李嘉诚京城卖楼24载 长实誉天下再批预售与港资周期长河

　　新房市场所遭遇到的越来越严格的“限价”正让京城的开发商陷入被动。

　　据观点地产新媒体统计，从2017年初至今，北京共新批商品住宅项目预售证53个(其中5个为自住房项目)，但在新入市项目中，没有一个预售均价超过8万元/平方米。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，从2017年北京楼市调控趋势来看，收紧仍然是长期预期，因此对于预售许可证的监管也将是长期性的，未来一段时间内，北京8万+公寓豪宅供应仍将会“凤毛麟角”，“8万元”将成为一道不可逾越的“鸿沟”。

　　这也就意味着，未来一段时间之内，在京发展的一些开发商都必将面临这样的难题，是要牺牲价格尽快入市实现快周转，还是等待政策松动价格回调实现期望的利润?

　　当然，这当中也有例外，有一些企业此前虽因长期疑似“囤地”而遭遇质疑，但在调控周期下，这些企业的优势正在显现。

　　它们，就是港资企业。

　　长实誉天下再批预售证

　　在进入北京24年后，长实名下誉天下项目于4月23日拿到了项目自2007年开盘以来获取的第十一个预售证。

　　据北京市住建委官网显示，长实誉天下(备案名丽来花园)于4月23日再次获批预售证。该项目坐落于顺义区天竺镇薛大人庄村，开发企业为北京长乐房地产开发有限公司。此次获批预售许可证编号京房售证字(2017)36号，共获批15栋468套房源，准许销售面积66291.38平方米。

　　观点地产新媒体查阅预售信息发现，该项目预售户型主要为120平三室两厅小平层及少量240平复式房型，预售价格在51379元/平方米~69600元/平方米之间，获批总货值约为43亿元。

　　值得注意的是，这已经是长实誉天下自2007年首次获批预售证以来获取到的第十一个预售证。与其他开发商惯常的“旺季多卖，淡季少卖”做法不同，长实誉天下在产品铺陈和推售上显然有着属于自身的独特节奏。

　　观点地产新媒体留意到，自2007年1月30日首次获取预售证推售7.44万平住宅开始，长实誉天下在此后的11年间基本维持每年获取一个预售证的节奏，推出货量也基本稳定在7万平之间，因应市场有少量增减。

　　长江实业地产投资有限公司董事郭子威此前在接受采访时就曾经透露，誉天下项目从2007年到2016年，9年的时间已达成销售成绩150多亿，每年的平均销售成绩都在20亿左右，“对大型项目来说，是很不容易的销售成绩”。

　　李嘉诚京城卖楼24载

　　实际上，誉天下在北京稳步推售的过程，也是李嘉诚名下长江实业(长实地产前身)和和记黄埔在北京发展的24年。

　　时间回溯至1993年，长江实业首次作为大股东参与誉天下项目开发，该项目也是长江实业在北京开发的第一个项目。

　　同年，长江实业位于北京东长安街第一个10万平综合体项目——东方广场正式动工，并最终在2003年宣告完工，总投资额20亿美元。

　　2001年，北京市政府与和记黄埔协议出让朝阳区姚家园东里地块，亦即御翠?尚府(逸翠园)项目于2005年推出。

　　2005年，长江实业又联手和记黄埔，斥资1.84亿元从北京嘉海兴业房地产开发有限公司手中收购位于十三陵世界文化遗产保护区内占地25.6万平方米的该地块，以及地面上名为“北新嘉园”的现有建筑物，意欲打造一个“皇家别墅”，但在12年后的今天，该地块仍未动工。

　　经过在京24年的发展，目前，长实地产在北京总共有四个项目，其中，东方广场综合体项目已完工，御翠?尚府(逸翠园)项目已售完，仍有誉天下、昌平区北新嘉园两个项目正在发展中。

　　而扩展至全国，尽管自2013年开始李嘉诚便已停止在内地拿地，但截至目前，在长实地产集团拥有的1,260万平方米可开发土地储备(不包括农地及已完成物业，但包括发展商于合作发展项目的权益)中，仍有1,160万平方米土地储备是位于内地，分别分布于北京、长春、长沙、成都、重庆、大连、东莞、佛山、广州、惠州、江门、增城、中山、珠海、南京、青岛、上海、武汉等多个城市，各项目自拿地至今，均有一定的“历史”。

　　港资房企周期长河

　　尽管因为大多数项目拿地之后迟迟无法开工而频繁遭遇“囤地”的质疑，但在利润上，相对内房企业，港资企业无疑有着绝对的话语权。

　　据长实地产2016年年报显示，2016年长实地产在内地录得已确认物业销售收入359.14亿港元，录得物业销售收益105.35亿港元，利润率高达29.33%。

　　业内人士就分析，长实地产业务较高利润率的获取，主要源于项目较低的土地获取价格。

　　以誉天下项目和御翠?尚府(逸翠园)项目为例，逸翠园拿地的费用约7亿元，地块总建筑面积约40万平方米，折合楼面价约1750元/平方米;而2016年初姚家园附近驼房营村地块的楼面价已经达到5.5万元/平方米，2016底成交的61.5亿东风乡豆各庄农民安置房地块楼面价也已经到达2.59万元/平方米。

　　誉天下所在的温榆河区域在1998年的拿地成本只要60-70万元/亩，2008年则涨至300万元/亩。2016年顺义后沙峪宅地以7.5亿元成交，住宅部分楼面价高达4.46万元/平方米。

　　虽然拉长的项目周期在一定程度上沉淀了长实部分资金，但由于长实负债率很低(2016年净负债率为2.7%)，购地所用资金多为自有，融资成本也相较其他企业有优势，所以在资金压力上并不大。

　　而伴随着内地房价上涨而来的土地增值完全可以弥补长实的这一部分资金沉淀损失，并使得长实在内地项目的销售能够完全自己“把握”节奏而少受市场调控周期波动的影响。

　　以誉天下为例，其在2008年开盘的时候就曾经超低价“促销”，为此甚至不惜拿出近亿元对先期业主进行差价补偿;2014年，誉天下转入现房销售的房源批准的拟售价格为59769元/平方米，成交均价却在31000元/平方米。

　　虽然这一定程度上是降价出售，但在市场冰冻期，长实这种透过拉长项目开发销售周期而显现出来的低成本土储“任性本钱”，也让其在应对市场高低沉浮的调控周期长河过程中，能够应对得更加自如。（编辑：刘瑞）

　　本文转自“观点地产网”