融创中国（01918）这只牛股是如何成长起来的？

　　本文来自“雪球”，作者“人淡若菊”，原文标题《浅谈我是如何挖掘融创这只牛股的过程》

　　其实我购买港股之前，在A股，长期购买的并非地产，又因为购买了很多和地产相关的行业，深知基础投资对整个社会经济的影响非常大。因此在当时港股地产普遍非常低廉的情况下，选择购买了地产股。早期的逻辑我在15年10月都已经写过，具体如下。

　　而当时香港的房地产企业中，有很多都是物业重估，这些物业并不能产生真实的现金流，而且不能形成复利，所以我放弃了商业地产比重比较重的，也很不喜欢物业重估产生的利润，因为我觉得在A股有大把的没重估的房地产企业，没必要在香港去找一个物业重估的企业。有的企业的利润几乎都是依靠物业重估来修饰起来的，剔除物业重估后，利润非常难看。于是就选择了纯住宅类的融创中国（01918）。之前回复过一些商业地产，具体如下。

　　在选择纯住宅后，基本上，融创已经是最优质的地产股了(没有之一)。

　　首先，融创的确定性非常强，今天的融创已经有了1.2万亿的货值，这1.2万亿不包含一二级联动，一二级联动大概4000亿。而其一二级联动的土地大部分都是处于城市的近郊，拆迁比较容易。有这个底子的企业并不多，目前看这样的货值已经跨入一线房地产企业行列，而融创的市值依然和一线企业无法比拟，以目前的土地市场行情，任何一家后来者想复制融创的土地布局，可能要花费双倍融创的价钱才可以布局到这么大规模的土地。

　　融创在土地市场大涨之前，在很多核心城市的土地价格趴在地上的时候，拿了大量的便宜土地，孙宏斌自己解读为从民国到现在就一次机会，融创把握住了。可以说，融创在土地储备上，已经拥有了兵仙韩信的实力，就等一次次实战，显示自己的强大实力，最终十面埋伏包抄项羽。

　　其次，融创的战略性，拿地能力特别强。其实我也非常喜欢绿城，我几乎每年都在等绿城的土地换仓，等了2年了，依然失望。比如杭州中心，比如诸暨广场，比如鹿城广场(楼面8000)依然有接近40万体量的商业物业烂尾。资深的香港投资者全部用PB来看企业的价值，而从来不看企业的真实土地储备质量，绿城浙江县城大把的土地，三四线大把的土地并没升值。

　　虽然我太喜欢绿城了，但是已经2年了，几乎绿城还是没改变。战略拿地能力依旧不强。除了绿城，其余的住宅类的企业我确实看不上，包括喜欢和融创抢地王的金茂，很多企业没吃过绿城这样的亏，不知道商业综合体对资金的吞噬是如何的厉害，当年绿城就是给商业综合体拖的差点死去，绿城的住宅可以廉价处理掉，可以打包处理掉，而那些商业综合体，只能烂尾，如果不烂尾，就是无底洞。

　　看到很多企业贪便宜，去做商业，其实真的没考虑到商业综合体的巨大风险。这个风险就是让前几年百亿利润的SOHO中国慢慢的把钱都消耗掉了。融创昨天在平湖拿了地，而且在平湖最近拿了5块地，群里的朋友在问我，为什么在平湖拿地。我的回复其实也非常简单，碧桂园在华南包抄广深，广州深圳的房价已经非常高了，未来的刚需已经不可能在广深购房了，那只能外溢，碧桂园已经在环广深布局很猛了。

　　那么现在市场的空缺就是环上海，环北京已经给那一些产业园区圈的差不多了。环上海，如果从江苏那里包抄，现在成本已经非常高了，如果从昆山的花桥包围上海，楼面估计都要2万以上了，这时候，改从浙江包抄上海，楼面1万不到，对比东莞包围深圳的房价，那里的房价还是有空间的。所以，融创最近在包抄上海，从浙江这个房价包抄，可以猛烈一些，现在看力度还不够。

　　最后，融创的操盘能力非常强，对土地成本的消耗能力比较强。在前面2点的情况下，融创的确定性已经非常强了。未来三到五年，融创进入行业的前3的确定性是非常强的。只要这个确定性存在，融创的价值 就依然存在。目前融创10元的价格和去年融创5元的价格其实是没区别的。

　　还是一个老帐，投资商铺不如投资住宅，投资住宅不如投资住宅类土地，投资住宅类土地不如投资房地产企业股权。以融创为例，持有38万股融创等于持有万分之一的融创，加入融创今年的销售额能到2500亿，持有38万股融创等于自己开一家公司，每年销售额2500万，每天销售额7万，每天赚7000元的账面利润。就等利润释放了。而且融创一直在高于行业平均水平在增长，2010年的80多亿成长为今年的超2000亿也绝非偶然。

　　未来三年后回头看，大家一定会发现，增长股的魅力。我持有融创，而且成本不高，我有持有成长股的心态，今年的心态就比去年好很多。前年和富力雅居乐比销售，去年就和华润比了，同样，今年融创的销售额已经开始和保利，绿城，中海比较了。我今年坚信融创的市值低于龙湖，就是市场给我们买入的机会。

　　个人持有融创，以上个人心得，另外，注意房地产市场风险，关注土地市场行情，房地产企业手里的货主要就是土地。（编辑：肖顺兰）