恒大5个月涨96%，港股内房股爆发的原因是什么？

　　沉寂了一段时间之后，港股内房股今天再次爆发，成为涨幅最大的板块，多只个股创新高。

　　中国恒大涨幅最大，收涨9.1%，报9.48港元，创历史新高，盘中最高涨12%，高见9.77港元。中国恒大市值现为1237.14亿港元，年初至今股价已经涨超96%。

　　　　评级机构标准普尔今天发表研究报告表示，将中国恒大(03333)长期企业信贷评级，由“B-”升至“B”，评级展望为稳定，主要由于集团流动性显著改善，受惠销售表现强劲，有稳定现金收入，同时融资渠道更多元化，故将恒大的流动性评测由弱势转为充裕。

　　与此同时，恒大今年大举回购股份。2017年3月29日至4月27日，恒大九次回购公司股票，共计约7.23亿股，累计支出了63亿港元(约合55.95亿元人民币)。中国恒大回购记录　　碧桂园收涨6.080%，收报8.20港元，股价创9年新高，市值1749.93亿港元。

　　　　碧桂园今年前4月实现销售额达到惊人的2041.6亿元，同比增2.14倍，居所有房企第一位，超过万科120亿。

　　　　拿地方面，碧桂园也是最踊跃的。截至5月10日，今年碧桂园共斥资582.41亿元，拿地109宗，规划建筑面积1482平方米，冠绝同行业。其次为保利、恒大、中海，拿地支出均超过400亿。万科的拿地支出为339亿，排在第七。

　　其他内房股中，融创中国涨5.7%，绿城中国涨4.9%，保利置业涨3.7%，雅居乐涨3.2%，合景泰富涨3.1%，世茂房地产涨2.7%。其他的小编就不再赘述了哈，大家可以看下面这张图。

　　下面这张图是今年以来涨幅最大的20只香港房地产股，除了台泥国际(也不是地产股，主营业务是水泥...不是小编的错，甩锅给Wind)、嘉里建设、会德丰、嘉华国际之外，其他都是内房股。香港地产股今年涨幅TOP20，来源：Wind

　　分析：香港内房股飙升三大原因

　　内房股今天爆发的原因，大家普遍认为导火索是国家统计局18日公布的全国70个大中城市房价数据显示，4月份15个一二线城市房价同比涨幅全部回落，而三线城市房价同比涨幅则较3月进一步扩大。

　　此前，摩根大通5月10日发表研报表示，该行维持对内房股长线正面的看法，因地产商业务模式正确，有望获取利润增长及提升市场份额。市场低估了首四个月强劲销售可产生的利润，部分地产商销售更按年增逾2倍，达到全年合同销售一半目标。因此，该行深信，直至今年第三季盈利收成期，个别赢得市场份额的内房股有望重估，股价甚至超越去年9月及今年3月的高位。

　　香港内房股频频大涨，或许有三个原因，估值极低业绩极好、资金推动和行业政策支持。

　　第一，估值极低业绩极好。香港上市的内地房地产股票，普遍处于一个低估的状态，这也是万达商业要回归A股上市的重要原因。数据显示，在万达商业启动回归A股上市之前的最后一个交易日，万达商业的动态市盈率仅有6倍左右，远低于A股相关个股的估值水平。彼时的估值，也基本上是内房股尚未启动时主要内房蓝筹股估值水平。

　　除了估值水平极低，上市公司房企去年的业绩水平也是极好。以A股市场的上市房企为例，已经公布年报的18家上市房企，有15家净利同比正增长;17家公布快报的上市房企，16家净利同比正增长;64家公布预报的，有44家净利有望同比正增长。

　　第二，资金持续南下。估值低业绩好固然非常重要，但没有增量资金的推动，股价也难以大幅度的上扬。随着沪港通、深港通的开通，香港市场正在得到内地资金的持续支撑。截至最新，港股通合计净流入接近5200亿元。低估值的地产股或许正是资金净流入的主要目标。

　　第三，政策面支持。目前房地产库存仍处于高峰的三四线城市楼市有望得到政策支持。事实上，内房股领涨的龙头品种，雅居乐、中国海外宏洋集团、碧桂园等，都是在三四线城市有巨大土地储备的上市房企。

　　券商：五月销售放缓 注意新一轮楼市调控

　　交银国际表示，我们发现在五月的首16天,10大主要城市的新供应环比下跌30%。由于减慢发出预售证,加上由年初至今的销售理想,我们发现很多开 发商都减慢推盘。净去化率由上星期的130%上升至270%。所以,10主要城市的成交量只环比下跌10.2%,而30大主要城市的成交量更轻微,环比下跌3.3%。然而,在未来的两个月,由于开发商没有财务压力,加上他们需要时间评估调控措施带来的影响,所以我们认为开发商不会加快推盘。另外,我们认为投资者应该注意新一轮的调控措施,例如,北京,上海和天津都加强了措施的强度。

　　因此,我们预期五月份的合约销售会继续放缓,而房价的涨幅亦会收窄。跟据国家统计局,70 主要城市的新房房价同比涨9.9%,环比涨0.7%。行业的净资产折让为35.8% (2017 年4月为31.8%),但是仍然较5年平均高0.6SD。

　　由于缺乏合约销售的动力,我们认为很难重新评级股票。我们维持行业同步大市的评级,并建议关注高锁定率的开发商,例如龙湖(960 HK)。

　　国泰君安国际表示，今年前4月，房屋销售增速持续下滑，但投资录得强劲增长。2017年1-4月，商品房销售同比增速较2017年1-3月下降。与此同时，为补库存，投资增速录得强劲增长。另外，可售面积延续下降趋势。

　　国泰君安国际称，政策在2017年4月进一步收紧，但为促进房地产市场稳定健康发展，因城施策将会被维持。我们认为上涨的销售均价和库存水平较低，触发了政策紧缩措施的出台。这些相关政策主要涉及最低首付的提高，限购令的升级和限制房屋销售。政策紧缩可以同时抑制商品房的需求和供给，因此冷却房地产市场。鉴于在一二线和部分三线城市的高销售均价和低库存水平，这些相关城市的政策收紧将会被保持。而另一方面，高库存的低线城市将会处在政策宽松的环境下。

　　在我们覆盖的公司中，9家公司公布了2017年4月合约销售。在2017年1-4月，合约销售表现分化且大型开放商较小型开发商表现更好。碧桂园(02007 HK)录得了合约销售的最高同比增速(214.5%)和最高金额(人民币2,014.16亿元)。中国恒大(03333 HK)在2017年5月12日宣布了共同开发协议。

　　国泰君安国际维持房地产行业 “中性”。由于一二线及部分三线城市的房屋销售占据房屋销售的大部分，政策收紧有可能会为房屋销售降温，并可能对地产行业的估值带来向下的压力。

　　摩根大通则首选中国海外(00688)及万科(02202)，中型内房股看好碧桂园(02007) 及龙湖(00960)，小型内房股则看好中国金茂(00817)，给予上述股份评级增持。整体而言，该行相信中型内房股有更多上行空间。（编辑：肖顺兰）

　　本文来自“新浪港股”