你在狂欢恒大(03333)市值飙升2000亿，我却看到中国房地产的冬天

　　一场汹涌潮水退去，海岸上留下了碧桂园(02007)、中国恒大(03333)、万科(02202)等龙头房企。

　　在广东惠州市，一批中小房企正站在碧桂园、中国恒大、龙光地产(03380)、金融街的门前等待被收购的命运。早在2016年7月，碧桂园就一举收购了惠州的8家房地产公司。

　　“你有认识中山或者惠州需要出手的治理比较好的楼盘项目吗?我可以适当溢价接手。”一家全国十大房企的区域负责人向咨询道。

　　在这房地产调控政策最为凛冽的季节，中国房地产市场正在迎来2008、2009年的命运，即：大的房地产商重新洗牌，小的房地产商即将面临出局的命运。

　　按照民生证券副总裁管清友的说法：这就是迟到的出清。

　　在过去的十多年里，中国房地产市场迎来了五千年历史上的繁荣盛世，全国房地产开发企业的数量从2000年的27303家，增长到2015年93426家房企。

　　但到2017年的5月，这一切都结束了。

　　港股地产板块的两件大事

　　2017年5月的港股市场，有两件大事无疑会影响中国房地产的命运。

　　1、5月29日，内房股全线暴涨，中国恒大盘中涨幅一度高达27.14%，创2009年11月以来最大涨幅，市值一度超过2000亿港元。截至当日收盘涨22.78%，报15.2港元，是年初5港元的3倍。

　　2、5月26日，朗诗绿色地产(00106)全资附属公司南京朗铭与卖方订立协议，将以1.5亿元人民币收购陕西长泰房地产开发有限公司(简称“长泰”)全部股权。

　　上述两件事，透露两层重要蕴意。

　　首先，对于内房股的上涨，摩根大通发表研报称，这与中国恒大信贷评级调升有关，从而带动整个行业获得重估。这也就是说，大房企在融资拿地方面有优势，受资本市场青睐，容易获得更高的债券评级。

　　其次，长泰被朗诗绿色地产一口吞下，正在上演小房企被兼并的戏码。注意到，自2017年开年以来，中小房企被兼并的案例不断发生，而近期朗诗绿色地产再掀兼并潮。

　　有分析人士向表示，内房股此番暴涨除了各龙头房企基本面表现良好，估值修复外，还有一个重要的隐情就是：房企兼并潮已经开始。

　　该分析人士指出，港股上市房企相较于在沪深上市的中小房企更有规模优势。2017年楼市调控不断加码，房企融资渠道全面收紧，内房企或在兼并经受不住多重打击的中小房企中不断壮大，为将来的业绩增长打下基础。

　　港股房企资产均值比A股多717亿

　　近日，中国指数研究院发布《2017中国房地产上市公司TOP10研究报告》 (简称“报告”)。注意到，从报告研究成果来看，在港上市房企实力规模比在沪深上市房企更胜一筹。

　　根据报告显示，2016年，沪深上市房地产公司总资产均值达到510.24亿元，同比增长25.48%;在港上市房地产公司总资产均值达到1227.08亿元，同比增长32.60%。如此来看，港股房企资产均值要比A股房企多717亿。

　　而在营收方面，2016年，沪深上市房地产公司营业收入均值为136.84亿元;在港上市房地产公司营业收入均值为277.20亿元。

　　港股房企除了在资产、营收规模胜出外，在盈利方面也跑赢A股房企。

　　根据上述报告显示，2016年，沪深及在港上市房地产公司净利润均值分别为13.10亿元、49.56亿元，在港上市房地产公司净利润规模约为沪深上市房地产公司的4倍，规模优势明显。

　　有分析人士指出，一般而言能上市的房企，必是行业中的强者。而在港上市房企平均实力比在沪深上市的房企强，那么，对于更多未上市的中小房企而言，港股房企更像是巨无霸。

　　房企差距越来越大，大鱼吃小鱼现象自不可避免，而2016年楼市的那场繁荣正是加快行业整合的助推器。

　　注意到，报告指出，2016年，中国房地产上市公司的经营表现全面改善。但是，大好局面之下隐忧已现，行业优胜劣汰和格局重构进程已经加快，房地产上市公司的分化态势加剧。

　　具体而言，一方面是大型房地产上市公司在产品、项目、资金、管理等要素的绝对优势下强者恒强，由2017年一季度大型房地产公司的市占率大幅跳涨可见一斑;另一方面是中小企业的断臂求生或黯然离场。在2017年房地产企业需求端、资金端双向受抑的情况下，行业集中度加速提升已成为必然。

　　朗诗绿色地产再掀兼并潮

　　近期房企融资全面收紧，加速了房企的并购整合。

　　根据工商信息显示，上述朗诗绿色地产吞食的长泰，成立于2009年，注册资本仅为800万元。截至2016年12月31日，该公司净负债及总资产分别约为1927万元及2.68亿元。2016年税后亏损299.2万元。

　　值得一提的是，截至2016年底，朗诗绿色地产的总资产约180亿元，总负债约150亿元，虽然其资产规模是长泰的67倍，不过在港股房企中，朗诗绿色地产算是小型房企。

　　除了兼并其他小型房企外，有些港股房企也在出售物业套现。

　　5月26日，瑞安房地产(00272)公告称，拟以41.33亿元向万科出售重庆瑞安天地房地产79.2%权益。就在同一天，力宝华润(00156)也在甩包袱，发布公告称，拟以1.75亿元出售力宝置业(泰州)有限公司全部股权及债权。

　　另外，近期深圳控股(00604)大幅出售资产也颇引人关注。5月25日，深圳控股公告称，拟以现金总代价54.25亿元向恒大地产集团出售地产业务。同时，深圳控股在5月26日公告称，其公开挂牌出售的泰州市鹏翔置业有限公司100%股权及股东债权由靖江市碧桂园房地产开发有限公司以3.6亿元竞得。

　　有分析人士指出，纵观上述几笔出售事项，虽然表面来看，公司称为了发展战略考虑才出售，但实际上不难窥见公司是在变卖资产套现。房企现金为王，寒冬将至，有些企业为了补充现金，不得不“卖儿鬻女”，甚至把自己都卖了。