融创中国(01918)这只牛股是如何成长起来的?
摘要: 本文来自“雪球”,作者“人淡若菊”,原文标题《浅谈我是如何挖掘融创这只牛股的过程》其实我购买港股之前,在A股,长期购买的并非地产,又因为购买了很多和地产相关的行业,深知基础投资对整个社会经济的影响非常
本文来自“雪球”,作者“人淡若菊”,原文标题《浅谈我是如何挖掘融创这只牛股的过程》
其实我购买港股之前,在A股,长期购买的并非地产,又因为购买了很多和地产相关的行业,深知基础投资对整个社会经济的影响非常大。因此在当时港股地产普遍非常低廉的情况下,选择购买了地产股。早期的逻辑我在15年10月都已经写过,具体如下。
而当时香港的房地产企业中,有很多都是物业重估,这些物业并不能产生真实的现金流,而且不能形成复利,所以我放弃了商业地产比重比较重的,也很不喜欢物业重估产生的利润,因为我觉得在A股有大把的没重估的房地产企业,没必要在香港去找一个物业重估的企业。有的企业的利润几乎都是依靠物业重估来修饰起来的,剔除物业重估后,利润非常难看。于是就选择了纯住宅类的融创中国(01918)。之前回复过一些商业地产,具体如下。
在选择纯住宅后,基本上,融创已经是最优质的地产股了(没有之一)。
首先,融创的确定性非常强,今天的融创已经有了1.2万亿的货值,这1.2万亿不包含一二级联动,一二级联动大概4000亿。而其一二级联动的土地大部分都是处于城市的近郊,拆迁比较容易。有这个底子的企业并不多,目前看这样的货值已经跨入一线房地产企业行列,而融创的市值依然和一线企业无法比拟,以目前的土地市场行情,任何一家后来者想复制融创的土地布局,可能要花费双倍融创的价钱才可以布局到这么大规模的土地。
融创在土地市场大涨之前,在很多核心城市的土地价格趴在地上的时候,拿了大量的便宜土地,孙宏斌自己解读为从民国到现在就一次机会,融创把握住了。可以说,融创在土地储备上,已经拥有了兵仙韩信的实力,就等一次次实战,显示自己的强大实力,最终十面埋伏包抄项羽。
其次,融创的战略性,拿地能力特别强。其实我也非常喜欢绿城,我几乎每年都在等绿城的土地换仓,等了2年了,依然失望。比如杭州中心,比如诸暨广场,比如鹿城广场(楼面8000)依然有接近40万体量的商业物业烂尾。资深的香港投资者全部用PB来看企业的价值,而从来不看企业的真实土地储备质量,绿城浙江县城大把的土地,三四线大把的土地并没升值。
虽然我太喜欢绿城了,但是已经2年了,几乎绿城还是没改变。战略拿地能力依旧不强。除了绿城,其余的住宅类的企业我确实看不上,包括喜欢和融创抢地王的金茂,很多企业没吃过绿城这样的亏,不知道商业综合体对资金的吞噬是如何的厉害,当年绿城就是给商业综合体拖的差点死去,绿城的住宅可以廉价处理掉,可以打包处理掉,而那些商业综合体,只能烂尾,如果不烂尾,就是无底洞。
看到很多企业贪便宜,去做商业,其实真的没考虑到商业综合体的巨大风险。这个风险就是让前几年百亿利润的SOHO中国慢慢的把钱都消耗掉了。融创昨天在平湖拿了地,而且在平湖最近拿了5块地,群里的朋友在问我,为什么在平湖拿地。我的回复其实也非常简单,碧桂园在华南包抄广深,广州深圳的房价已经非常高了,未来的刚需已经不可能在广深购房了,那只能外溢,碧桂园已经在环广深布局很猛了。
那么现在市场的空缺就是环上海,环北京已经给那一些产业园区圈的差不多了。环上海,如果从江苏那里包抄,现在成本已经非常高了,如果从昆山的花桥包围上海,楼面估计都要2万以上了,这时候,改从浙江包抄上海,楼面1万不到,对比东莞包围深圳的房价,那里的房价还是有空间的。所以,融创最近在包抄上海,从浙江这个房价包抄,可以猛烈一些,现在看力度还不够。
最后,融创的操盘能力非常强,对土地成本的消耗能力比较强。在前面2点的情况下,融创的确定性已经非常强了。未来三到五年,融创进入行业的前3的确定性是非常强的。只要这个确定性存在,融创的价值 就依然存在。目前融创10元的价格和去年融创5元的价格其实是没区别的。
还是一个老帐,投资商铺不如投资住宅,投资住宅不如投资住宅类土地,投资住宅类土地不如投资房地产企业股权。以融创为例,持有38万股融创等于持有万分之一的融创,加入融创今年的销售额能到2500亿,持有38万股融创等于自己开一家公司,每年销售额2500万,每天销售额7万,每天赚7000元的账面利润。就等利润释放了。而且融创一直在高于行业平均水平在增长,2010年的80多亿成长为今年的超2000亿也绝非偶然。
未来三年后回头看,大家一定会发现,增长股的魅力。我持有融创,而且成本不高,我有持有成长股的心态,今年的心态就比去年好很多。前年和富力雅居乐比销售,去年就和华润比了,同样,今年融创的销售额已经开始和保利,绿城,中海比较了。我今年坚信融创的市值低于龙湖,就是市场给我们买入的机会。
个人持有融创,以上个人心得,另外,注意房地产市场风险,关注土地市场行情,房地产企业手里的货主要就是土地。(编辑:肖顺兰)
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