，有人会反驳，目前房地产调控得厉害，房价到顶了，其实不然。北京从2011年开始就有了房地产调控细则，北京户口家庭不允许购买第三套房，而非北京户口的，必须在北京纳税满五年才买房。后来呢？大家也看到北京的房价了，调控只会影响短期的走势，因为前文说了，人口、资源的聚集产生的巨大需求，这才是房价上涨的根本动力。

　　另外，经济增长也是房价不断上扬的重要原因，2016年我国GDP增长6.7%，其中深圳增长达9%，在一线城市当中增速最快，人均GDP也最高，这也解释了为何2015年深圳房价涨幅能领先全国。

　　那么，我们怎么才能抓住房地产造富潮的末班车呢？通过二级市场购买地产股，特别是在一、二线城市拥有大量土地储备的地产公司，因为经济发展、人口聚集对这些公司来说最受益，这样也可以分到一杯羹，就像当初买下有近400倍涨幅的腾讯（00700）能分享互联网造富潮一样。

　　有时候道理就是这么的简单，机会也是那么的明显，只是被大多数人忽略了而已。

　　几个重要的上涨因素

　　近期的大牛股恒大，股价在半年之内由不到5港币一路上扬至17.66港币，涨幅惊人。实际上，恒大起涨之前有很多迹象：大额回购、赎回高息债券、大行券商唱好等。

　　先说回购，恒大在一个月内出手9次，共回购7.23亿股，花了约62.88亿。并且，有多个交易日回购金额超过交易额的50%，出手阔绰。

　　再举一个回购的例子——融创中国（01918），2016年9月，融创发布了一则具有爆炸性的公告（然而很多人并没有注意到），大概是这样的，公司的控股股东（说白了就是大佬孙宏斌），要溢价认购新发行股份，聪明人一看就知道这是明摆着要大幅增持，且高于市价的6.8%。认购多少呢？占已发行股本的13.31%！后面融创的股价大家也看到了，从5港币左右一路上扬至14.74港币，孙宏斌也是赚翻了。融创周K线：

　　此外，碧桂园在2016年1月开始回购最多10%的股份，约22.59亿股，据wind数据，截至目前，碧桂园累计回购了超过12亿股，其股价也从2016年低点上涨近3倍。目前，恒大、碧桂园、融创在近日均连续创出新高。

　　我们回到龙光，其回购虽然没有这么激进，更像是“温水煮青蛙”，煮了近一年。据wind数据，龙光从2016年1月份开始一直回购到同年11月份，共回购6123万股，耗资约2亿港币。

　　跟着大股东走，吃喝不用愁，这句股市至理名言背后的道理非常简单粗暴，大股东是对公司基本面最了解的人，回购自然是利益最大化的选择。

　　说完回购，接着再说赎回美元债券。5月初，恒大发布公告称，计划2017年全年赎回70%的永续债，近期又公告称将在6月30日前赎回剩余全部永续债。赎回永续债对净利润有非常大正面的影响，这也是恒大股价牛气冲天的原因之一。

　　龙光目前也有类似的动作，用低利息的债券赎回高利息的债券。龙光在5月成功发行4.5亿美元利息5.25%的优先票据，赎回约3亿美元利息11.25%的优先票据，预计每年将节省约1800万美元（1.22亿人民币）的利息开支。值得一提的是，龙光4.5亿美元的优先票据获得投资者共计17亿美元的抢购，也就是说，再发低息券就非常容易了。

　　此外，3月份龙光获得1.5亿美元贷款，利息仅为3.75%另加伦敦银行同业拆息。可以看到的是，龙光的融资成本在逐步下降，按照花旗的观点，龙光2017年的融资成本将由2014年的8.8%大幅减低至5.8%，背后的原因自然是基本面在持续向好。

　　一年40%的收益够不够？巴菲特才不过20%多

　　在讲龙光基本面之前，先来口水一下股神巴菲特上万倍的收益。从1965年2015年的50年中，巴菲特管理的伯克希尔股价从11美元上涨了2.05万倍，换句话说，当初买下1万美元的该股股票，目前市值超过2亿美元。实际上，巴菲特过去50年的年均回报仅为21.97%，没错，每年的收益只相当于A股的两个涨停，只是巴菲特连续做到了50年。

　　龙光从2016年低点1.99元到目前5.15元，有158%的涨幅，一年多的收益远超巴菲特，这样的涨幅也远超同期深圳的房价。现在关键的问题是，龙光未来还能长期并稳定地成长吗？龙光周K线：

　　2016年龙光的营收、净利润有不俗增长，营收205.4亿元人民币，增长40.9%，利润44.9亿元，增长69.4%。2017年前5个月累计合约销售额为154.9亿元，同比大增46.13%。实际上，按照中金公司研报的观点，龙光2017年的可售资源达680亿元，但全年销售目标为345亿元，理由是龙光在市场调控期间略微放缓销售增长目标，以维持高毛利率，换言之，当调控结束时，龙光增速将更快。

　　了解到，龙光主要在以深圳为核心的珠三角区域布局（总部就在深圳），以及汕头、南宁等区域。截止2017年3月，龙光在“世界级都市圈”的粤港澳大湾区的货值约2900亿元人民币，占总货值3400亿（总建面约2650万平米）比重达85%。其中，深圳约1350亿，惠州750亿，珠海约370亿，佛山约240亿，香港、中山分别为150亿和40亿元。

　　粤港澳大湾区是由广州、佛山、深圳、惠州等9市和香港、澳门组成的城市群。是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后，世界第四大湾区。是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要区域，也是未来人口继续聚集的区域。长远来看，粤港澳大湾区整体的房价将维持上涨趋势。

　　俗话说，没有好不好的股票，只有贵不贵的股票，我们来看一看龙光到底贵不贵。

　　据wind数据，在恒大、碧桂园、万科企业（02202）、新鸿基地产（00016）、长实地产（01113）、融创等在内的10多家地产公司当中，恒大、碧桂园、融创等经过几轮大涨，动态市盈率基本在15倍以上，而龙光的市盈率PE最低，仅为5.5倍。同样按照wind数据，龙光在2017年及2018年的预计市盈率也最低。

　　这样低的估值，主要是因为相较恒大、碧桂园、万科等巨头，龙光的市场关注度并不高。不过，目前这一状态正在改变。5月31日，国际大投行花旗首次对龙光给予“买入”评级，目标价6.2港元。花旗认为，龙光未来三年核心净利润将有30%的复合增长率。31日当天，龙光大涨超过7%，成交金额放大至2.14亿港币，创下一年半来新高，或许有聪明的资金已经进行潜伏。

　　实际上，龙光要实现核心净利润30%增长这一目标并不难，甚至有可能远超预期，首先是手中拥有高达3400亿货值的土地储备，其中粤港澳大湾区占比高达85%至2900亿元，足以满足未来5至6年的开发需求。再者是龙光扎根于深圳，在2900亿货值当中大部分布局在大深圳圈之内。再加上融资成本降低能提高利润，龙光净利润实现30%甚至40%的年增长并不难，而利润的增长是股价最直接的催化剂。

　　目前，龙光有7个重点项目均处于深圳地铁沿线上，了解到，2017年龙光将有多个深圳轨道交通沿线物业推出。

　　结语：龙光具有低估值以及较为确定的成长性，同时拥有巨额土地储备，且融资成本也在逐步下降。如果您看多粤港澳大湾区的发展，特别是看多深圳的经济，长期看涨深圳的房价，但又没有那么多钱去购买一、二线城市的房产，那么显而易见的是，购买在一、二线城市拥有大量土地储备、大量项目且基本面扎实的地产股，不失为一种更好的资产保值增值办法，将会带来甚至优于房价上涨的收益。